История с квартирой 70-летней певицы Ларисы Долиной получила резонанс на всю страну. В итоге жители Крыма и других российских регионов теперь всё чаще задумываются, как не остаться с пустыми руками, приобретая жильё в старом фонде.
Ситуация на рынке жилья
Как рассказала ForPost эксперт в области недвижимости и инвестиционных технологий, руководитель агентства «Ключи в кармане» Надежда Буйлова, некоторые риэлторы уже прекращают работать со вторичным рынком жилья, поскольку есть риск подвести клиентов.
Одна из причин, по словам собеседницы, кроется как раз в случаях, подобных продаже квартиры Ларисы Долиной, когда пожилой продавец после сделки купли-продажи оказывается жертвой мошенников, и суд обязывает покупателя вернуть ему недвижимость.
Во-вторых, всегда остаётся угроза банкротства продавца в будущем, продолжила риелтор.
«Человек продал квартиры, а когда через несколько лет признал себя банкротом, то все совершённые им сделки, включая продажу недвижимости, могут признать сомнительными, и по ним делается откат назад», — пояснила аналитик.
Кроме этого, встречаются истории продажи жилья по поддельным документам, привела Надежда Буйлова ещё один пример. Именно по такой схеме несколько лет назад действовали мошенники в Крыму: покупатели в итоге остались без квартиры, потому что суд вернул спорное жильё первоначальным собственникам.
Как писал ForPost, подобные истории в Крыму не редкость. К примеру, в Керчи пожилая женщина продала квартиру, несмотря на то, что доли недвижимости принадлежали её несовершеннолетним внукам. Суд встал на защиту детей и сделку признал недействительной. А вот деньги покупательнице никто не вернул.
Волна махинаций с возвратом недвижимости докатилась и до Севастополя. И если ранее суды чаще всего отклоняли подобные иски, то после так называемого «кейса Долиной», судебная практика перевернулась.
По наблюдению Надежды Буйловой, рынок вторичной недвижимости в Крыму и в целом по стране начал уступать первичному. Более того: государство даёт «зелёный» свет именно новостройкам.
Как покупать «вторичку»
Юрист Евгений Журахов из Симферополя часто по просьбе клиентов проверяет «чистоту» квартиры перед покупкой и нередко находит изъяны, из-за которых рекомендует не заключать сделку.
«Приведу пример из 2024 года: моя знакомая решила купить однокомнатную квартиру в Симферополе, но это оказалось непросто. Один из вариантов продавался юридическим лицом по заниженной цене. Мы сочли это риском, так как в случае банкротства компании сделку могли оспорить», — поделился опытом собеседник ForPost.
Другой выбранный вариант понравился и ценой, и расположением, но, копнув глубже, специалист обнаружил, что после вступления в наследство супруга предыдущего владельца подала иск о признании супружеской доли в этой квартире. От сделки пришлось отказаться.
Учитывая объём вторичного рынка жилья и количество сделок в Крыму, вероятность того, что кто-то из покупателей может остаться и без денег, и без крыши над головой — высока, предупредил Евгений Журахов. Впрочем, этого можно избежать.
«С точки зрения закона, ключевым понятием является “обычная осмотрительность” покупателя. Согласно пункту 5 статьи 178 ГК РФ, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение стороны было таким, что его нельзя было распознать, действуя с обычной осмотрительностью, — рассказал юрист. — Простыми словами, чтобы обезопасить себя, необходимо максимально тщательно проверить и объект, и продавца».
Идеально, когда продаёт сам собственник, а не представитель по доверенности, отметил собеседник издания. Это позволяет лично пообщаться и понять мотивы продажи. Помимо личных впечатлений, необходимо проверить: действительность паспорта продавца, отсутствие банкротных процедур в отношении него, наличие задолженностей у ФССП и открытых судебных дел.
Также не лишним будет выяснить — была ли квартира приобретена в браке и запросить справку из психоневрологического диспансера о психологическом состоянии продавца в момент сделки.
Не менее тщательной проверке нужно подвергнуть всю истории объекта недвижимости с момента постройки здания. Важно понимать, каким образом продавец получил право собственности: путём приватизации, наследства, дарения или купли-продажи.
«Если квартира была куплена недавно, стоит изучить предыдущие сделки с ней, чтобы убедиться в чистоте цепочки владения», — рекомендует правовед.
Добросовестный покупатель недвижимости
Ещё один момент, который не стоит упускать из виду — безопасности денежных расчётов. Самым надежным способом Евгений Журахов назвал счёт эскроу. В этом случае деньги переводятся продавцу только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Кроме того, собеседник ForPost напомнил, что судебная практика по таким вопросам неоднозначна и во многом зависит от того, насколько добросовестно покупатель подошел к проверке объекта.
«Если все вышеуказанные меры были приняты, но продавец стал жертвой мошенников, это не всегда даёт основания оспорить сделку, так как покупатель квартиры в этом случае считается добросовестным приобретателем», — убеждён юрист.
Напомним, печальная история с поп-исполнительницей Ларисой Долиной тянется с августа 2024 года, когда она передала мошенникам около двухсот миллионов рублей — сбережения и выручку от продажи пятикомнатной квартиры в центре Москвы.
В сентябре 2025 года дело получило неожиданный оборот: суд встал на сторону жертвы преступников, потребовав новую владелицу Полину Лурье вернуть купленную недвижимость обратно и не обязав при этом певицу возвращать деньги. На этой неделе состоялось ещё одно судебное заседание по этому делу.
Пелагея Попова
Фото: Арина Розанова|ForPost|нейросеть Freepik AI
Предупредить продавца, что в случае подобного шухера, будет моментально подано заявление о "финансировании терроризма". Если есть намерение кинуть покупателя, мошеннические пенсы сольются мгновенно.
Что и требовалось доказать. Заинтересованность девелоперов налицо.