Дубай против Москвы: где сегодня выгоднее купить жильё, чтобы не уйти в минус

Ипотека стала недоступна для большинства граждан после повышения ключевой ставки с 19% до 21%, отмечают эксперты. Ситуация может стать ещё хуже, если к новогодним праздникам Центробанк увеличит ключевую ставку до 22–23%.

На фоне происходящего возникают вопросы:

• удастся ли застройщикам удержать рекордные темпы ввода жилья;
• где выгоднее купить квартиру, чтобы не уйти в минус, — в России или ОАЭ?

Вопрос первый

В 2023 году был установлен абсолютный рекорд по вводу жилья в России — 110,44 млн кв. метров. Купить квартиры в новостройке могли многие — в стране действовала льготная ипотека под 8%. Но она была отменена 1 июля.

Одна из причин лишения граждан этого механизма по улучшению жилищных условий — рекордный рост цен на квартиры в новостройках. По данным аудиторов Счётной палаты, жильё на первичном рынке по сравнению со «вторичкой» стало дороже на 30–60% минимум в 11 регионах.

По прогнозам председателя думского комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, до конца года цены на жильё снизятся на 40%.

«Девелоперы не могут заместить деньги, которые получают от продажи жилья, заёмными средствами, поскольку ставки сейчас высоки. Полагаю, ситуация придёт в рыночное равновесие где-то через год», — заявил он в интервью «Парламентской газете».

Раз на рынке недвижимости наблюдается охлаждение, удастся ли застройщикам поддерживать рекордные темпы ввода новых квадратных метров?

Судя по цифрам, которые озвучил замглавы Минстроя Никита Стасишин, темпы будут снижаться: «В 2025 году ожидается ввод около 50 млн кв. метров многоквартирного жилья».

Он добавил, что на начало октября насчитывалось более 16200 действующих разрешений на строительство жилья общей площадью свыше 170 млн кв. метров.

Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев не видит признаков глобального кризиса.

«Я не думаю, что в этом году будет серьёзное падение ввода объёма в эксплуатацию квадратных метров. Значительный объём того, что будет вводиться, был куплен 2-3 года назад. Застройщики продолжат инерционно вводить в эксплуатацию новые объекты. Если они этого не сделают — не получат деньги, которые лежат в банках на эскроу-счетах (специальный счёт для безопасного проведения расчётов между покупателем и продавцом — прим. ред.). Они не смогут переложить эксплуатационные издержки на собственников, не передав в собственность квартиры», — сказал ForPost Апрелев.

Он уверен: кризис 2009 года, когда лопнул ипотечный пузырь из-за того, что многие брали валютную ипотеку и жилищный заём с плавающей процентной ставкой, «не повторится».

По данным нашего собеседника, 98% действующих сегодня ипотечных договоров заключены с фиксированной ставкой. Изменение ключевой ставки «на них не отражается», а раз так, то новое жильё, которое люди покупали ранее на стадии котлованов, «будет достроено при ключевой ставке в 21%».

«Главная угроза этого года, я думаю, — перенос сроков ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, находящихся в невысокой степени готовности. Причина — отсутствие необходимых объёмов финансирования. В связи с ростом ставок по кредиту финансовая нагрузка на проектное финансирование возрастает. Отсутствие необходимых объёмов продаж в текущих проектах — риск для застройщиков, банков, для покупателей», — уточнил Апрелев.

По его мнению, застройщикам следует менять ценовую политику, чтобы «выиграть конкуренцию у жилья на вторичном рынке», которое «они ранее сами построили». На «вторичке» жильё продаётся на 15–30% дешевле, чем в новостройках на той же территории.

Представители Национального объединения застройщиков, к которым обратился ForPost, отказались комментировать ситуацию на рынке. В крупных строительных компаниях пока тоже публично не делали никаких прогнозов.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин уже предупредил застройщиков о недопустимости превышения сроков выдачи ключей с момента ввода в эксплуатацию построенных домов более чем на шесть месяцев.

«Лучше этого не делать. Если вы думаете, что делаете это тихо, знайте, что мы это видим», — приводит РИА Новости Недвижимость его слова.

Вопрос второй

Ещё одна проблема, которая останется нерешённой, — пустующие квартиры в новостройках, считает Апрелев.

Напомним, в конце прошлого года из введённых в эксплуатацию 110 млн кв. метров 71 миллион не был реализован. Одна из причин — высокие цены на квартиры в новостройках, отмечали эксперты.

Апрелев объяснил, почему эту проблему, скорее всего, «не удастся решить и в следующем году»:

«Текущий спрос переориентировался на готовое жильё. На фоне удорожания ипотеки и повышения ключевой ставки также наблюдается высокий спрос в частном секторе: граждане стараются приобрести либо индивидуальное жильё, либо купить земельный участок под его строительство. Приобретают эти объекты люди на накопленные средства. Несмотря на инфляцию, наблюдается рост доходов населения».

Его слова подтверждает статистика: по данным Росстата, которые проанализировали РИА Новости, в апреле-июне 2024 года доля домохозяйств, которым «хватает денег на удовлетворение всех потребностей» рекордно выросла — до 4,9%.

Эти люди массово переезжают в частный сектор. По итогам семи месяцев 2024 года доля индивидуального жилищного строительства в общем объёме введённого жилья достигла рекордных 70% — на 11% больше в сравнении с 2023 годом, приводит интернет-издание «Московская перспектива» данные Росстата.

В лидерах — Московская область, где построено 4,7 млн кв. метров одноэтажных домов. На втором месте Краснодар с показателем 2,5 млн кв. метров, замыкает тройку лидеров Ленинградская область — 1,6 млн кв. метров.

Конкуренцию разорительному рынку новостроек может составить и заграница, считает журналистка Ксения Собчак. В одном из рекламных роликов на YouTube-канале «Осторожно: Собчак» она заявила, что приобрела квартиру в Эмиратах, где, с её слов, «любой иностранец сможет это сделать в рассрочку и без переплат».

Собчак задаётся вопросом: «Зачем брать в Москве квартиру стоимостью 40 млн рублей в ипотеку под 20%, когда за эти деньги в ОАЭ можно купить хорошие апартаменты с первоначальным взносом от 5% и сдавать их под 0% налога для физлиц?».

Может ли заграница навредить российскому рынку недвижимости? Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев сомневается в этом:

«Если у вас есть возможность дистанционной работы и перемещения в другие страны мира, при этом вы уверены, что сохраните свою доходность, для вас такое предложение теоретически может быть привлекательным. Но надо понимать, что вам придётся поменять весь уклад жизни. Я думаю, что 98% людей, которые сейчас покупают жильё в России, не понимают такой альтернативы — зачем им это нужно?».

Сомнительна, по его мнению, и покупка квартиры в зарубежье для заработка.

«Сегодня в этих странах низкая ставка. Что будет завтра в части экономики, — не знает никто. Также нужно понимать, что выйти из инвестиционного проекта в Турции, ОАЭ вы не сможете. Нужно ежемесячно вносить платежи, иначе потеряете жильё. Если российское законодательство хотя бы номинально защищает ваши интересы, то в вышеназванных странах законы на стороне девелоперов, а не частных инвесторов из-за рубежа», — сказал Апрелев.

Учитывая риски, зарубежный рынок недвижимости вряд ли составит конкуренцию российскому, хоть и с высокой ставкой по ипотеке, считает он.

«Повторюсь: наш рынок недвижимости однозначно не умрёт. Спрос, безусловно, будет. Да, он упадёт с 4,5–5 миллионов сделок в год до двух миллионов, но не будет нулевым. Застройщики будут между собой конкурировать, что приведёт к ценовой коррекции — потребители останутся в выигрыше», — резюмировал наш собеседник.

Роберт Вочовский