В севастопольском ЖСК «Скифия» требуют миллионы за «подарочную» антресоль в апартаментах

Пайщики ЖСК «Скифия» (застройщик — «РБКСтрой») в Севастополе ждали ключи от корпуса № 8 «Фрегат», строительство которого ведётся с 2018 года, со дня на день. Но 1 апреля радость сменилась шоком. Председатель ЖСК Андрей Григоров сообщил: после замеров для кадастрового учёта площади апартаментов выросли, и теперь за каждый лишний квадратный метр (его оценили в 160 тысяч рублей) нужно доплатить.

Минимальный счёт для пайщиков — миллион рублей сверху.

Как выяснилось, метры «набежали» за счёт антресоли на втором уровне. Проблема в том, что в договорах никакого второго уровня не было — люди покупали обычную однушку: комната, кухня, санузел. А теперь площадь выросла почти на 50% (например, с 15 до 22 кв. м), и за это требуют деньги.

При этом площадь «по полу» осталась прежней. Лестницы к антресоли нет, а её высота — меньше 2,1 метра. Некоторым при продаже говорили, что антресоль идёт «в подарок». К тому же, по договору, общая проектная площадь может измениться только при фактическом уменьшении или увеличении установленной проектом площади.

Сроки и санкции

Застройщик дал время пайщикам до 20 мая 2026 года. Если не заплатить — начнёт начисляться пеня: 0,3% от долга за каждый день просрочки.

В договоре, признают пайщики, было написано, что площадь может измениться и за это придётся доплатить. Но люди думали, что речь идёт о погрешности в пару сантиметров, а не о строительстве целого второго уровня. Пайщики были уверены, что приобретают помещение, указанное на плане, по конкретной стоимости, а общая площадь может измениться только на первом уровне — за счёт комнаты, санузла или кухни.

«Нам говорили, что может быть перерасчёт паевого взноса, надо будет доплачивать, но речь шла о несущественном изменении ввиду погрешности при возведении несущих стен и перегородок», — уточняют пайщики.

Заложниками ситуации оказались почти три десятка пайщиков: если не внести вовремя доплату — начнёт начисляться пеня, а если отказаться от приобретения апартаментов и выйти из кооператива, то по договору застройщик удержит 5% от стоимости апартаментов и ещё 12 тысяч вступительного взноса.

«То есть, например, с меня 250 тысяч рублей в этом случае застройщик заберёт на ровном месте», — отметила одна из покупательниц.

Существенное изменение проекта

Юрист Марина Гудзенко поясняет: увеличение площади в договоре действительно может быть предусмотрено. Но если в документе нет чётких пределов (например, допустимой погрешности в 5%), а метраж вырос наполовину — это уже не погрешность, а существенное изменение проекта.

Подтвердить это может, например, положительное заключение негосударственной экспертизы корректировки проекта, рабочий проект строительства или технические показатели разрешения на ввод в эксплуатацию.

«В данном случае можно предположить, что увеличение площади нежилого помещения произошло не в силу естественных строительных допусков, а именно в результате внесения изменений в проектную документацию, то есть одностороннего изменения застройщиком конструктивных решений», — пояснила юрист.

Скорее всего, застройщик в одностороннем порядке поменял конструктивные решения. Но пайщиков об этом не уведомили, и никаких допсоглашений об изменении их обязательств и стоимости объекта из-за изменения конструктивного решения всего объекта с ними не подписывали.

Вместе с тем с 1 января 2017 года поправки в федеральный закон № 214-ФЗ чётко определяют границы изменения проектной площади квартир и помещений — они не могут превышать 5%.

«Если помещение увеличилось на 50% от площади договора паевого участия в строительстве, пайщики имеют право оплатить только 5% из них, а остальные метры не оплачивать», — уточнила Марина Гудзенко.

Если застройщик всё же настаивает на оплате больше, чем 5% дополнительной площади, у пайщиков два варианта действий — расторжение договора пая и возврат денежных средств или обращение в суд с требованием передать помещение без доплат. Тогда по решению суда пайщик оплачивает предусмотренные законом 5% дополнительной площади, получает документы и помещение, пояснила юрист.

Застройщик во всём прав?

Связаться с председателем ЖСК «Скифия» Андреем Григоровым на момент публикации, к сожалению, ForPost не удалось. Но своё видение положения пояснил руководитель ООО «РБКСтрой» Михаил Мудревский.

По его словам, доплата — условие договора. Пока устных или письменных претензий от пайщиков компания не получала, но готова предоставить рассрочку «на обычных условиях до полугода», если люди не смогут заплатить нужную сумму до 20 мая.

«Для начала люди должны заявиться, чтобы мы понимали, что они хотят, что они могут предложить, после этого будем рассматривать. Пока ни одного заявления и претензий не было», — заверил Михаил Мудревский.

Однако большинство пайщиков, похоже, даже не в курсе такого предложения. А рассрочка не отменяет главного вопроса: почему они должны платить за ненужную антресоль, на которую невозможно залезть?

«Уведомление о рассрочке мы не размещали, но кто из пайщиков обращался, мы им такую информацию уже давали, они знают об этом», — уточнил представитель «РБКСтрой».

А вот требования закона № 214-ФЗ, в том числе о допустимом увеличении проектной площади до 5%, по словам Мудревского, не распространяются на жилищно-строительные кооперативы.

Напомним: в 2024 году Нахимовский районный суд действительно отказался применять нормы закона о долевом строительстве и закона о защите прав потребителей в деле пайщика ЖСК «Скифия», требовавшего неустойку за срыв сроков строительства.

Однако, отмечают юристы, тут не всё так однозначно — в ряде случаев Верховный суд допускает применение 214-ФЗ к жилищно-строительным кооперативам, если доказано, что кооператив является притворной сделкой для обхода норм закона (например, схема отношений фактически полностью повторяет договор о долевом участии), а объекты построены для удовлетворения потребности граждан.

«Суды отказываются применять нормы 214-ФЗ, ссылаясь на корпоративные (членские) отношения, если дела касаются взыскания какой-то неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства. В остальных случаях в любом случае данные правоотношения регулируются 214-м законом», — настаивает Марина Гудзенко.

Напомним: это не первый конфликт с ЖСК «Скифия» из-за неучтённых платежей. Несколько лет назад с пайщиков требовали деньги за регистрацию прав собственности. Тогда прокуратура внесла представление председателю ЖСК, а полиция проверяла в действиях руководства кооператива признаки мошенничества.

Сейчас пайщики направили застройщику претензию с требованием либо уменьшить стоимость квадратного метра при корректировке площади апартаментов, либо снести антресоль для восстановления изначальной проектной площади.

Если таким образом конфликт с застройщиком решить не получится, люди намерены через суд добиваться возврата полной стоимости апартаментов и обращаться в правоохранительные органы для проверки законности действий застройщика и кадастрового инженера.

Какой бы путь люди ни выбрали, очевидно, лёгким он не будет — но и платить миллион за воздух под потолком они не намерены.

Полина Ласькова