Вчера на сайте Росреестра появилась информация о проекте отчёта о государственной кадастровой оценке земельных участков, выполненной на территории Севастополя. Что это означает и что из этого следует, ForPost рассказал руководитель Региональной экспертной группы Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» на территории города Севастополя Роман Галеев.
В конце мая мы уже рассказывали о реформе системы кадастровой оценки и о том, что необходимо знать владельцам земельных участков. Но тогда результаты еще не были готовы. И вот теперь они появились.
– Промежуточные итоги появились на сайте ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» еще 14 мая. Все это время шла проверка проекта отчета в Росреестре, затем устранялись замечания. Теперь, с момента появления информации на сайте Росреестра, в отведенное Законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» время, любые заинтересованные лица могут представить свои замечания к этому проекту отчета с целью защиты своих прав и законных интересов, – поясняет Роман Галеев.
– Что для этого нужно сделать? И в какой все-таки срок уложиться?
– Сделать это нужно с момента опубликования проекта, то есть с 12 июля, до 9 сентября. Прежде всего следует проверить, проведена ли оценка интересующего вас земельного участка, какова его кадастровая стоимость, правильно ли отражены его характеристики. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра или на официальный сайт правительства Севастополя (страница Департамента имущественных и земельных отношений, раздел «проведение государственной кадастровой оценки»). Затем открыть xls-файл "Предварительные результаты Государственной кадастровой оценки земельных участков", скачать его и через поиск (комбинация клавиш ctrl+f) ввести кадастровый номер земельного участка. В выпадающем окне нужно выбрать «Просматривать: в книге», чтобы поиск происходил по всему файлу. В крайних справа столбцах таблицы: F и G приведена информация об определенной кадастровой стоимости. В столбце F: УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) – кадастровая стоимость за 1 метр квадратный. В столбце G: кадастровая стоимость всего земельного участка.
– А как можно подать замечания? Существует ли какая-то утвержденная форма?
– Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» по адресу г. Севастополь, ул. Ленина, 10, или в любой многофункциональный центр как лично, так и почтовым отправлением или с использованием сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Замечание, наряду с изложением его сути, должно содержать: фамилию, имя и отчество физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, представившего замечание к промежуточным отчетным документам; кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание; по желанию - указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание.
– Какие-то документы прикладывать нужно?
– К замечанию могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости. Декларацию следует подавать в случае, если будут обнаружены технические ошибки. Например, неверно указана площадь земельного участка, его категория, вид разрешенного использования, адрес. Все эти характеристики существенно влияют на стоимость земельного участка.
– А если технических ошибок нет, но с результатом кадастровой оценки человек не согласен? Ее можно оспорить?
– Можно – после того, как она будет утверждена и внесена в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Но на сегодняшнем этапе ее еще можно уточнять. Для этого, собственно говоря, и предусмотрен порядок подачи замечаний к промежуточным отчетным документам. Нужно обратиться к независимым оценщикам, которые определят рыночную стоимость вашего земельного участка, и приложить подготовленный ими отчет об оценке к замечанию к промежуточным отчетным документам (в качестве документа, подтверждающего наличие ошибок).
– На ваш взгляд, шанс есть?
– Все мы помним мартовские поручения Президента Российской Федерации о недопущении применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости. Напомню так же, что в соответствии с пунктом 8.6. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 №226, ГБУ наделены правом использовать результаты независимых оценок рыночной стоимости объектов недвижимости. Поэтому я бы рекомендовал тем, кто не согласен с результатом государственной оценки, не дожидаться утверждения результатов и попытаться внести коррективы сейчас. До 9 сентября, напомню.
– Кому в первую очередь стоит об этом задуматься? Кто «в зоне риска»?
– Из своего опыта скажу, что в зоне риска оказались правообладатели земель, входящие в группы «Предпринимательство», «Производственная деятельность» и «Отдых (рекреация)». На мой взгляд, кадастровая стоимость этих групп земельных участков существенно завышена. Ситуация усугубляется ещё и тем, что эти земли, как правило, находятся в бессрочном пользовании – в украинские времена это была распространенная практика. Но с 1 января 2019 года, то есть по истечении переходного периода, их правообладателям придется либо выкупать эти земельные участки, либо брать их в аренду, потому что в соответствии с Земельным кодексом РФ право бессрочного пользования землей предоставляется только органам государственной власти и органам местного самоуправления. государственным и муниципальным учреждениям и казенным предприятиям.
– Для них арендная плата значительно вырастет?
– Да, равно как и земельный налог. Сегодня расчеты производятся, исходя из нормативной цены земли, а она, как правило, ниже определенной в проекте отчета кадастровой стоимости. Естественно, что предпринимателям и товаропроизводителям ничего не останется, как переложить это бремя на конечных потребителей, то есть на нас с вами. Цены на товары и услуги вырастут – в противном случае они просто будут вынуждены закрыть свой бизнес или производство. А вот правообладателям земельных участков самых многочисленных групп «ИЖС» и «СНТ», а также сегмента «Сельскохозяйственное использование» волноваться, скорее всего, не стоит. Как правило, определенная в проекте отчета кадастровая стоимость этих земель не превышает их рыночную цену.
Оспорить результаты государственной кадастровой оценки после их утверждения можно будет либо в суде (после 1 января 2019 года), либо с помощью специально созданной на уровне региона комиссии. Во многих регионах такие комиссии уже созданы и доказали свою пользу.
Как сообщил ForPost глава бюджетной комиссии Заксобрания Вячеслав Аксенов, после проведения круглого стола по теме кадастровой оценке земли депутаты обращались к городскому правительству с предложением создать такую комиссию и в Севастополе, однако ответа не получили. Сейчас готовится повторное обращение. Даст ли оно результат, будет зависеть от исполнительной власти.
Однако разговор явно не закончен: по словам Романа Галеева, экспертное сообщество Севастополя крайне обеспокоено завышением кадастровой стоимости земли.
Ольга Смирнова
Обсуждение (36)
В тексте криво вставлена ссылка - там лишняя часть "%20%20и%20скачать%20файл%20rezultaty-opredeleniya-ks"
Справедливая кадастровая оценка
Нужно зайти сюда, https://dizo.sev.gov.ru/provedenie-gos-kadastrovoj-ocenki-nedvizhimosti/ скачать xls-файл.
Город ждет грандиозный передел собственности. И на то, что в этом процессе будет хоть доля справедливости, я лично уже не расчитываю. По крайней мере, при нынешнем дельце-барыге по торговле городским имуществом, стоящим у власти города. Ему плевать. Не выйдет отжать так, отожмет через суд и продаст. Собственно, вся его деятельность сводится только к тому, чтобы продать что-то не свое.
Ключевые слова - "скорее всего" и "как правило". Товарищи владельцы земельных участков, готовьтесь провести существенную часть своей жизни в судах и приступайте к поиску толкового юриста (этот вопрос наиболее болезненный и актуальный, потому как 95% из них Вас просто разведут).
Что-то я глянул цифры - какая-то дичь. 4 сотки в СНТ с городской водой оценены не дороже 50 т.р. Что за бредовые цифры? Это типо если этот участок государство решит изъять, то компенсация будет всего 50 т.р. за такую землю? Для чего эти филькины грамоты использовать, почему не брать рыночную цену?
to OlegY:
Дельцы, типа нашего Пупса, никогда не будут платить "холопам" рыночную цену. Это кредо таких менеджеров.
to OlegY: Да, что-то я сразу об этом не подумал. Имеет право на жизнь такая идея, увы... Я то наивный решил, вот молодцы - пощадили народ. Типа "чтоб граждане не лезли на бваррикадки". А тут воно как!
С кадастровой стоимости начисляется налог.
Хотите платить больше?
to Юрий Налимов: Мою квартиру оценили в 441 тыс рубл., родительскую в 530 тыс.рублей. Это, если что, у меня по этой цене отожмут жильё??????
to Сибирь:
Это кто ж это так постарался? После пожара только если)) Да и то дороже должно быть.
Кадастровая оценка земли - только начало. В следующем году будет еще кад. оценка ОКСов - квартир, домов, гаражей, машино-мест. Вот тогда веселуха начнется!
Судя по заголовку скоро землю наглым образом отбирать будут?
to Сибирь: А Вы на что то другое рассчитывали? После всех налогов-поборов-вычетов как раз на собачью конуру и останется....
Соседские участки в экселевском файле есть, моего нет! На публичной кадастровой карте все нормально!
to Юрий Налимов:
В кадастровом файле уже оценены многоквартирные дома - цифры оттуда. Собственно ВСЕ квартиры имеют проиблизительно одинаковую оценку - 7-8-9 тыс. за квадратный метр.
1. Срок подачи обращения в ГБУ ограничен 30.08.2018 (50 дней с даты размещения отчета)
2. В качестве документа, подтверждающего наличие ошибок отчет об определении рыночной стоимости не может использоваться, поскольку не определен законом (ФЗ 237)
3. Изъятие земель для государственных нужд проводится по рыночной стоимости + все убытки с этим связанные и к кадастровой оценке не имеет никакого отношения.
4. Граждане, не ведитесь на обещания оценщиков снизить вашу кадастровую стоимость в несколько раз. Скорее всего вас пытаются развести на деньги.
я смотрю что за ором по поводу стоимости земли все пропустили самое важное: по истечении переходного периода, их правообладателям придется либо выкупать эти земельные участки, либо брать их в аренду, потому что в соответствии с Земельным кодексом РФ право бессрочного пользования землей предоставляется только органам государственной власти и органам местного самоуправления. государственным и муниципальным учреждениям и казенным предприятиям. Таким образом, прощайте скалистые горы в виде собственности на землю! Приехали!
Просветите, пожалуйста, какая связь реальной цены квартиры и кадастровой стоимости?
to Сибирь: В этом файле только оценка земли. ОКСы будут в следующем году оцениваться.
to Пиксель: проверьте, установлена ли категория земли в отношении Вашего участка. Если нет - его не оценивали. Нужно категорию устанавливать в ДИЗО. Процедура простая, денег не стоит, в 30 дней укладываются.
to Олег Севастопольский Эксперт: 1. 60 дней с момента размещения в фонде данных гос. кадастровой оценки (на сайте Росреестра) - т.е. с 12.07.2018 и до 09.09.2018 (включительно) см. здесь: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_
services/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/lZDJCsIwEIbfyJlY
sV5rkeKCthaX5iJRhhJpmpKkPr8JeFEp4tyG-f6FAQ5n4K14yFo4qVvR-L3i00tWTBYsnbB1dphPMVnmq_lxmSJiDKcPoGCxB5I1i1iGuGPA
_9N_AUGPA5Og1_OPiPcG6fgHECr-Cql8yXiw5AyhDB433Tqjm
4YMVI20bk-dNs6GkyHrtKGSrPV_LZ1wBJUzPYVjZ_
Sdbi9844W5qGVbjzpR07ZX1-A3hk4dzihzpWaRegKZrMPf/p0/IZ7
_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0080
=CZ6_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0007=MEcontroller!null==/?restoreSessionState=true&action=viewProcedure&id=
5981&showPrj=true
2. ст. 14 237-ФЗ: п.17. К замечанию к промежуточным отчетным документам могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости,
п. 8.6. Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития РФ №226 от 12.05.2017: В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости.
3. Пока не была определена кадастровая стоимость - а дальше - на усмотрение субъекта. Но скорее всего так и останется. Согласен.
4. В несколько раз вряд ли, но 2 раза - вполне возможно - общероссийская практика! Как у нас будет - поживем-увидим.
И от себя добавлю - смысл в пересмотре кад. стоимости появляется, когда размер участка исчисляется гектарами. Для граждан этот налог будет составлять 20-50 рублей в год за 100 м.кв. Т.е. при средней площади участка в 6 соток - от 120 до 300 рублей в год! Ну о чем мы спорим?)) А вот промышленников и предпринимателей это сильно ударит по кошельку. Ну так это ж их проблема. Собственность, знаете ли, обязывает!
to Юрий Налимов:
В файле указана общая площадь ВСЕХ квартир и стоимость 1 кв. метра. Поэтому и возник вопрос, почему маленькая цена. Если это цена земли, то зачем указана площадь всего дома. а не одного этажа?
Благодарю за помощь. Да, категория земель не установлена. А чем это может грозить? И почему так могло получиться, что в одном и том же СТ (сформированном еще чуть ли не при СССР) одним участкам категория земель установлена, а другим нет?
Просветите, пожалуйста, какая связь реальной цены квартиры и кадастровой стоимости?
to Сибирь: Вопрос прямо таки не в бровь, а в глаз! Отвечу, хотя и не мне адресован. Ответ: теперь - никакой! Ниже небольшой экскурс - как было до реформы, и как стало после:
Как было…
Определение кадастровой стоимости (КС) в ФСО №4:
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
… и как стало
Определение КС в 237-ФЗ:
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о ГКО.
Определение КС в МУ о ГКО (Приказ МЭР №226):
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Перевожу на человеческий язык: если раньше КС была все-таки рыночной стоимостью, хоть и выполненной методами массовой оценки, то теперь - это скорее стоимость в пользовании, а не в обмене. Причем в фактическом пользовании, а не в наиболее эффективном, как в случае с рыночной стоимостью.
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.
Заметьте - приобретен, а не продан! А в случае с рыночной стоимостью - отчужден.
Мы продаем или покупаем?
Определение рыночной стоимости в Законе №135-ФЗ:
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
ВРИ вместо НЭИ
Определение наиболее эффективного использования в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) (утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611):
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.
Что в сухом остатке? НЭИ нет, есть фактический вид разрешенного использования (ВРИ). Привязки к цене продавца (всегда - завышенной, т.к. это в большинстве случаев "хотелки", не имеющие к рынку никакого отношения) тоже нет. Вместо нее - цена покупателя, а она наоборот занижена, т.к. любой покупатель стремится купить подешевле - и это понятно. И наконец, может вообще использоваться иная (а не рыночная) информация, связанная с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Все это по задумке законодателя должно привести к снижению кадастровой стоимости. Она не должна превышать рыночную.
До 2018 года по всей России кад. оценку делали такие же независимые оценщики. как и те, что ее потом оспаривали. Поэтому все были заинтересованы завысить. А потом на этом деньги зарабатывать. Теперь создан институт государственных кадастровых оценщиков. Они не заинтересованы завышать, т.к. несут ответственность за это, в т.ч. и материальную. Если будет доказано, что КС была завышена и будет снижение ее в судебном или в комиссионном порядке, то ГБУ должно будет возместить убытки. Вот так по закону. Но как это будет на практике, никто пока не знает - закон заработает в полную силу с 2019 -го года.
Ну вот как-то так, если коротенько))
to Сибирь: Это скорее всего площадь участка.Не знаю, надо разбираться. Пришлите мне кад. номер, я посмотрю.
to Пиксель: кто-то получал гос. акты по новому образцу, кто-то по старому. В старом категории не было, в новом - была. У меня самого гос. акт 1999 года (розовый). В нем не было категории. Пошел в ДИЗО и установил категорию. Ничем в общем-то не грозит, если не собираетесь продавать. А вот налог платить придется немного побольше, т.к. для участков ИЖС и СНТ - кадастровая стоимость ниже нормативной цены. На публичной кадастровой карте пока еще указана нормативная цена, хоть и названа кадастровой.
to Невзоров: Почему прощай собственность? Наоборот - здравствуй! Просто не будет постоянного (бессрочного) пользования, грубо говоря, на шару. Хочешь - покупай (причем без конкурса), хочешь - бери в аренду. Но все равно платить надо! Ну а как иначе? Собственность обязывает! В Конституции сказано. А то что у нас получилось - все, кто был у власти или при деньгах - набрали себе земли "про запас". А почему нет, если платить не надо было ничего (ну кроме взяток, естественно)? А теперь "шара кончилась"!
А у меня уже нестыковка - в Кадастровой выписке о земельном участке от 08.06.18г. - кадастровая стоимость почти в половину меньше, чем в Предварительных результатах.??? Опять в бой?
Читаю и думаю: Как хорошо, что мне хватило ума продать дачу в 2014-ом!!!
Кто-нибудь заметил что на участки лесничеств кадастровая стоимость занижена в 1000 раз относительно того что сейчас на кадастровой карте.
Все у вас правильно. В выписке от 08.06.18 у вас старая стоимость которая в два раза ниже новой в предварительных результатах. Т.е. ваш участок подорожал.
to gunzah: Сейчас бы продали процентов на 20-30 дороже.
По сравнению с сегодняшним деребаном в Севастополе,Куницына надо причислить к лику святых.
Спасибо Ольга, материал очень полезный! Еще где-нибудь увидеть сколько за какую землю в % от чего платить и ссыки на эти документы. 19-й не за горами!
За 2014-2017 годы в России в комиссии Росреестра и в суд по поводу несправедливой кадастровой стоимости обратились 230 000 граждан и юридических лиц в отношении принадлежащих им 483 000 объектов недвижимости и снизили кадастровую стоимость на 9 076 000 000 000 рублей .
60 млн.рублей потратило учреждение Севастополя кадастровой оценки на создание специализированного программного обеспечения. Поскромнее надо быть. В других регионах на это расходуют не более 4 млн.рублей
О том как снизить кадастровую стоимость в процессе кадастровой оценки, о существующих возможностях по снижению кадастровой стоимости читайте на сайте –справедливая кадастровая стоимость