Кадастровая оценка земли: не согласны – оспаривайте

Кадастровая оценка земли – тема остроактуальная. Тот, кто этого еще не понял, может ожидать крайне неприятный сюрприз – налог на землю, рассчитанный с учетом определенной кадастровой стоимости, способен больно ударить легкомысленных граждан по карману. Поэтому рекомендуем прочитать этот материал всем, у кого есть земельный участок.

По новым правилам

Как подчеркивает руководитель Региональной экспертной группы Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» на территории города Севастополя, помощник депутата Заксобрания Александра Кулагина Роман Галлеев, результат кадастровой оценки земельного участка можно оспорить. Но – в течение строго установленного срока. Ну а теперь обо всем более подробно.

Тем, кто совсем не в курсе проблемы, напомним: в стране  полным ходом идет реформа системы кадастровой оценки. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с января 2017 года, гласит: кадастровая оценка объектов недвижимости проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который, в свою очередь наделяет необходимыми полномочиями созданное им бюджетное учреждение. То есть кадастровая оценка теперь выполняется не частными, а государственными кадастровыми оценщиками.

В Севастополе для выполнения этой работы было создано ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ). В роли его учредителя выступает Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО).

«В послании Федеральному Собранию от 1 марта 2018 года Президент Российской Федерации В.В. Путин особо отметил важность совершенствования порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В частности, сказал следующее: «Нужно уточнить механизм расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости. В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость. Все решения необходимо принять максимально быстро, в первом полугодии текущего года». Какие же действия предпринимаются в Севастополе для реализации данного поручения Президента?», - задается вопросом Роман Галлеев.

Ответ на этот вопрос искали участники круглого стола, который 11 мая организовали депутаты Заксобрания. Говорили, в том числе, и о том, как не допустить случаев, когда величина кадастровой стоимости земельных участков оказывается выше их рыночной стоимости. Наметили целый комплекс мер.

«Прежде всего, мы считаем необходимым обеспечить в Севастополе соблюдение принципов проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренных Законом № 237-ФЗ. В частности, принципов независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости», - подчеркивает Галлеев.

Многие севастопольцы, по его словам, просто не знают о своих правах, в число которых входят:

1. право на подачу замечаний к промежуточным отчетным документам;
2. право на подачу обращения о предоставлении разъяснений и об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
3. право на подачу заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в комиссии или в суде.

Можете жаловаться

Все названные выше права, подчеркивает Роман Галлеев, действуют на любом этапе кадастровой оценки земли. А на каком же этапе находится эта работа в сегодняшнем Севастополе?

14 мая ГБУ разместило на своем официальном сайте промежуточные отчетные документы (проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки). После того, как этот проект будет проверен Росреестром (это делается сейчас), любые заинтересованные лица смогут представить свои замечания, то есть оспорить данные отчета с целью защиты своих прав и законных интересов. На это Законом № 237-ФЗ отводится пятьдесят дней со дня размещения промежуточных отчетных документов в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Что же конкретно для этого нужно сделать? В ближайшее время (ориентировочно в начале июня) любой правообладатель земельного участка сможет зайти на сайт Росреестра по ссылке: и получить сведения по своему участку из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Чтобы узнать кадастровую стоимость земли, нужно лишь ввести кадастровый номер участка.

Как уже отмечалось, в течение 50 дней после обнародования проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки стоимость своего участка можно оспорить. Замечание к промежуточным отчетным документам наряду с изложением его сути должно содержать:

1. фамилию, имя и отчество физического лица (или полное наименование юридического лица), номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, представившего замечание к промежуточным отчетным документам;
2. кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;
3. указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).

К замечанию к промежуточным отчетным документам могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.

Ну а что делать, если землепользователи или собственники земельных участков по каким-то причинам не успеют подать свои замечания в указанный срок? Какие вообще права есть у правообладателей земельных участков после утверждения кадастровой оценки?

На втором этапе, который начнется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения государственной кадастровой оценки, у всех заинтересованных лиц появится право на подачу обращения о предоставлении разъяснений и об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. С обращением об этом в ГБУ вправе обратиться как юридические, так и физические лица (если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц). Органы государственной власти и органы местного самоуправления могут сделать то же самое в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать:

1. фамилию, имя и отчество физического лица (или полное наименование юридического лица), номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
2. кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
3. суть обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
4. информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

К обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, прилагаются документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости.

Севастополю это не нужно?

За вторым этапом следует третий: он начнется со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости. В это время результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены теми же заинтересованными лицами в специальной комиссии (в случае ее создания в субъекте Российской Федерации) или в суде.

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации. В их состав, согласно Закону №237-ФЗ, могут входить не только представители органа регистрации прав на объекты недвижимости, но и сотрудники иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти и совета муниципальных образований региона, а также предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков и уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации (в общей сложности не менее пяти человек). При этом лица, замещающие государственные должности или должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины комиссии.

В Севастополе, подчеркивает Роман Галлеев, такая комиссия пока не создана. Хотя в других субъектах Российской Федерации комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости уже доказали  свою эффективность – их работа  существенно снижает нагрузку на суды.

«По итогам нашего круглого стола Заксобрание обратилось в Правительство Севастополя с предложением поручить органу, уполномоченному проводить государственную кадастровую оценку объектов недвижимости на территории города Севастополя (напомню, что у нас таким органом является ДИЗО) создать комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости», - рассказывает Галлеев.

Итак, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде. Основанием для этого служит рыночная стоимость объекта, установленная на дату определения его кадастровой стоимости.

К заявлению об оспаривании нужно приложить:

1. выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Ради объективности

Может создастся впечатление, что оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно только на третьем этапе, уже после их утверждения и включения в ЕГРН. Однако это, подчеркивает Галлеев, не совсем так.

«В соответствии с пунктом 8.6. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 №226, ГБУ наделены правом использовать результаты независимых оценок рыночной стоимости объектов недвижимости. Дословно в Методических указаниях сказано следующее: «В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок – отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости», - рассказывает он.

И тут же приводит слова руководителя рабочей группы по разработке Методических указаний Андрея Бойко: «В общем, мне больше импонирует, когда есть состязательность сторон, а не безоговорочное принятие условий одной. В данном случае есть правообладатель, лоббирующий свои интересы, который, в случае несогласия, пойдёт оспаривать. Есть интересы бюджета, который может пострадать от оспаривания или занижения КС. Нужно найти компромиссное решение».  

Роман Галлеев подчеркивает: использование результатов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, а также информации, указанной в отчётах, является правом, а не обязанностью ГБУ. Однако использование этой информации может повысить качество государственной кадастровой оценки и предсказуемость ее результата, а значит, и снизить риски оспаривания, связанные с некорректными, по мнению правообладателей, результатами определения кадастровой стоимости.

«Мы считаем, что для успешного выполнения поручения Президента Российской Федерации все заинтересованные лица на всех этапах осуществления государственной кадастровой оценки должны иметь право на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в случае, если будет установлено, что величина кадастровой стоимости объекта недвижимости оказалась выше рыночной. Для этого любое заинтересованное лицо на любом из перечисленных этапов осуществления государственной кадастровой оценки должно обосновать факт превышения величины кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью путем предоставления в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» отчета об оценке рыночной стоимости, а также экспертного заключения на подтверждение стоимости, определенной в отчете об оценке», - подчеркивает наш собеседник.

Надеемся, что эта информация окажется нашим читателям полезной и поможет избежать негативных эмоций в будущем.

Ольга Смирнова