Покупатели ускорились перед 1 февраля: почему новостройки снова в фокусе

Рынок новостроек в декабре 2025 года показал резкий рост ипотечных сделок на фоне ожидаемого ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Эксперты объясняют всплеск ажиотажным спросом и предупреждают о вероятной коррекции, отмечая, что статистика роста может маскировать структурные проблемы рынка.

Чего ждать после 1 февраля? Затяжного падения, или новые правила семейной ипотеки не испугают граждан от покупки квартир на первичном рынке жилья?

Ипотека рванула вверх

Цифры на первый взгляд оптимистичные: в городах-миллионниках в декабре 2025 года совершено 45 тысяч ипотечных сделок на рынке новостроек — плюс 46,5% к ноябрю. Суммарная площадь проданных лотов в 1,996 млн кв. метров — на 45,6% больше по сравнению с ноябрём 2025 года, сообщает ТАСС со ссылкой на систему мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro.

По общему количеству ипотечных сделок лидерство сохраняет Москва: в декабре там зафиксировали 10,1 тыс. сделок, что на 23,4% больше, чем в ноябре. Санкт-Петербург занимает второе место — 5,3 тыс. сделок. В тройку лидеров вошёл и Краснодар — 4,6 тыс. сделок.

В целом по стране в декабре 77% квартир в новостройках приобретались с использованием ипотеки, что стало максимальным значением за год, пишет РБК со ссылкой на сервис «Авито Недвижимость».

Декабрьский ипотечный рост подтянул за собой ещё один показатель — заключение договоров долевого участия (ДДУ). В последний месяц года было оформлено 81,5 тыс. ДДУ, что стало рекордным показателем как для 2025 года (рост 71% год к году и 28% к ноябрю), так и для 2024-го.

Наибольший прирост числа сделок с новостройками за год, по данным «Авито Недвижимости», показали Ростовская, Московская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.

Ценовая динамика на первичном рынке жилья тоже оставалась положительной. По данным портала «Дом.РФ», в среднем по России новостройки в 2025 году подорожали на 10,2%. Здесь тоже были свои лидеры — Севастополь, Москва и Курская область, где рост цен составил от 17,8% до 35,1%.

Несмотря на цены, рынок первичного жилья по итогам года показал умеренный, но положительный рост, подытожили аналитики.

Что вызвало ипотечный рост

Эксперты отмечают: декабрьское увеличение числа сделок на первичном рынке жилья произошло на фоне предстоящего изменения условий семейной ипотеки. Новые правила начнут действовать с 1 февраля.

Важное изменение — ограничения на оформление льготной ипотеки в обход принципа «один кредит на семью». С 1 февраля супруги должны обязательно выступать созаёмщиками. При этом сохраняется возможность привлечь третьих лиц, если совокупного дохода не хватает для одобрения.

На сайте Минфина РФ сказано, что эта мера «направлена на снижение злоупотреблений» и на то, чтобы «поддержка доставалась тем семьям, которым она действительно нужна для улучшения жилищных условий».

Изменения могут затронуть и ставку по семейной ипотеке: вместо фиксированной в 6% может появиться дифференцированная шкала — 12% для семей с одним ребёнком, 6% с двумя и 4% с тремя. Также рассматриваются территориальные ограничения — оформление льготной ипотеки только по месту регистрации супругов.

Что ждёт рынок новостроек после 1 февраля

Резкий рост показателей на рынке новостроек сам по себе ещё не означает восстановление спроса, считает столичный эксперт недвижимости Иван Солдатенков.

По его словам, увеличение статистики во многом объясняется эффектом низкой базы. Если раньше сделок почти не было, то даже минимальная активность автоматически даёт кратный рост в процентах — без реального качественного изменения ситуации на рынке.

Такая статистика, считает Солдатенков, требует осторожной интерпретации: важно понимать не только количество сделок, но и их структуру. Да, ипотека в сегменте новостроек по-прежнему используется, но скорее как вынужденный инструмент. Часть покупателей идёт на риск, рассчитывая на последующее рефинансирование через год-два, однако этот эффект уже во многом исчерпан, отмечает наш собеседник.

Рынок жилья, как и любой другой, движется волнами: всплеск сменяется откатом, и сейчас активность снова находится на минимальных значениях, отмечает эксперт.

«То, что ипотек стало больше, — это во многом рост по сравнению с нулём. Если сравнить текущее количество выданных ипотек с 2021 годом, разница будет колоссальной. Это как с магазином: раньше условная «Пятёрочка» делала 100 тысяч оборота на 100 чеках, а теперь — 50 тысяч, но уже на 500 чеках. Люди обеднели, поэтому ходят чаще, но покупают меньше. То же самое и с ипотекой: количество сделок может расти, но по объёму метров и по качеству жилья картина совсем другая», — поясняет Солдатенков.

Отдельный вопрос — какие именно объекты формируют эту статистику.

По словам эксперта, сегодня в основном продаются студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, реже — трёхкомнатные. Это преимущественно эконом- и комфорт-класс. Более дорогие и крупные лоты практически не находят спроса, особенно если речь идёт об «однушках» по высокой цене из сегмента «бизнес».

Сейчас большинство сделок выглядят одинаково: покупатели продают имеющееся жильё и закрывают разницу ипотекой. Если разрыв в цене кажется приемлемым — кредит берут, потому что «жить надо». Но в целом рынок остаётся в состоянии ожидания: часть объектов продаётся, однако значительная доля предложения просто стоит без движения.

«Поэтому в ближайшее время новостройки, скорее всего, продолжат стагнировать — без устойчивого спроса и без настоящего оживления», — сделал свой прогноз Солдатенков.

Другие аналитики тоже дают сдержанный прогноз: после февраля объём сделок может снизиться на 15–20%, цены вырастут в пределах 5–7%, вторичный рынок продолжит стоять, а арендные ставки прибавят 10–15%.

Все эксперты сходятся во мнении: семьям с детьми выгоднее рассмотреть покупку жилья до вступления новых правил по семейной ипотеке. Дальше — будет сложнее и дороже. Это те самые условные сапоги секретарши Верочки из «Служебного романа», которые нужно брать — здесь и сейчас, даже если на первый взгляд они и выглядят очень вызывающе, так как дальше их найти будет дороже и сложнее.

С другой стороны, экспертный взгляд на статистику отрезвляет: рост от низкой базы и смещение спроса в сторону эконом-класса говорят скорее о вынужденности и осторожности покупателей, чем об их уверенности в завтрашнем дне. И совет «покупать сейчас» подойдёт только для узкого круга тех россиян, которые просчитали все риски. Для остальных период выжидательного наблюдения лишь продлевается.

Роберт Вочовский