Почему квартира перестала быть выгодным вложением

Владение квартирой в России превратилось из источника пассивного дохода в полноценную работу на «ручном управлении».

Главная иллюзия инвесторов — воспринимать подорожание недвижимости как прибыль, сказала «Газете.ру» специалист по инвестированию Ирина Кремко. Формально стоимость объектов растёт, но покупательная способность вложений снижается быстрее.

Показательный пример — московский рынок новостроек. За пять лет цена однокомнатной квартиры выросла с 15,4 до 21 млн рублей, однако в реальном выражении капитал владельца сократился примерно на пятую часть. То есть квартира подорожала лишь номинально.

Доход от аренды также не оправдывает ожиданий.

При стоимости жилья около 21 млн рублей доход от аренды составляет примерно 80 тыс. рублей в месяц. На первый взгляд это около 4,5% годовых. Но после налогов, комиссий агентствам, периодов простоя и расходов на ремонт доходность снижается до 3–4%. При ипотеке под высокие ставки такая модель легко превращается в убыточную.

Ещё одна проблема — высокая доля «ручного управления».

Собственнику приходится искать арендаторов, решать бытовые конфликты, следить за состоянием жилья и регулярно вкладываться в ремонт. В результате недвижимость перестаёт приносить пассивный доход и превращается в постоянную работу.

Как контраст Ирина Кремко приводит рынок Дубая, где распространены контрактные продукты с фиксированной доходностью.

В таких моделях инвестор получает заранее оговорённые выплаты, а риски простоя берет на себя управляющая сторона. Доходность может достигать около 10% годовых, причём без постоянного участия владельца. К слову, дубайские власти сняли порог получения двухлетнего ВНЖ для иностранцев — основанием с мая 2026 года является лишь владение любой недвижимостью.

Похожий тренд набирает обороты в курортных регионах России: на фоне растущего турпотока инвесторы переходят с традиционной покупки квартир под сдачу на гостиничные номера.

Фактическая доходность такой недвижимости составляет в среднем 8–10% годовых, а в успешных курортных проектах — до 17–18%. Получение дохода проходит без участия в операционных процессах — маркетинг и обслуживание берёт на себя управляющая сторона.

На этом фоне схема владения квартирой выглядит менее привлекательной: доход ниже, риски выше, а вовлечённость собственника неизбежна.

При этом недвижимость не перестала быть активом как таковым — она утратила статус универсального инструмента.

Сегодня квартира приносит доход только при совпадении нескольких условий — стабильной аренды, понятных правил рынка и защиты от инфляции. В противном случае жильё превращается в дорогую собственность, требующую постоянного внимания и не гарантирующую реальной прибыли, подытожила эксперт.

Также этот материал можно прочитать на нашем канале в Дзен.