Падают снаряды — растут цены: почему жильё в атакуемых регионах России дорожает

В регионах России, атакуемых украинскими военными в период СВО, цены на квартиры растут как на дрожжах. Наибольшее увеличение — в Ростовской области, а наименьшее — в Белгородской области и Москве, выяснил ForPost, изучив данные Единой межведомственной информационно-статистической системы.

Как поменялись цены

Квартиры на первичном рынке, если сравнивать данные о проверенных нами субъектах РФ в приграничье, больше всего подорожали в Курской области, которая пережила вторжение ВСУ и продолжает находиться под ударами украинских военных. Средняя цена увеличилась на 48,5% за трёхлетний период СВО.

Наибольший рост средней стоимости квартир на вторичном рынке в этот же период — на 60,4% — в Брянской области, регулярно атакуемой беспилотниками противника.

Инфографика ForPost

Чуть подальше от приграничной зоны, в Воронежской области, произошло самое крупное подорожание квартир на первичке — на 52,1%.

А наибольший рост стоимости квартир на вторичке в это время был в Московской области — на 65,6%.

Инфографика ForPost

На юге России среди проверенных нами субъектов РФ самое большое подорожание квартир на первичном рынке произошло в Ростовской области, ставшей также целью для беспилотников ВСУ. Цены поднялись на 62,6% за период СВО.

Там же — самый крупный рост стоимости квартир на вторичном рынке в тот же период. Она увеличилась на 53,6%.

Инфографика ForPost

Влияние спецоперации

СВО и сопутствующие ей события существенно повлияли на российский рынок жилья, сообщила ForPost эксперт в недвижимости, руководитель агентства недвижимости «РОСТ-ИНВЕСТ» Анжела Красноярова.

По её словам, особенно заметны изменения в приграничных регионах, где сочетаются экономические, миграционные и геополитические факторы. Роль атак ВСУ в ценообразовании там — значительная, но не доминантная, считает она.

«Обстрелы приграничных территорий, безусловно, создают негативный фон: снижают инвестиционную привлекательность, усиливают отток части населения и замедляют строительную активность. Однако их влияние на цены жилья нельзя назвать определяющим», — уточнила она.

Анжела Красноярова назвала четыре ключевых фактора ценообразования в этих регионах.

Миграционный прирост.

«Например, Ростовская область. Массовый приток жителей Донбасса увеличивает спрос на жильё, что естественно подстёгивает цены. В условиях дефицита предложения, особенно в крупных городах, рост стоимости квадратного метра становится неизбежным», — сказала она.

Общероссийская инфляция на недвижимость.

«В Белгородской, Орловской и Брянской областях динамика цен напрямую связана с общероссийскими тенденциями. Даже в условиях приграничного расположения владельцы жилья стремятся продавать имущество по рыночной стоимости, а не демпинговать из-за рисков», — продолжила руководитель АН «РОСТ-ИНВЕСТ».

Экономические и логистические преимущества.

«Регионы, близкие к линии фронта, но остающиеся транспортными и экономическими хабами (например, Ростов-на-Дону), могут даже дорожать из-за своего стратегического положения», — считает Анжела Красноярова.

Государственная политика.

«Льготная ипотека, программы расселения и субсидии стимулируют как покупательскую активность, так и рост цен», — заключила она.

Снижение и повышение

В начале 2022 года было снижение цен на жильё в приграничных регионах РФ, однако рынок недвижимости адаптировался к реальным условиям существования там, сказала в беседе с ForPost эксперт в недвижимости Ярослава Семенова.

Отмеченный нами рост цен в российском приграничье может быть обусловлен, по её мнению, одним фактором — отсутствием новых проектов из-за минимизации рисков застройщиками.

«С другой стороны, по мере возвращения жителей, например, в Белгородскую область, можно увидеть динамичный рост спроса на рынке недвижимости, — добавила она. — Ещё один пример — Курск и Воронежская область: тут ситуация более стабильная, она показывает, что существует спрос на недвижимость, но реально отсутствуют новые предложения».

В приграничье наблюдается «спад в новых проектах недвижимости, но спрос остаётся», а рынок недвижимости «находится в стагнации и не может предложить новых проектов по приемлемым ценам для покупателя», уверена она.

По её оценке, спрос на жильё там удерживается по трём причинам:

• на более безопасные территории переезжают люди как из приграничных зон, так и с территорий непосредственного проведения СВО;
• переселение участников СВО с семьями в приграничные регионы;
• застройщики начинают восстанавливать рынок недвижимости за счёт переселенцев и тех, кто готов платить (в том числе ипотекой).

Спрос на жильё в южных регионах сохраняется тоже из-за нескольких факторов, заключила Ярослава Семенова:

• люди покупают новые объекты недвижимости из-за переезда из других субъектов РФ;
• произошли ограничения в выдаче разрешений на строительство;
• ожидания людей на увеличение стоимости недвижимости (например, при сдаче в аренду в дальнейшем или перепродаже).

В общем, несмотря на удары ВСУ, которые оставляют зримые и незримые следы в жизни регионов РФ, жизнь там идёт своим чередом. Это и показала ситуация на рынке жилой недвижимости. Он зависит не столько от атак украинских военных, сколько от местных и общероссийских тенденций.

Алексей Лохвицкий