Кто выиграет от массовой продажи ипотечных квартир

В России тенденция досрочного погашения ипотеки через продажу заёмщиками залогового жилья, которая стала заметной в 2025 году, продолжится в 2026-м. Такой прогноз дали эксперты, опрошенные ForPost.

Они сошлись во мнении, что фундаментальная причина этого явления — высокая ключевая ставка Центрального банка РФ — пока никуда не исчезла. Однако каждый из специалистов выделил свои нюансы этого процесса.

Конкуренция продавцов и скидок

В этом году тенденция не только сохранится, но и может усилиться, полагает эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию Анна Зеленская.

По её словам, пока ключевая ставка остаётся на высоком уровне, мотивация избавиться от дорогого долга по жилищному кредиту будет превалировать над желанием удерживать актив.

Для рынка недвижимости это означает постепенное насыщение сегмента вторичного жилья предложениями, что неизбежно приведёт к усилению конкуренции между продавцами, считает собеседница ForPost.

«В такой ситуации покупатели с наличными средствами окажутся в наиболее выгодном положении, получая возможность диктовать свои условия и рассчитывать на серьёзные скидки, — рассуждает Анна Зеленская. — В долгосрочной перспективе это может способствовать некоторому охлаждению цен и перераспределению спроса в пользу более доступного и ликвидного жилья».

С тем, что тенденция продолжится, согласен кандидат юридических наук, доцент юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов. Но он предположил снижение темпов ближе к концу года, так как рост цен на жильё уже усложняет возможности для перепродаж в короткой перспективе.

«Новые кредиты также пока остаются не очень доступными, льготные программы сокращаются, а потенциальное снижение ключевой ставки может открыть больше возможностей для рефинансирования кредитов, а не продажи объектов», — обратил внимание Исмаил Исмаилов.

Продажа ипотечного жилья не будет правилом

Текущая стоимость заёмных средств делает продажу залогового жилья для досрочного погашения ипотеки оправданным решением, подтвердил старший преподаватель кафедры экономики и финансов Московского областного филиала РАНХиГС Александр Кудряшов.

Говоря о последствиях, он предположил увеличение предложений на вторичном рынке, рост альтернативных сделок и более спокойное движение цен на квартиры массового сегмента.

При этом оснований для резкого снижения цен эксперт пока не увидел, так как предложение качественного жилья ограничено, а часть спроса поддерживается льготными программами.

Недвижимость как точка опоры перестаёт быть незыблемой

Напомним, в прошлом году в РФ увеличился объём досрочно погашенных ипотек через продажу залогового жилья.

Эксперты связали это с комплексом причин:

• длительный период высоких ставок по кредитам;
• заметный рост стоимости квартир;
• снижение реальных доходов части населения;
• переоценка заёмщиками своих финансовых возможностей.

Тенденция досрочного погашения ипотеки через продажу залогового жилья обнажила парадокс: недвижимость, традиционно считавшаяся незыблемой ценностью, всё чаще выступает не точкой опоры, а способом решения финансовых проблем.

Рынок входит в фазу зрелости, где главным действующим лицом становится маневрирующий заёмщик, для которого квартира — прежде всего статья расходов, а не гарантия стабильности.

В таких условиях ипотека превращается в сложный финансовый продукт, требующий от человека не столько мечты о своём угле, сколько трезвого расчёта и готовности к быстрой смене стратегий.

Именно маневрирующие заёмщики могут стать одними из главных игроков на рынке вторичного жилья.

Алексей Лохвицкий