Застройщики и девелоперы, которые работают в Крыму, обеспокоены ситуацией, сложившейся на рынке новостроек после начала специальной военной операции ВС РФ на Украине. Итоги 2022 года и прогнозы на 2023 год на Второй ежегодной конференции рынка новостроек представила генеральный директор консалтинговой компании «IDEM — консультанты по недвижимости» Екатерина Гресс.
Застой после «панической атаки»
Большинство проектов, которые сегодня находятся в экспозиции, сообщила Екатерина Гресс, сосредоточены на Южном берегу Крыма, много объектов также представлены в Севастополе и Симферополе. При этом на рынок снова вышли, причём «от застройщика», квартиры и студии, которые были сданы в эксплуатацию несколько лет назад.
«Мы видим, что в 2021 году рынок стабильно рос и до марта 2022 года показывал очень хорошую динамику. На февральские события новостройки отреагировали очень серьёзным ростом цен. Но после активной панической атаки от потребителя и реализации отложенного спроса рынок встал. Сейчас каждый класс жилья ведет себя по-своему, но ближе к концу весны общая ситуация стабилизировалась и, на сегодняшний день, цены остаются примерно на одном и том же уровне», — сообщала аналитик.
По данным генерального директора IDEM, после февральских событий большим спросом в Крыму пользуются квартиры с бюджетом около 6-7 млн (меньшей площади и стоимости). При этом в экспозиции представлены квартиры бóльших площадей. Несоответствие спроса и предложения, как пояснила эксперт, может быть вызвано тем, что в весенний бум все лоты с невысокой стоимостью и малой площадью были просто «вымыты» с рынка.
Самые высокие цены на квартиры и студии класса «комфорт» в Крыму наблюдаются сейчас в Черноморском районе и в Судаке. С 2022 года в Симферополе и Севастополе впервые появились предложения эконом-класса. Здесь в целом отмечается некоторое снижение цен во всех сегментах, тогда как на ЮБК — подъём.
«Но, если рассматривать ситуацию на рынке новостроек в общем по Крыму, то по сравнению с ситуацией на 1 июня 2021 года студии подорожали на 56%», — уточнила представитель консалтинговой компании.
Цена — качество
Аналитики IDEM подсчитали, что сейчас больше всего проектов строится Ялте и Симферополе, далее идут Севастополь и Евпатория. При этом Симферополь и Севастополь, в основном, предлагают жильё комфорт-класса, в Ялте представлено больше лотов бизнес-класса и недвижимости в более высоких сегментах.
Также в Крыму широко представлены апартаменты — в среднем это 30-35% рынка новостроек. Причём, если в большинстве городов Крыма этот вид недвижимости в основном представлен студиями, то в Ялте и Алуште — однокомнатными, двухкомнатными и даже трёхкомнатными лотами.
«Здесь (в Крыму— Прим.) стоимость апартаментов гораздо выше, чем стоимость квартир. Во внекурортных городах, которые находятся на материке, ситуация часто обратная — квартиры на 10-15% дороже апартаментов, потому что эксплуатация апартаментов сама по себе более затратная. Я это связываю с тем, что здесь (в Крыму — Прим.) более качественные проекты с лучшими характеристиками реализуются именно в виде апартаментов, часто на первой береговой линии. Отсюда и более высокая цена», — пояснила Екатерина Гресс.
То, что рынок замер, видно и по количеству сделок. С марта 2022 года зафиксирован резкий спад. К лету рынок немного оттаял, но и сейчас, по данным гендиректора IDEM, заключается примерно 40% сделок относительно докризисного периода.
«Средний бюджет экспонируемых лотов 9,6 млн рублей, а средний бюджет покупки — 7,1 млн рублей. То есть всё, что попадает на рынок по цене в пределах 7 млн рублей, очень быстро покупается, а всё, что выше этого бюджета, пока висит», — привела данные эксперт.
Отложенный спрос
В Крыму и Севастополе отмечается низкая обеспеченность местных жителей жильём, если сравнивать с другими регионами России. И хотя для курортных городов, по данным Екатерины Гресс, этот показатель не является серьёзным индикатором, застройщикам следует обратить внимание на потребности этой категории клиентов, планируя свои дома.
«Есть потенциал продажи здесь квартир не только иногородним, но и местным покупателям, потому что обеспеченность жильем довольно низкая», — сказала она.
По данным коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Ольги Нарт в Краснодарском крае сейчас в год вводится по 1-2 квадратных метра жилья на одного жителя региона, в Крыму и Севастополе этот показатель на порядок ниже.
Директор проектного офиса группы компаний «Монолит» Дмитрий Гонтарь отметил, что застройщики хотят довести этот показатель в Крыму до 1 квадратного метра на жителя региона, но сейчас ставить перед собой такие амбициозные планы несвоевременно.
«Все наши клиенты в первую очередь ждут разрешения внешнеполитической ситуации. Сегодня формируется огромный отложенный спрос в Крыму. Он формируется по всем видам недвижимости — это и рекреация, и жилая недвижимость, и коммерция. И если вдруг эта вся история затянется, то я думаю, что у нас будет только спрос по нужде. То есть покупать недвижимость будут только те, кому нужно улучшить жилищные условия или купить своё первое жильё. А это абсолютно ограниченный спрос, абсолютно незначительный объём», — такой прогноз дал представитель застройщика.
Как сообщал ForPost, колебания ключевой ставки и условий ипотечного кредитования, возникшие после начала специальной военной операции ВС РФ на территории Украины, привели к тому, что в Крыму люди, намеревавшиеся купить жильё, стали вкладываться не в новые квартиры, а в землю под строительство.
Власта Пидпалая
Стоимость квадратного метра в Севастополе после начала СВО достиг потолка, а спрос стал падать. Проблема не в спросе, а в ценах от застройщиков и продавцов вторичного жилья. Раньше покупатель был с регионов России, а сейчас новый покупатель,, местный,,.Кто готов уступить в цене - будет в плюсе. Новые реалии.