Беру не глядя: как работает дистанционная покупка жилья

Купить квартиру в другом городе, не выходя из дома, уже не экзотика. С 1 июля к дистанционным сделкам добавился ещё один инструмент защиты — подтверждение личности через Единую биометрическую систему. Но главный вопрос остаётся прежним: как не купить “кота в мешке”?

Главное — не ошибиться в выборе

Вот уже несколько дней россияне, желающие дистанционно продать или купить недвижимость, могут использовать для подтверждения своей личности данные, внесённые в Единую биометрическую систему (ЕБС). Соответствующее нововведение вступило в силу с 1 июля 2026 года. Подтверждённую биометрию называют лишь дополнением к усиленной квалифицированной подписи (УКЭП). Но если УКЭП действительна всего один год, то ЕБС — 5 лет. Она понадобится всем участникам сделки. Сдать биометрию можно в отделении банка, но далеко не в каждом: где именно вам помогут, можно узнать на сайте Банка России. 

Важно, что применение биометрии делает ненужным внесение в ЕГРН информации о возможности совершить сделку на основании электронных документов.

В ближайшее время сервис обещают интегрировать в раздел «Приобретение недвижимости» на портале Госуслуг. Но это чисто юридическая сторона дела. Гораздо интереснее, на наш взгляд, узнать, пользуются ли севастопольцы и крымчане возможностью приобрести или продать недвижимость, не встречаясь с продавцом или покупателем, а часто и не имея возможности увидеть саму квартиру?

Один такой пример автор этого материала знает лично: сибиряки купили квартиру в маленьком городе на побережье Краснодарского края, не выезжая из дома, и очень этим довольны. Но, может, им просто повезло?

Фото или видео, в том числе и онлайн-показ, никто, конечно, не отменял. Но показать «товар», согласитесь, при этом можно по-разному. В том числе — умело задрапировав все недостатки и сделав акцент на некоторых достоинствах.

Тем не менее сибирская семья, перебравшаяся в незнакомую квартиру с вещами, не одинока. По словам председателя Ассоциации риелторов «Недвижимость Севастополя» Григория Апресова, дистанционные сделки уже стали привычным инструментом работы и сейчас составляют около четверти от общего количества. 

«Это удобно, когда продавец находится в Анапе, квартира в Севастополе, а покупатель где-нибудь на Камчатке. Ему не надо приезжать дважды: сначала чтобы купить жильё, а потом чтобы перебраться в него со всеми вещами. Главная проблема тут в выборе объекта, когда ты не можешь увидеть квартиру вживую. Лично я, скажу честно, без возможности всё потрогать своими руками жильё не покупал бы. Но люди стараются составить максимально полное представление с помощью фотографий и видео», —  говорит он.

И тут же добавляет: не стоит забывать, что цели у покупателей разные. 

«Бывает, человек покупает что-то очень недорогое буквально не глядя, потому что ему нужны регистрация или даже гражданство. Кто-то хочет срочно вложить деньги, а чуть лучше квартира или чуть хуже, не так уж важно. Северяне приглядывают себе жильё, чтобы перебраться на юг. Правда, сейчас таких стало существенно меньше», — говорит Григорий Апресов.

Не семейное гнездо, а просто инструмент 

Но не только иногородние покупают квартиры в Севастополе дистанционно. В последнее время, по словам собеседника,  и сами севастопольцы проявляют живой интерес — например, к новостройкам Краснодара.

«Первичная недвижимость там не такая дорогая, и её много. Поэтому севастопольцы покупают жильё и для сдачи в аренду, и просто на всякий случай. У многих там учатся в вузах дети, и родители покупают им студии или однокомнатные квартиры, которые в любом случае не пропадут. Даже если ребёнок там не останется, жильё можно будет сдавать или продать уже по другой цене», — пояснил Григорий Апресов.

Случаев, когда дистанционная покупка закончилась скандалом, серьёзным недовольством одной из сторон и тем более попыткой отменить сделку, Григорий Апресов, по его словам, не видел. 

Нет подобного негативного опыта и у эксперта в области недвижимости и инвестиционных технологий, руководителя агентства «Ключи в кармане» Надежды Буйловой. Но она работает преимущественно с новостройками. А приобретать новое жильё, да к тому же у застройщиков, гораздо более безопасно.

«В основном у нас две категории покупателей: одни покупают квартиры для себя, чтобы в них жить, и они, как правило, приезжают на место, посещают отделы продаж, смотрят разные варианты. Другие покупают недвижимость для сдачи или перепродажи. Некоторые из них в глаза не видели объекты, которые приобретают. Это распространено, и в Крыму в том числе. Мы не присутствуем в том городе, где находится квартира — мы организуем видеоконференции с застройщиками. Никаких подводных камней здесь нет, а вот по вторичке, предположу, ситуация несколько иная. Тут я занимаю сторону скептиков», — говорит Надежда Буйлова.

Но в последнее время, уточняет она, и на первичном рынке произошли перемены. Раньше купить квартиру на стадии котлована, чтобы после сдачи перепродать её по более высокой цене, было распространённой практикой. Сейчас эта схема становится нерабочей. 

«Зачастую цена на стадии котлована дороже, чем то, что перепродают ранее вложившиеся в недвижимость инвесторы. И выгоднее бывает купить квартиру у физлиц, а не у застройщика. Кое-где это ещё работает: например, если это очень хорошая локация, которая пользуется спросом, но строят там мало. Но между покупкой и продажей должно пройти 2-3 года, и даже тогда ты уже не заработаешь ту сумму, которую инвесторы могли заработать таким образом до 2023 года», —  поясняет собеседница. 

Застройщики, говорит она, закладывают в цену новостроек все риски, которые сегодня высоки. Одной из причин роста цен стал и резкое повышение стоимости строительных материалов, о чём говорится и пишется немало.

«Плюс их взаимоотношения с банками, плюс они, чтобы привлечь покупателей, за счёт своих средств пытаются снизить процент по ипотеке», — добавляет Надежда Буйлова. 

Но это, как говорится, уже другая история.

Но есть и такой вариант

Оформить дистанционную сделку можно по-разному. Один вариант — сделать это с помощью онлайн-сервиса Домклик, другой — с привлечением нотариуса. В последнем случае, как подчеркивает юрист Наталья Кирюхина, все несколько сложнее. Оформить через нотариусов сделку, если квартира в Севастополе, продавец в Москве, а покупатель где-то ещё, не получится.

«Другое дело, если продавец находится в другом регионе, а покупатель и квартира в Севастополе. И если покупатель эту квартиру посмотрел. Таких случаев много: например, продавец уехал в Москву и не хочет возвращаться, и в то же время не хочет выписывать доверенность на продажу на другого человека. Но это не покупка кота в мешке, это просто удобная возможность оформить всё, не собираясь вместе. Плюс регистрация за один день», — пояснила Наталья Кирюхина. 

Электронный пакет документов при этом направляет в Росреестр один из нотариусов (обычно тот, кто работал с покупателем).

«Понадобятся те же документы, что и при обычной сделке: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на объект (например, прежний договор купли-продажи), СНИЛС, справка о зарегистрированных лицах, свидетельства о браке и его расторжении (если актуально), согласие супруга (если кто-то из сторон в браке), — перечислила юрист. — И другие, которые запросит нотариус. Но многие сведения нотариусы могут запросить самостоятельно через электронные реестры, и собирать их вручную необязательно». 

Не нужно в этом случае и оформлять заранее свою усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). 

«В конторе нотариус предоставит специальный планшет, чтобы участник сделки мог поставить на нём так называемую простую электронную подпись (это цифровой аналог рукописной). Юридическую силу всему документу придадут уже усиленные квалифицированные электронные подписи самих нотариусов», — подчеркнула эксперт.

Так что возможностей на рынке недвижимости много, и они разные, буквально на все случаи жизни. Что, безусловно, эту жизнь облегчает. В том числе сегодня, когда поездка в другой регион неожиданно стала задачей с несколькими переменными. 

Ольга Смирнова