Вырастут ли в Севастополе очередные гостиничные монстры

Улице Лётчиков в Севастополе грозит довольно серьёзное уплотнение: застройщики не отказались от планов по строительству гостиничного «колосса» на участке между бухтой Круглой и парком Победы. Об этом свидетельствуют судебные материалы, с которыми ознакомился корреспондент ForPost.

Туристическо-гостиничный комплекс, включающий четыре девятиэтажки, спортивный комплекс с открытым бассейном и парковку на 107 машин, ООО «Апогей» собиралось строить на участке с КН 91:02:0012016:3 площадью 2,7 га по адресу: улица Лётчиков, 3В, у базы отдыха, прозванной «утюгом».

Как писал ForPost, проект комплекса, разработанный волгоградской компанией «Центр строительных технологий», был представлен на архудсовете в 2019 году и получил множество замечаний.

Среди основных претензий, помимо вопросов к архитектурным решениям, были слишком большая высота зданий и плотность застройки, минимальная площадь благоустроенной и озеленённой территории, несоблюдение норм сейсмических зон и недостаточные возможности дорожной сети.

В итоге проект был направлен на доработку, и с тех пор о нём ничего не было слышно.

Надо ускоряться

Оказалось, что причиной затишья стали проблемы с одобрением властями нужного «пятна застройки».

С 2018 года, когда ДИЗО и фирма «Апогей» заключили договор аренды земельного участка, права аренды переуступались четыре раза.

Уже через год компания «Апогей» заключила договор передачи прав и обязанностей по аренде ООО «Горизонт» (согласно данным специализированных ресурсов, «Горизонт» и является учредителем «Апогея»).

В 2020 году такой же договор фирма «Горизонт» заключает с ООО «Специализированный застройщик «Чайка». Эта компания, в свою очередь, в марте 2024 года переуступает права ООО «Наш Успех». При этом руководителями двух последних фирм являются муж и жена.

Недавно 21-й арбитражный апелляционный суд вынес решение по спору двух арендаторов – ООО «Горизонт» и ООО «СЗ «Чайка».

Строительство не велось, сроки поджимали, и в октябре 2023 года ООО «Горизонт» обратилось к ООО «СЗ «Чайка» с требованием исполнить свои обязательства по получению разрешения на строительство в течение 30-ти дней, а через месяц направило письмо о расторжении договора с требованием вернуть участок по акту приёма-передачи.

Арбитражный суд Севастополя, куда обратилась компания «Горизонт» после неисполнения этих требований, вынес решение о необходимости расторгнуть договор, заключённый между этой фирмой и ООО «СЗ «Чайка», а соглашение по переуступке прав по договору аренды с ООО «Наш успех» признать недействительным.

Также в решении суда был такой пункт, как установление судебной неустойки за неисполнение ответчиками обязанностей по передаче документов ООО «Горизонт» и ООО «Ажур». Какие интересы в этом деле у фирмы «Ажур», в решении суда не указано.

Апелляционный суд, однако, отменил решение городского арбитража, встав на сторону новых арендаторов.

Мотивирована позиция судей тем, что «Чайка» сделала всё возможное, чтобы начать строить гостиничный комплекс, а заминка по срокам произошла из-за форс-мажорных обстоятельств.

Застроить всё!

«Письмом от 01.08.2022 года ООО «СЗ «Чайка» сообщило, что по первой очереди возникли сложности по получению государственной услуги по согласованию архитектурно-градостроительного облика объекта, по второй очереди – планируется обжалование действий Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя в отношении выдачи градостроительного плана земельного участка только на первую очередь, а не на весь земельный участок», – значится в тексте судебного решения.

К этому времени ООО «Специализированный застройщик «Чайка» уже получило положительное заключение экспертизы по результатам инженерных изысканий, заключило договор на разработку проектной и рабочей документации, получило технические условия на водо-и газоснабжение, присоединение к электрическим сетям и другие нужные документы.

Не получалось лишь добиться разрешения властей застроить участок целиком. В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), выданном департаментом архитектуры в 2021 году, границы, в пределах которых разрешалось строительство, были указаны двумя небольшими зонами. Это не позволяло впихнуть на арендуемом участке грандиозный гостиничный комплекс.

Начались судебные тяжбы застройщика с профильным департаментом.

В 2022 году Арбитражный суд Севастополя обязал ДАиГ выдать ООО «СЗ «Чайка» ГПЗУ. Такое же решение вынес и апелляционный суд, куда обратились власти.

Новый ГПЗУ компанию так же не устроил, и судебный спор зашёл на второй круг.

«Департаментом в графической части ГПЗУ отображены границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, полностью только в верхней части земельного участка, а в нижней части земельного участка указана лишь незначительная часть земельного участка (круг)», – указано в судебных материалах.

В выданном застройщику документе отмечалось, что департамент ссылался на действующую градостроительную документацию: корректировку фрагмента плана детальной планировки Камышовой бухты «район парка Победы» 2007 года; проекты планировки и межевания территории парка Победы, утверждённые постановлением правительства Севастополя в 2019 году; ППТ улично-дорожной сети и территории общественного пользования.

Также департамент указывал на то, что земельный участок по функциональному назначению расположен в зонах незастроенных территорий, общественных зданий, зелени общественного пользования, автостоянок, пешеходных связей, частично в границах красных линий улично-дорожной сети (на территории общего пользования).

В суде снова посчитали, что «соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов» застройщика является возложение на департамент обязанности выдать ГПЗУ, которым ООО «СЗ «Чайка» будет разрешено застроить не «круг», а весь земельный участок – с учётом красных линий и отступов от границы в соответствии с обычными требованиями Минстроя.

В ходе судебного разбирательства уже в суде апелляционной инстанции ООО «СЗ «Чайка» от заявленных требований отказалось. Этот отказ был мотивирован тем, что «отсутствует предмет спора, поскольку департамент по заявлению общества выдал градостроительный план земельного участка с «пятном застройки» на весь земельный участок».

ГПЗУ застройщик получил в феврале 2023 года – после принятия Правил землепользования и застройки фирма вновь обратилась с заявлением в профильный департамент правительства Севастополя.

Не вышел ли срок?

Обращает на себя внимание и другой интересный аспект этой истории: удивительное смещение сроков окончания строительства девятиэтажных гостиниц. Вообще-то компания «Специализированный застройщик «Чайка», согласно заключённому с ООО «Горизонт» договору, должна была построить комплекс к 24 ноября 2024 года.

Однако судебная коллегия апелляционного суда приходит к другому выводу: у застройщика в запасе есть целый год – окончить строительство можно в ноябре 2025 года.

Ссылаются судьи на пункт 4 заключённого между двумя фирмами договора, согласно которому сроки автоматически продлеваются «в случаях объявления на территории Севастополя эпидемий, режима повышенной готовности, чрезвычайной ситуации, чрезвычайного положения, гражданских беспорядков, войн, а также в случае введения запрета на выдачу разрешений на строительство».

Неожиданно вспомнилось, что в 2020 году указом губернатора Севастополя на территории города был введён режим повышенной готовности, отменённый только в июне 2023 года.

Поскольку договор был заключён 14 июля 2020 года, то есть во время действия режима повышенной готовности, ООО «СЗ «Чайка» имело основания рассчитывать на продление сроков его действия, указано в судебном решении от 2 декабря 2024 года.

Не исключено, что на ближайших заседаниях архитектурно-художественного совета будет рассмотрен новый проект уплотнения улицы Лётчиков в районе парка Победы.

Напомним, что сейчас возобновляется тяжба между городом и компанией «Русские строительные традиции» за другой элитный участок у парка Победы, где застройщик намеревался возвести комплекс пятиэтажных домов с бассейном. Заседание 21-го апелляционного суда назначено на 12 декабря 2024 года.

Алина Громова