В центре Севастополя хотят изменить правила строительства

В центре Севастополя могут измениться правила застройки, реконструкции, рекламы и внешнего вида зданий. Правительство города готовит новое постановление об объединённой зоне охраны объектов культурного наследия, которое должно заменить действующие правила для одного из самых чувствительных участков исторического ядра.

Проект размещён на сайте правительства в разделе оценки регулирующего воздействия, а 5 июня департамент экономики подготовил по нему заключение. Документ касается площади Лазарева, Большой Морской, проспекта Нахимова, улиц Одесской, Суворова, Генерала Петрова, Маяковского, Айвазовского, набережной Корнилова и спуска Шестакова.

Проект должен отменить постановление правительства №277-ПП от 8 июня 2023 года, которое сейчас регулирует эту территорию. То есть речь идёт не о первой установке охранных зон, а о пересмотре уже существующей схемы.

Какие территории попадут под новые ограничения

В перечень объектов, ради которых устанавливается объединённая зона охраны, входят 25 памятников регионального значения. Среди них — памятник адмиралу Михаилу Лазареву, дома на Большой Морской, гостиница «Севастополь», Дом Анненкова, здания на Одесской, Генерала Петрова, набережной Корнилова, Айвазовского и спуске Шестакова.

Само постановление утверждает границы объединенной зоны охраны, режимы использования земель и земельных участков, а также требования к градостроительным регламентам. Проще говоря, документ определяет, где в историческом центре можно строить, реконструировать, размещать вывески, менять фасады, благоустраивать территорию и прокладывать инженерные сети.

На первый взгляд, новый проект не меняет действующие правила кардинально. Скорее, он переформатирует и уточняет уже существующую охранную схему: для улиц, площадей и скверов, судя по схемам, закрепляется максимально жёсткие ограничения, а в кварталах вокруг бывшего ЦКБ «Черноморец» устанавливаются зоны, допускающие строительство и реконструкцию до 18, 22 и 24 метров.

Документ продолжает нормативные решения, которые город уже обсуждал в 2025 году, когда градостроительный совет одобрил проект комплексного освоения территории с бутик-отелем в здании «Черноморца», гостиницей на Воронина, 10, конгресс-центром и объектами на месте бывшего «Детского мира».

я

Что власти предлагают изменить в центре Севастополя

Главное отличие нового проекта от постановления 2023 года –это новая система зон и параметров.

В действующем постановлении схема была проще: две подзоны единой охранной зоны, две подзоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также зона охраняемого природного ландшафта.

В новом проекте единая охранная зона состоит уже из восьми участков, а зона регулирования застройки разбита на шесть подзон — от ЕЗРЗ-0 до ЕЗРЗ-5. Отдельно сохраняется зона охраняемого природного ландшафта.

Но это не значит, что весь центр просто закрывают от застройки. Сравнение старой и новой карт показывает более сложную картину: одни территории получают почти запретительные параметры, а другие — новые индексы и новые предельные высоты.

Самая жёсткая новая категория — ЕЗРЗ-0. Для неё установлен почти нулевой параметр строительства и реконструкции: не более 0,1 метра. По сути, это режим, при котором новое капитальное строительство в обычном понимании невозможно.

Судя по схемам, именно эта зона появляется прежде всего на пространствах улиц, дорог, площадей и скверов. То есть главное ужесточение касается не квартала бывшего ЦКБ «Черноморец», а общественных пространств исторического центра.

Для остальных подзон вводятся разные предельные высоты: ЕЗРЗ-1 — до 9 метров, ЕЗРЗ-2 — до 15,5 метра, ЕЗРЗ-3 — до 18 метров, ЕЗРЗ-4 — до 22 метров, ЕЗРЗ-5 — до 24 метров.

Что происходит с проектами вокруг «Черноморца»

Самая чувствительная часть сравнения — район Большой Морской, 1, где ранее обсуждалась идея гостиницы во дворе бывшего ЦКБ «Черноморец», а затем был представлен более широкий проект комплексного освоения территории.

На фоне почти строгого режима для улиц, площадей и скверов район вокруг самого «Черноморца» выглядит иначе. Там не появляется сплошной запрет на строительство. В непосредственной близости к бывшему ЦКБ, судя по схеме, устанавливается зона ЕЗРЗ-5 с предельной высотой до 24 метров. Выше по рельефу предусмотрен режим до 18 метров, а на месте бывшего «Детского мира» — до 22 метров.

Как ранее писал ForPost, в июне 2025 года градостроительный совет Севастополя одобрил переработанный вариант комплексного освоения территории.

По нему само здание бывшего ЦКБ должно быть преобразовано в бутик-отель на 59 номеров, а пятизвездочный отель на 115 мест планировался уже на месте существующего офисного здания по улице Воронина, 10.

Кроме того, проект включал двухэтажный конгресс-центр, частично заходящий на территорию «Черноморца», два объекта на месте бывшего «Детского мира» — воссоздание дома Кондакова и апарт-отель на 22 номера, а также подземный паркинг на 80 машино-мест.

Почему новые правила могут затронуть собственников недвижимости

Как и прежние охранные режимы, новый проект регулирует не только предельную высоту. В зависимости от зоны он устанавливает или уточняет требования к фасадам, кровлям, цветам, материалам отделки, остеклению, размещению кондиционеров, вентиляции, антенн, камер видеонаблюдения и другого инженерного оборудования.

В участках единой охранной зоны ЕОЗ-1 проект запрещает реконструировать капитальные здания с увеличением их объемно-пространственных характеристик — проще говоря, делать их выше, крупнее или менять основные габариты.

В зонах регулирования застройки логика другая: там задаются предельные параметры высоты — от почти нулевых 0,1 метра в ЕЗРЗ-0 до 24 метров в ЕЗРЗ-5.

Проект также ограничивает рекламные конструкции, вывески на крышах, отдельно стоящие щиты, некапитальные строения выше 5 метров, базовые станции сотовой связи и антенно-мачтовые конструкции.

То есть документ регулирует уже не только вопрос «можно ли строить», но и вопрос «как это должно выглядеть».

Дмитрий Островский