Склон над Сарандинакиной балкой готовят к частной застройке

Склон между Сарандинакиной и Делагардовой балками в Севастополе стал ближе к жилищному освоению. Государственная историко-культурная экспертиза дала положительное заключение на меры сохранности при строительных работах на 12 земельных участках, где после изменения регламентов Минкульта стало возможно индивидуальное жилищное строительство.

Речь идёт о территории общей площадью около 0,94 га в районе 1-го и 2-го Аквамариновых переулков, улиц Адмирала Траверсе, Румянцевской и Лётчика Мусатова.

Формально экспертиза оценивала не внешний вид будущих домов, а специальный раздел проектной документации: можно ли вести земляные, строительные и хозяйственные работы так, чтобы не повредить объекты культурного наследия.

Но главный смысл документа шире. Участки, где раньше капитальное строительство в прежнем режиме охраны фактически не предусматривалось, после изменения приказа Минкульта получили реальный путь к ИЖС — с ограничениями по высоте и озеленению.

Все 12 участков находятся внутри границ федерального достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита». Их назначение — в основном индивидуальное жилищное строительство или строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных построек и сооружений.

По проектным решениям речь идёт о частных домах высотой до 10 метров. В отдельных случаях вместе с ними предусмотрены гаражи, хозблоки, баня, септик или парковочные площадки. Во всех случаях авторы документа подчёркивают соответствие новым параметрам: предельная высота — до 10 метров, озеленение — не менее 60%.

Ещё недавно такое освоение было куда менее очевидным. По прежнему приказу Минкульта 2016 года участки входили в регламентную зону, где капитальное строительство не предусматривалось. Как следует из материалов экспертизы, ранее подготовленный раздел о мерах сохранности даже не передавался на согласование в Севнаследие — прежний регламент этого не позволял.

Ситуация изменилась после вступления в силу приказа Минкульта от 12 ноября 2025 года № 2049. Участки оказались в новом регламентном участке Л-35 режима Р-3-3, где уже допускается строительство и реконструкция объектов капитального строительства, в том числе индивидуальных жилых домов.

Именно об этом ForPost писал в конце 2025 года, называя изменения в приказе Минкульта тихой градостроительной революцией. Тогда речь шла о том, что в границах достопримечательного места правила стали заметно терпимее к строительству — в том числе в ряде зелёных и ландшафтных зон.

Теперь эти изменения начинают проявляться в конкретных документах: большая таблица новых регламентов превращается в частные дома, гаражи, хозблоки, септики и подъезды на склоне между двумя балками.

При этом территория сохраняет археологические ограничения. Четыре из 12 участков полностью расположены в границах выявленного объекта археологического наследия «Система межевых стен на водоразделе между Сарандинакиной и Делагардовой балками», ещё два — частично. Участок в 1-м Аквамариновом переулке, 1, частично связан с федеральным объектом археологического наследия «Скальный могильник» I тысячелетия нашей эры.

В девяти разведочных шурфах, заложенных на территории, культурного слоя не обнаружили. Археологический материал и артефакты также не зафиксированы. В описаниях фигурируют дёрн, суглинок, дресва, щебень, известняк и выходы скальной породы.

Для участков, связанных с «Системой межевых стен», в акте перечислены меры сохранности. Собственников и подрядчиков должны проинформировать о наличии объекта археологического наследия. До начала работ необходимо обозначить его границы сигнальной лентой и колышками, установить информационные щиты и оградить зону работ.

В границах самого археологического объекта запрещаются земляные и строительные работы, нивелировка поверхности, перемещение грунта, складирование материалов, мусора, бытовок и временных сооружений. Там же нельзя будет устраивать проезд, стоянку, заправку и обслуживание техники.

Движение техники и вывоз мусора должны идти только по существующим проездам. Для грунтовых улиц внутри зоны «Системы межевых стен» предлагается уложить дорожные плиты без срезки рельефа и вертикальной планировки поверхности.

Экспертиза проходила с 6 по 14 мая 2026 года. Её проводил эксперт Олег Молодцов, старший научный сотрудник ООО «Терра» из Воронежа. Заказчиком выступило ООО «Крымский региональный центр археологических исследований».

Заключение — положительное. Положительная экспертиза снимает один из ключевых барьеров для дальнейшего согласования строительства. Как отмечается в документе, именно изменение федерального регламента сделало освоение этой территории возможным — участки, которые годами числились в кадастре под ИЖС, но фактически не могли быть застроены, получили реальный юридический путь к стройке.

Дмитрий Островский