Рынок недвижимости России могут потрясти тотальные изменения

По мнению некоторых экспертов, рынок недвижимости в его нынешнем состоянии может кардинально поменяться, если ЦБ возьмет курс на снижение ключевой ставки. Такое мнение, например, высказал директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский «Российской газете».

Лавинообразные изменения

Александр Чернокульский отметил, что нынешние высокие ставки по депозитам уже привели к тому, что только начисленные проценты по вкладам позволяют держателями депозитов выкупить весь нераспроданный фонд жилья.

«Разумеется, часть держателей депозитов могут переложить эти инвестиции в недвижимость и рано или поздно сделают это, люди в России традиционно охотно инвестируют «в кирпич и бетон». Массовость такому тренду может придать любой триггер, и особенно такой, как снижение ключевой ставки», — отметил Чернокульский.

При этом он уверен, что ситуация может измениться мгновенно и лавинообразно, поскольку даже неопытные инвесторы понимают, что на резкое увеличение спроса спроса цены на жильё отреагируют очень быстро.

«Поэтому перекладывать депозиты в недвижимость надо будет быстро — пока не достигнут предел значения цен, при котором это уже будет лишено смысла», — пояснил Чернокульский.

Впрочем, другие эксперты с этим мнением не согласны.

Инертность рынка

Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин уверен, что даже с учётом того, что ЦБ сегодня снизил ставку, на рынке недвижимости не произойдт каких-то глобальных перемен.

«Многие покупатели сейчас ждут снижения ключевой ставки. Но, на мой взгляд, снижение ставки на 1% не вызовет никаких стремительных изменений на рынке, это не та триггерная точка. Вообще, российский рынок недвижимости лавинообразно реагирует на "чёрных лебедей", то есть на негативные триггеры: дефолты, политические изменения. Именно это мы видели в 2014 и 2022 годах. Но если происходит позитив, то он, напротив, показывает высокую инертность», — пояснил эксперт в беседе с ForPost.

По его мнению, реальные изменения на российском рынке недвижимости возможны после того, как ключевая ставка ЦБ опустится примерно к 15%.

«На вторичном рынке недвижимости в таком случае активизируются продажи. Что же касается новостроек, то оживление возможно раньше, если совпадут два фактора: снижение ставки ЦБ и ожидаемое рынком расширение программы семейной ипотеки для семей с детьми в возрасте до 14 лет, а не шесть, как сейчас», — пояснил Константин Ламин.

Что будет с ценами?

Как было сказано выше, по мнению Александра Чернокульского, резкий переток средств из депозитов на рынок недвижимости может привести к скачку цен на нее.

Но, по словам Константина Ламина, это маловероятно.

«Если реакция рынка и будет, то скорее это будет рост цен на новостройки — застройщики отреагируют мгновенно на активизацию спроса. "Вторичка" же слишком долго находилась в инертном состоянии, поэтому изменение спроса вряд ли способно привести к резкому росту цен», — отметил аналитик.

Напомним, ранее мы писали, что рынок вторичной недвижимости уже долгое время живёт в отсутствии какой-либо ценовой динамики.

Добавим к этому, что рынок недвижимости в России, включая и его арендный сегмент очень зависит от решений ЦБ по ключевой ставке. Подробнее о том, что произойдёт с арендой жилья после снижения ставки, читайте здесь.

Андрей Мединский