Почему новый дом в Севастополе приходится готовить к стройке до трёх лет

Между появлением планов построить жилой дом в Севастополе и получением разрешения на строительство может пройти до трёх лет. Такой длинный цикл мешает рынку быстро реагировать на изменение спроса и в конечном счёте способен отражаться на количестве и стоимости новых квартир.

Об этом в программе ForPost «Точка зрения» рассказал директор специализированного застройщика «Севстройинвест» Илья Никифоров.

По его словам, строительная отрасль отличается большой инерцией: даже если застройщик сегодня видит высокий спрос и готов начать новый проект, вывести его на рынок быстро не получится.

«Строительная отрасль на самом деле очень неповоротливая», — отметил Никифоров.

Почему новый дом нельзя начать строить сразу

Под девелоперским циклом собеседник ForPost понимает период от получения прав на земельный участок до получения разрешения на строительство.

То есть речь ещё не о том времени, которое понадобится непосредственно на возведение дома. До выхода строительной техники на площадку девелоперу необходимо решить земельные и градостроительные вопросы и пройти необходимые процедуры.

По оценке Никифорова, на участках, где не требуется менять градостроительные регламенты, такой путь занимает примерно 18–24 месяца.

Однако для Севастополя есть существенная оговорка.

«Таких участков, в принципе, в Севастополе я не знаю», — сказал застройщик.

Если же необходимо изменение градостроительного регламента, весь процесс, по его словам, может занимать от 18–24 до 36 месяцев.

Таким образом, подготовка проекта способна продолжаться дольше, чем непосредственное строительство некоторых жилых домов.

Как долгие согласования влияют на рынок жилья

На первый взгляд, длительность согласований — проблема исключительно застройщика. Однако Никифоров связывает её с гораздо более заметным для горожан последствием: рынок жилья не успевает быстро реагировать на увеличение числа покупателей.

Особенно ярко, по его мнению, это проявилось после запуска массовой льготной ипотеки во время пандемии.

Доступные кредиты резко увеличили спрос на квартиры. Застройщики увидели возможность продавать больше жилья и начали готовить новые проекты.

Но увеличить предложение немедленно было невозможно.

«Все девелоперы кинулись разворачивать свои новые проекты. Но для того, чтобы их развернуть, нужно пройти девелоперский цикл», — объяснил Никифоров.

В результате новые покупатели появились значительно быстрее новых квартир.

Почему дефицит новостроек толкает цены вверх

Именно этот временной разрыв Никифоров считает одной из причин резкого роста стоимости жилья в предыдущие годы.

По его оценке, до пандемии квартиры в Севастополе стоили порядка 50–60 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как сейчас стоимость квадратного метра превышает 200 тысяч рублей.

Эти цифры в интервью приводит сам застройщик, и они требуют отдельного сопоставления со статистикой рынка. Однако механизм, который он описывает, довольно прост.

Если спрос быстро растёт, а количество квартир увеличить невозможно ещё два-три года, покупатели начинают конкурировать за ограниченное предложение. Это создаёт дополнительное давление на цены.

«Подоспей новые проекты в 2020 году, когда дали льготную ставку, у нас бы не было такого ралли цен», — считает Никифоров.

При этом рост стоимости жилья нельзя объяснять исключительно длительными согласованиями. На цену влияют земля, стройматериалы, зарплаты, инфраструктура, стоимость финансирования и другие факторы.

Почему новостройки выходят на уже изменившийся рынок

У длительного девелоперского цикла есть ещё один эффект: за несколько лет, пока проект готовится к реализации, экономическая ситуация может полностью измениться.

Именно это, по мнению Никифорова, произошло сейчас.

Застройщики начали готовить новые объекты в расчёте на высокий спрос времён дешёвой ипотеки. Пока проекты проходили необходимые процедуры, кредитные условия изменились, а спрос на жильё снизился.

В итоге часть домов, задуманных для одного рынка, вышла уже на другой.

То есть длинный девелоперский цикл работает в обе стороны. При резком росте спроса он не позволяет быстро построить больше жилья. При падении спроса на рынок ещё некоторое время продолжают выходить проекты, решение о которых принималось несколько лет назад.

Можно ли ускорить строительство новых домов

Одной из наиболее действенных мер поддержки строительной отрасли Никифоров считает сокращение девелоперского цикла.

Речь, по его словам, идёт о снижении бюрократической нагрузки и ускорении процедур, которые предшествуют получению разрешения на строительство.

При этом для Севастополя этот вопрос особенно чувствителен. Новое строительство затрагивает интересы уже живущих рядом людей, вызывает споры из-за видов, плотности застройки и использования территории.

Сам Никифоров признаёт необходимость понятных и одинаковых правил для всех участников рынка: если требования выполнены, решение должно приниматься по заранее известным принципам независимо от конкретного застройщика.

Поэтому вопрос заключается не только в том, можно ли быстрее выдавать разрешения на строительство.

Вопрос в том, можно ли сократить путь от земельного участка до стройплощадки, не отказываясь от необходимых градостроительных процедур и контроля. Это во многом определит, сколько новых квартир окажется на рынке Севастополя через два-три года.

Николай Сведски