Кто и как подпадает под реновацию в Севастополе?

Масштабная программа реновации в Севастополе обещает стать гуманной и учесть мнение всех заинтересованных сторон.

В среду, 8 декабря, в правительстве презентовали программу комплексного развития территорий (КРТ). О том, как, когда и где будет выполняться программа, журналистам рассказали вице-губернатор города Николай Гордюшин и глава департамента архитектуры и градостроительства Максим Жукалов.

Напомним: постановление, утверждающее порядок комплексного развития территорий (КРТ), было принято на заседании правительства в конце ноября. Тогда в документ были внесены существенные изменения.

В частности, из программы реновации были исключены все пятиэтажные дома, сложенные из блочного инкерманского камня, а также индивидуальные жилые дома без централизованного водоотведения — таких в городе немало. Принятый документ положительно оценил депутат заксобрания Вячеслав Горелов.

Итак, законодательно всего предусмотрено четыре вида комплексного развития территорий — жилой и нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателей.

Как отметили участники презентации, самый быстрый вариант КРТ — по инициативе правообладателей, дольше всего история комплексного развития территорий будет длиться в кварталах жилой застройки.

Рассмотрим процесс будущей реновации Севастополя детальнее.

Кого коснётся?

В программу КРТ будут включены признанные аварийными многоквартирные дома, а также дома, не являющиеся аварийными и подлежащими сносу и соответствующие установленным правительством города критериям:

• физический износ дома составляет 60% и более;
• малоэтажные МКД, построенные до 1980 года, имеющие деревянные перекрытия, стены которых содержат дерево, кирпич, камень, железобетон; деревянные бараки;
• многоквартирные дома, в которых расходы на капремонт конструктивных элементов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения в расчёте на один квадратный метр превышает установленную правительством Севастополя стоимость;
• многоквартирные дома, в которых отсутствуют одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение), кроме местных и индивидуальных систем.

Как подчеркнул Максим Жукалов, решение о включении (или исключении) многоквартирных жилых домов в границы жилой застройки, подлежащей КРТ, должны согласовать две трети собственников МКД. Но даже после подписания соглашения в любой момент решением одной трети собственников дом может выйти из программы КРТ. 

Не могут быть включены в границы КРТ и, соответственно, изъяты у собственников индивидуальные жилые и садовые дома. Единственный вариант, когда такие дома могут подпадать под реновацию, — если рядом уже есть многоквартирный дом, который уже включён в границы КРТ.

«То есть они расположены в границах одного квартала (а это минимальная единица для включения в зону КРТ. — ForPost), тогда такой индивидуальный жилой дом, садовый или дом блокированной застройки может в границы КРТ попасть», — пояснил Жукалов.

Однако, подчеркнул он, принудительному изъятию садовые дома не подлежат, а индивидуальные жилые дома — подлежат только в том случае, если имеют более 60% износа или признаны аварийными либо не обеспечены централизованными сетями водоснабжения, отопления и канализования.

Если же в таких домах оборудованы индивидуальные системы отопления, водоснабжения и канализования, то они тоже не могут быть изъяты при реализации КРТ.

«С собственниками таких домов необходимо только договариваться о стоимости выкупа у них их имущества. Если такой договор не будет заключён, соответственно, такой земельный участок, индивидуальный жилой дом в границы КРТ не попадут», — заверил Жукалов.

Как будет проходить?

При реализации программы комплексного развития территорий как жилой застройки, так и нежилой застройки работа всегда начинается с разработки мастер-плана и проекта решения КРТ.

Далее мастер-план согласовывается с органами исполнительной власти и рассматривается на градсовете. Если градсовет отклоняет или отправляет мастер-план на доработку, документ снова проходит согласование органами исполнительной власти.

После одобрения градсоветом решение о КРТ публикуется — и проводится общее собрание жителей. Затем проводятся торги, заключается договор с исполнителем программы комплексного развития территрии, разрабатывается документация по планировке территории и выдаётся заключение.

Если документация по планировке территории одобрена правительством, по ней выдаёт решение межведомственная комиссия, документация выносится на публичные слушания и утверждается.

Только после всех этих этапов начинается реализация КРТ.

В целом схожая схема предстоит при утверждении КРТ нежилой застройки, за исключением момента, когда после решения о комплексном развитии территории заключается договор с правообладателем объекта недвижимости

Иная процедура предусмотрена для комплексного развития незастроенных территорий. В этом случае мастер-план на начальном этапе не разрабатывается, вместо этого проводятся торги на комплексное развитие земельного участка, затем он предоставляется в аренду без торгов и разрабатывается документация по планировке территории.

Эта документация должна быть одобрена исполнительной властью и комиссией, пройти публичные слушания и утверждение градсоветом.

Некоторые сложности есть с комплексным развитием территорий по инициативе правообладателей — документ, регламентирующий эту процедуру, ещё не принят. Но — в отличие от первых трёх видов КРТ — правительство Севастополя не принимает решение о КРТ, а напрямую заключает договор с правообладателем земельного участка.

Нюанс в том, что при реализации комплексного развития территории по инициативе правообладателя не могут быть внесены изменения в вышестоящие градостроительные документы — Генплан и Правила землепользования и застройки.

«Если в Генеральном плане или Правилах землепользования и застройки данный земельный участок не указан как территория КРТ, то такой договор с правообладателем не может быть заключён.

Если в правилах землепользования и застройки такая территория указана для КРТ, но обозначена как зона, допустим, индивидуальной жилой застройки или многоэтажной жилой застройки, то она не может быть вовлечена в программу комплексного развития территорий в качестве зоны с общественно-деловой функцией», — пояснил Жукалов.

Как будут возмещать?

Естественно, за изъятие имущества при КРТ жилой застройки собственникам положена компенсация, основанием для неё, уточнил Жукалов, станет договор мены. При этом рассчитываться размер компенсации будет по рыночной стоимости жилого помещения на день принятия решения о КРТ.

Также в стоимость изымаемого жилого помещения будет включена не только его рыночная цена, но и стоимость земельного участка, общедомового имущества МКД, все убытки, связанные с переездом и возможным съёмом жилья.

«По сути, как договорится с собственником жилого помещения то лицо, которое будет реализовывать комплексное развитие территории жилой застройки. То есть не обязательно, что это произойдёт только путём доплаты и больше никаким иным способом», — предупредил Максим Жукалов.

При этом, отвечая на вопросы журналистов, глава департамента архитектуры подчеркнул, что все эти решения комплексного развития территорий могут быть приняты и в условиях отсутствия Генерального плана города.

Градостроительный кодекс, подчеркнул Жукалов, позволяет разработать Правила землепользования и застройки только на части городского округа, а закон Севастополя № 46-ЗС прямо предусматривает утверждение ПЗЗ до утверждения Генплана.

«То есть наличие данных документов при принятии решения правительства Севастополя о комплексном развитии территорий не является обязательным», — уточнил Жукалов.

При этом принять Генплан в Севастополе всё же планируется до конца 2022 года.

На сегодняшний день, уточнил Максим Жукалов, ещё ни одна территория будущего комплексного развития в городе не определена.

Что получит город?

Очевидно, что сотрудничество с властями в рамках комплексного развития территорий может быть выгодно застройщикам в виде новых просторов для строительства, а вот что от этого получит город и не превратится ли программа комплексного развития территорий города в банальную коммерческую застройку — вопрос не праздный.

По словам Николая Гордюшина, такие вопросы должны решаться «на берегу» — при заключении соглашения между городской властью и застройщиком. По крайней мере, в теории это именно так и выглядит.

«При заключении соглашения власти договариваются с коммерческим застройщиком, какую часть инфраструктуры он построит или сколько квартир передаст городу», — пояснил он.

Правда, добавил Гордюшин, в этом деликатном вопросе важно соблюдать и баланс — бизнес-интересов застройщика и общественных интересов города, иначе в какой-то момент инвестор может потерять заинтересованность в проекте.

«Это вопрос каждый раз очень индивидуальный», — заключил он.

С полной презентацией программы комплексного развития территорий в Севастополе можно ознакомиться на сайте департамента и в официальной группе соцсети «ВКонтакте».

Полина Ласькова

Фото Юрия Югансона