Как купить квартиру в Севастополе и не сойти с ума

Оговоримся сразу: выработанные на собственном опыте правила общения с риэлторами применимы не только к Севастополю. Но в нашем городе они могут оказаться вдвойне полезными, поскольку здесь при покупке квартиры речь идет о значительных денежных суммах.

На измор

Итак, вы решили купить квартиру. Если эта квартира в Севастополе, вам и повезло, и нет. Повезло – потому что вы станете жителем прекрасного, необыкновенного приморского города, при имени которого жители других городов чаще всего лишь мечтательно вздыхают. А не повезло – потому что в Севастополе и Крыму, как нигде, нужно быть внимательным при изучении имеющихся документов на жилье. Случаи, когда его покупка оборачивалась не радостью, а кошмаром, здесь не редкость. Даже если сделка проверена и заверена нотариусом и документы зарегистрированы в Севреестре.

Разбираться с документами в каждом отдельном случае – дело юристов. Нижеследующие советы не об этом, а о тех нехитрых, но довольно действенных приемах, к которым прибегают рядовые работники рынка, чтобы добиться желаемого результата. Их задача непроста: покупателя, пришедшего на рынок с деньгами, прежде всего нужно заманить в свое агентство.  Ставки высоки, поэтому порой в дело идут не совсем честные приемы. Например, фейковые объявления: зайдя на сайты типа Авито, покупатель наряду с реальными предложениями вдруг видит  нечто волшебное. А именно – квартиру своей мечты, продающуюся по вполне скромной цене.

Кинувшись звонить по указанному в объявлении телефону, человек обычно слышит, что произошла небольшая неувязка: например, хозяин конкретно этой квартиры внезапно уехал, не оставив риэлторам ключей. Но это не страшно, поскольку вам могут показать другие прекрасные варианты. И вы соглашаетесь – почему бы и нет?

Установив с вами контакт, риэлтор уже на шаг продвинулся к конкретной цели. Что касается заветной квартиры, спустя некоторое время, скорее всего, окажется, что ее вообще сняли с продажи. Но это будет после того, как вас провезут (в лучшем случае, ибо в худшем вам придется добираться своим ходом) по нескольким квартирам, которые далеки от вашей мечты по всем параметрам. Одни из них дороже, чем вам хотелось бы (а обещания, что продавцы готовы за них торговаться, остаются пустыми обещаниями), другие, мягко говоря, не радуют ни взор, ни обоняние, ни здравый смысл. Не станем утверждать, что это происходит всегда, но в ряде случаев эти действия преследуют вполне конкретную цель – измотать покупателя морально и физически, в финале показав ему более или менее приемлемую квартиру, которую надо продать непременно.

Причины этой «непременности» тоже могут быть разными. Но чаще всего речь идет о так называемых «эксклюзивах»: квартирах, продать которые агентство взялось на условиях подписания договора с покупателем. Слухи о том, что покупателю это выгодно, сильно преувеличены: в этом случае владелец жилья лишается возможности действовать самостоятельно, к тому же другие агентства заметно теряют интерес к такой недвижимости. Но если договор уже подписан, приходится терпеть, пока не закончится обозначенный в нем срок. Покупатель постепенно раздражается, срок все ближе, поэтому выбирать средства риэлтору не приходится. И вот покупателя привозят на квартиру, которая более других просмотренных подходит ему по цене и качеству. Результат в большинстве случаев предсказуем, тем более что человек уже морально и физически измотан и деморализован. 

Два пишем, три в уме

Что делать в такой ситуации покупателю? Конечно, можно прекратить общение сразу, как только вы понимаете, что вас заманили фейком. Но риэлторы обычно умеют располагать к себе – проехав с обаятельным человеком по нескольким квартирам и поделившись с ним своими сомнениями и надеждами, покупатель предпочитает и дальше общаться с ним, чем начинать заново с незнакомым человеком. Это большая ошибка: покупка качественной недвижимости – серьезная задача, ради которой стоит выйти из зоны комфорта. И если вы видите, что вам показывают заведомо не то, смысла продолжать работать с таким «проводником» по миру недвижимости нет.

При этом попытки обойтись без услуг риэлторов вообще тоже могут быть опасны. Хотя желание сэкономить на этой статье расходов более чем понятно, когда речь идет о покупателях. А вот когда продавец категорически отказывается от подобных услуг, у покупателя есть повод насторожиться. Если нет эксклюзивного договора с агентством,  продавец услуги риэлтора обычно не оплачивает. Поэтому категоричное «в услугах агентств недвижимости не нуждаюсь» или «риэлторам не звонить» – повод задуматься о том, почему человек избегает общения с бесплатными для него помощниками, в том числе – и юристами, с которыми придется иметь дело. Возможно, причина есть. И если вы о ней узнаете, она вам не понравится. Главное, чтобы это произошло не слишком поздно. Покупка недвижимости – та сфера, в которой забывать о пословице «скупой платит дважды» особенно опасно.

Помимо сугубо севастопольских и крымских историй с документами, есть опасности, которые могут подстеречь покупателя жилья в любом регионе. Одни традиционны (знаете ли вы, например, что квартиру, которая была продавцу подарена, даритель может потребовать у него назад, о чем вы узнаете слишком поздно?), другие актуализировались в последнее время. Сейчас, по признанию самих риэлторов,  на рынке огромное количество квартир, которые продаются «с занижением» цены. Причина – внесенные в законодательство изменения, согласно которым налог с продажи квартиры теперь должны платить те, у кого она была в собственности менее пяти лет (а не трех, как было еще недавно). Желающих избежать этой статьи расходов много даже среди обычных семей, а уж о тех, кто делает бизнес на отделке и перепродаже квартир, купленных на первичном рынке, и говорить не приходится.

Тут-то и идет в ход отработанная схема. Она довольно проста: в договоре о продаже указывается сумма меньшая, чем та, которую человек платит на самом деле. Это выгодно продавцу: продав свое жилье якобы не дороже, чем купил, он избежит уплаты налога. Покупателю же стоит миллион раз подумать, прежде чем соглашаться, особенно если занижение велико (а иногда оно достигает чуть ли не половины стоимости жилья). Во-первых, это сыграет с ним злую шутку при получении налогового вычета. Во-вторых, у него тоже может возникнуть необходимость продать квартиру, скажем, через два года – мало ли что может случиться в жизни! И тогда платить налог с чужой прибыли придется уже ему. И, наконец, вариант третий, самый опасный: есть риск нарваться на мошенников.

Представьте, что вы купили жилье за 3 миллиона, а в договоре указаны 2. На остальное продавец написал расписку, которая, как правило, хранится в агентстве. При этом риэлторы говорят, что иначе нельзя – а вдруг вы пойдете с этой распиской в налоговую или начнете шантажировать продавца? О ваших рисках никто не упоминает, а зря:  продавец вполне может обратиться в суд с заявлением о том, что он продал квартиру по неадекватно низкой цене, находясь в состоянии временного помрачения рассудка. И не исключено, что суд пойдет ему навстречу. В обмен вы получите сумму, указанную в официальном договоре. Да, расписка о получении остального где-то существует. Но вы уверены, что провернувшее эту сделку агентство еще присутствует на рынке? И что оно – чем черт не шутит – не в сговоре с продавцом?

Голова кругом

Мы вовсе не хотим читателя запугать, но знать о подводных камнях не помешает. Справедливости ради добавим, что риэлторы бывают разные. В том числе и добросовестные, стремящиеся сэкономить время и силы покупателя, предлагая ему действительно то, что он хочет. А желания у людей очень разные: одни ищут квартиру с готовым ремонтом, а то и с мебелью, другие категорически не согласны жить в интерьере, который выбирал для себя кто-то другой, и предпочитают купить голые, нуждающиеся в ремонте стены. Одни ограничены конкретной (как правило, небольшой) суммой, другие готовы не пожалеть денег на действительно достойное жилье. И так далее.

Познакомиться с таким риэлтором – большая удача. Такие люди обычно не только специалисты по недвижимости, прекрасно ориентирующиеся в городе и знающие плюсы и минусы буквально каждого здания, но и хорошие психологи, способные «считать» ваши даже невысказанные желания. Если вам повезло найти подобного риэлтора, храните его телефон как зеницу ока. А они действительно существуют. Одна из коллег, вступившись за представителей этой профессии, рассказала, что риэлтор позволил ей переночевать в квартире, в качестве которой она сомневалась, чтобы знакомая могла убедиться – шум с дороги не доносится до квартиры. Но это, конечно, случай нетипичный.

Справедливости ради добавим также, что на свою трудную долю жалуются и сами севастопольские риэлторы. Слыша о постоянном росте цен на городскую недвижимость и испытывая страх продешевить,  некоторые продавцы становятся буквально неадекватными, утверждают они.

«Вчера ты договорился о просмотре квартиры с потенциальным покупателем, а сегодня звонишь продавцу, чтобы уточнить время, и слышишь, что квартира продается уже не за 5, а за 6 миллионов, хотя этих денег она совершенно не стоит. Работать в таких условиях – сплошная нервотрепка», – посетовала одна из сотрудниц агентства недвижимости.

Остается лишь пожелать всем участникам процесса больше адекватности. Но вряд ли это светлое будущее наступит в ближайшее время: цены на недвижимость в Севастополе по-прежнему значительно превышают цены в соседних регионах.

«На сегодняшний день спрос опережает предложение, особенно это касается первичного рынка комфорт-класса и качественного малоэтажного строительства. Пока эта тенденция сохранится, ждать особого снижения ценника квадратного метра не стоит», – говорится в отчете Аналитической корпоративной группы, внимательно отслеживающей ситуацию на рынке недвижимости.

А значит, продолжится и головокружение от этой нереальной высоты.

Ольга Смирнова