Что обязательно проверить в договоре перед строительством частного дома

При строительстве частного дома проблемы могут начаться задолго до первой трещины в стене или протечки крыши. Иногда будущий конфликт между заказчиком и подрядчиком закладывается ещё при подписании договора — если в нём слишком расплывчато описано, что именно должен построить исполнитель.

На это обратил внимание независимый эксперт по строительному контролю и техническому надзору в Севастополе Евгений Жариков в эфире программы ForPost «Есть тема».

По его словам, ему регулярно приходится проводить аудит договоров, которые заказчики собираются заключить со строителями. Одна из распространённых проблем — документ подробно регулирует оплату, но недостаточно точно фиксирует требования к самим работам и их результату.

Именно поэтому специалист советует не ограничиваться формулировками вроде «штукатурка», «отделочные работы» или общим перечнем строительных операций.

«Скажите, какой класс. Обязательно конкретизировать», — подчеркнул Евгений Жариков.

Частный дом для большинства заказчиков — одна из самых дорогих покупок в жизни, при этом самостоятельно оценить качество строительных работ способен далеко не каждый. Поэтому договор фактически становится главным документом, по которому впоследствии можно определить, что именно обещал построить подрядчик и выполнил ли он свои обязательства.

Чем опасны общие формулировки

Логика проста: заказчик представляет себе ровную подготовленную стену, а исполнитель может понимать под словом «штукатурка» совсем другой результат. Если требования заранее не конкретизированы, разница между ожиданиями сторон обнаруживается уже после выполнения и оплаты работ.

Поэтому в договоре важно максимально точно описывать, что должен получить заказчик: какие материалы используются, какие работы выполняются и каким требованиям должен соответствовать конечный результат.

«Тяжело было написать, что вы будете делать? Зачем вы человека обманываете?» — говорит Евгений Жариков о случаях, с которыми сталкивался при строительном контроле.

Чем меньше в договоре пространства для разных трактовок, тем проще впоследствии проверить, действительно ли подрядчик сделал то, за что ему заплатили.

Подряд или оказание услуг

Ещё один момент, на который эксперт советует обращать внимание, — это тип договора, предлагаемого исполнителем.

По словам Евгения Жарикова, на практике встречаются ситуации, когда строитель предлагает заказчику оформить отношения как оказание услуг, хотя речь идёт о строительных работах и конкретном материальном результате.

Жариков считает, что в таких случаях заказчику следует особенно внимательно разобраться в условиях документа и в том, какую ответственность принимает на себя исполнитель.

«Это договор подряда любых строительных работ», — настаивает эксперт.

Для будущего владельца дома принципиален не столько заголовок документа, сколько то, насколько ясно в нём определены объём и результат работ, сроки, требования к качеству и ответственность сторон.

Осторожнее с большими предоплатами

В числе рисков Евгений Жариков также называет работу с исполнителями, которые требуют значительную предоплату, но при этом предлагают заказчику договор с минимальными гарантиями.

Отдельно эксперт обращает внимание на случаи, когда договор заключается с самозанятым, а фактически на объекте работает целая бригада.

Сам по себе статус самозанятого совершенно не означает, что исполнитель ненадёжен. Однако заказчику важно понимать, с кем именно он заключает договор, кто будет выполнять работы, и кто отвечает за их результат.

Низкая цена в такой ситуации не должна быть единственным аргументом.

По словам Евгения Жарикова, именно стремление сэкономить иногда заставляет заказчиков соглашаться на непонятные договорные отношения, последствия которых проявляются уже во время строительства.

Как проверить подрядчика до подписания договора

Отзывы в интернете эксперты не считают достаточной гарантией: их можно накрутить, а успешный чужой объект ещё не означает, что конкретное строительство пройдёт без проблем.

Более полезным ориентиром может быть реальный опыт компании: сколько домов она построила, есть ли завершённые объекты, кто непосредственно организует строительство и какие специалисты работают в компании.

Евгений Жариков обращает внимание ещё на один косвенный признак: добросовестная строительная компания, как правило, не скрывает своих инженерно-технических специалистов и может объяснить заказчику, кто отвечает за проект и выполнение работ.

Строитель Андрей Кахно также советует искать отзывы непосредственных владельцев уже построенных домов и изучать информацию о завершённых и затянувшихся объектах подрядчика.

Что проверить перед тем, как отдать деньги

Из рекомендаций участников программы «Есть тема» На ForPost можно вывести несколько базовых вопросов, на которые стоит получить ответ ещё до начала строительства:

— кто юридически является исполнителем по договору и кто фактически будет строить дом;

— какие конкретно работы входят в согласованную стоимость;

— какие материалы и характеристики результата зафиксированы в документах;

— что именно заказчик должен получить после завершения каждого этапа;

— можно ли проверить реальные объекты и опыт подрядчика;

— кто будет контролировать качество работ независимо от исполнителя.

Последний пункт участники программы считают особенно важным.

Зачем нужен независимый строительный контроль

Евгений Жариков сравнивает специалиста по строительному контролю с юристом или адвокатом, который представляет интересы клиента в незнакомой для него профессиональной сфере. Человеку, впервые строящему дом, трудно самостоятельно оценить множество технических нюансов.

При этом независимость такого контроля имеет значение. Если специалист сам рекомендовал подрядчика, собеседник ForPost считает неправильным поручать ему же контроль этого подрядчика из-за возможного конфликта интересов.

Главный принцип здесь довольно простой: чем подробнее стороны договорились о будущем доме до начала строительства, тем меньше вопросов придётся выяснять тогда, когда деньги уже заплачены, а стены построены.

Ирина Иголкина

Программы ForPost выходят в группе ВКонтакте и Телеграм-канале. Подписывайтесь, включайте уведомления, чтобы не пропускать новые видео