Чем обернется запрет строить маленькие квартиры

В Москве запретили строить малогабаритное жилье, которое росло как грибы в последние годы. О какой квадратуре жилья идет речь, чем был продиктован высокий спрос на него и какую лазейку нашли участники рынка для обхода этого запрета?

Мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление о запрете строительства в столице однокомнатных квартир площадью менее 28 кв. м, в том числе студий, а двухкомнатных квартир – менее 44 кв. м. Под площадью квартир имеется в виду площадь без учета балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров. Постановление вступило в силу 1 августа.

Вслед за Москвой в ряде других регионов тоже начали обсуждать запрет на строительство малогабаритного жилья, говорил ранее глава госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко.

На «Авито. Недвижимость» сообщили о резком росте интереса к малогабаритному жилью в новостройках и старом жилом фонде. По данным сервиса, в Москве доля первичных квартир площадью до 28 кв. м составляет 16%, на вторичном рынке – 17%. Это больше, чем в среднем по России, где таких объектов 11% и 8% соответственно. 

В последнее десятилетие доля малогабаритных квартир действительно выросла.

«Спрос на малогабаритное жилье растет вместе с ценами на недвижимость: люди покупают то, что могут себе позволить. Второй момент – повышение интереса к недвижимости как к инвестиционному активу. В период низких ставок по ипотеке на новостройки и относительно экономического благополучия люди покупали маленькие квартиры под сдачу, а среди основной целевой аудитории арендной недвижимости – студенты, молодые пары, одинокие молодые люди, приехавшие покорять большие города. Им как раз подходят маленькие студии и по цене, и по образу жизни.

  Застройщики, конечно, тут же отреагировали на спрос: раз малогабаритки легко продать, их строят больше. К тому же это выгодно: цены за квадрат в условной студии обычно выше, чем в двушке-трешке в том же доме», – объясняет Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate.

«Маленькая квартира может приобретаться также для детей как первое жилье или «на вырост», а пока ее не используют, можно сдавать», – замечает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость».

Ударит ли это решение по застройщикам и спросу на новостройки, учитывая еще и удорожание ипотеки на фоне повышения ключевой ставки ЦБ? Не произойдет ли застоя на рынке, когда более большие квартиры будут простаивать?

«В моменте запрет на строительство малогабаритного жилья взбодрит вторичный рынок: те квартиры, которые уже есть в продаже, привлекут спрос. Это обычная реакция рынка на нововведение. Со временем – через полгода-год – ажиотаж затухнет», – считает Татьяна Агеева.

«Собственное жилье станет менее доступным, но дело тут не в габаритах квартир, а в ипотечном вопросе. Площадь в 28 квадратов – это адекватный минимальный порог современного жилья. Если бы запретили строить менее 40 квадратов, тогда можно было бы говорить о застое рынка. В текущих же условиях стоп-фактор – это дорогая ипотека», – уточнила Агеева.

Что касается стоимости, то цена квадратного метра от этого запрета может и не вырастет, но в целом прибавление метража все-таки делает общую сумму сделки по покупке квартиры более высокой. «Уже построено и сегодня еще строятся проекты с квартирами-студиями по 19 кв. м. И теперь при обязательных 28 кв. м образуется разница в девять квадратов: при средней цене в Москве 421,1 тыс. рублей за один квадратный метр – это 3,789 млн рублей.

  Получается, к примеру, среднестатистический объект с габаритами 28 кв. м сегодня стоит 11,790 млн рублей, а лот площадью 19 кв. м – 8 млн рублей. Разница в цене составляет 47,4%.

То есть после отмены малогабаритного формата стоимость покупки квартиры минимальной площади увеличится не менее чем на 30-40%», – посчитал Валерий Кочетков.

По его мнению, когда все новые проекты будут строиться и выходить на рынок с объектами от 28 кв. м, то оставшиеся квартиры площадью 19 кв. м подрастут в цене, так как никто не будет их продавать дешево, ведь «входной билет» на рынок новостроек подорожает из-за новых правил.

Часть потенциальных покупателей жилья в Москве могут переориентироваться на Подмосковье, где пока нет запрета строить квартиры меньше 28 кв. м, не исключает Кочетков. Но зачем же власти Москвы пошли на такой шаг – запретить строить малогабаритные квартиры? Логика властей вполне понятна.

«Сегодня много проектов «человейников» с большим количеством студий. В этих районах сильно возрастает нагрузка на инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники, транспорт. И, в конце концов, банально увеличивается количество обращений граждан в администрации муниципальных органов с вопросами разного характера», – говорит Кочетков.

 «Дома, где нарезана тысяча крошечных студий и постоянно сменяются жильцы – это очаг социальной напряженности. Логика решения направлена на улучшение качества жизни и городской среды», – добавляет Агеева.

Можно возразить, что есть страны, например, Япония, где люди живут в очень маленьких квартирах – и все нормально. «Сравнивать с другими странами не совсем корректно – у нас иной исторический контекст. В Японии и Гонконге, которые славятся малогабаритными квартирами, большой недостаток площади – нет территории, чтобы строить большие квартиры, там жилье 15 кв. м – норма. У нас ситуация иная, проблема нехватки площади не стоит. В Европе позже заводят семьи и стабильные отношения, дети раньше отлучаются от родителей, и в целом европейцы меньше времени проводят дома, так что квартира, где помещается только кровать и душ – приемлемый вариант. А в России – не совсем. Ну и третий момент – историческая память: коммунальные квартиры, общежития, бараки. Квартиры-клетушки возвращают общество в этот опыт некомфортного быта и вызывают негативное отношение», – рассуждает Агеева.

«В Москве начали плодиться микроквартиры – и с этим нужно было бороться. Но метод борьбы можно было бы и повнимательней сформировать.

  Малогабаритные студии меньше 20 кв. м действительно давят на жильца, исходя из психологических исследований. Но и цена сейчас немного давит, если честно. Не знаю, что больше.

Можно вспомнить хрущевки с шестиметровыми кухнями. Мы уже заходили в такие проекты – и ничего страшного. Малогабаритные квартиры – это вынужденная мера современных реалий, особенно в крупных городах. И они в любом случае будут в том или ином виде», – считает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».

Агеева замечает еще один важный момент – запрет касается квартир, но не апартаментов (это нежилой фонд), и их можно строить какие угодно. Поэтому застройщики, ориентированные на малогабаритный сегмент, развернутся в сторону увеличения количества апарт-комплексов на рынке, считает Агеева. Особенность такого жилья в том, что там нельзя «прописаться», а также более низкие требования к окружающей инфраструктуре (больницы, детские сады, школы и так далее).