В Севастополе начинается новый этап кадастровой оценки недвижимости

Кадастровая оценка недвижимости — процесс, от которого зависит благополучие каждого, у кого есть что оценивать. Какие же перемены в этой сфере ждут нас в ближайшем будущем и как можно обезопасить себя от несправедливой оценки?

Вот новый поворот

В течение двух дней — 13 и 14 мая — в Севастополе работала научно-практическая конференция по вопросам устойчивого развития территории, государственной кадастровой оценке и комплексным кадастровым работам, а также цифровизации государственного управления. Для участия в ней в Севастополь приехали представители Росреестра и органов государственной и муниципальной власти из 71 региона страны. Главной темой обсуждения стали вопросы оценки объектов недвижимости.

Подобные конференции проводятся с 2018 года, когда полномочия по кадастровой оценке недвижимости были переданы государственным бюджетным учреждениям. С тех пор накоплен определённый опыт, которым оценщики делятся друг с другом наряду с выявленными проблемами. Но в этом году есть ещё один повод для серьёзного разговора.

«Сейчас главный вопрос — как провести сплошную кадастровую оценку всех земельных участков. В связи с изменениями в законе 237-ФЗ на всей территории России введён единый цикл проведения оценки кадастровой стоимости, и все участки в стране будут оценены в следующем году, а все объекты капитального строительства — в 2023-м», — прокомментировал главную тему нынешней конференции председатель совета Ассоциации государственных бюджетных учреждений по государственной кадастровой оценке (АБУКО) Искандер Мельдебеков.

В Севастополе, подчеркнём, земельные участки будут оценены на год раньше, в 2021-м году, и с 2022 года новая кадастровая стоимость уже начнёт «работать». Так что для нас это особенно актуально.

Сплошная оценка недвижимости силами государства, утверждает Мельдебеков, послужит снижению социальной напряжённости и поспособствует пополнению бюджетов регионов. И главная задача конференции — подготовить предложения по внесению в федеральную нормативно-правовую базу изменений, которые позволили бы выстроить работу более эффективно.

Госдума РФ также делегировала на конференцию своего представителя — им стал член комитета  по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления Равиль Хуснулин. Он напомнил, что ряд изменений в законодательство благодаря сотрудничеству с АБУКО уже внесён. Но проблем по-прежнему много.

«Есть накладки, есть споры, кто-то не согласен с кадастровой оценкой. Это огромное количество проблем, которые влияют в том числе и на то, что бюджет муниципалитетов и регионов не формируется адекватно», — подчеркнул он в беседе с журналистами.

Севастопольских государственных оценщиков депутат считает одними из наиболее успешных в стране.

«На удивление Севастополь, который всего семь лет находится в составе Российской Федерации, идёт в авангарде решения проблем и во многом опережает регионы с более значительным опытом. Лучшие практики, которые есть в Российской Федерации, в Севастополе используются», — утверждает он.

Одним из главных критериев, позволяющих так говорить, является, по словам депутата, незначительная доля судебных споров, инициированных недовольными гражданами.

В своё время экс-уполномоченный по защите прав предпринимателей Севастополя Тимофей Смирнов сетовал, что недовольство результатами оценки было значительным, однако в суд большинство недовольных так и не пошло. Причину бывший бизнес-омбудсмен видел в пассивности самих предпринимателей. Жалоб действительно было много, и не только от бизнесменов. Поэтому слова о высоком профессионализме наших оценщиков я встретила с недоверием. Но выступление на конференции руководителя севастопольского ГБУ «Центр кадастровой оценки» Олега Мокрушина (помимо прочего, руководителя научно-экспертного совета АБУКО) убедило как минимум в том, что в своём деле директор ГБУ разбирается и самокритики не чужд.

«Всё равно оспорят»

Мокрушин подробно проанализировал ошибки, совершаемые оценщиками разных регионов сегодня, и их причины — как вытекающие из несовершенства нормативно-правовой базы, так и допущенные самими сотрудниками ГБУ (особенно понравилось упоминание о сайте Avito, на которые ориентируются не слишком вдумчивые оценщики). Хотя в целом, подчеркнул он, такая информация имеет важнейшее значение.

«Отдел мониторинга рыночной информации должен работать, не поднимая головы», — сказал глава севастопольских государственных оценщиков.

Итоги этого мониторинга, подчеркнул он, должны размещаться на сайте учреждения в виде базы данных, которая позволит сотрудникам реже ошибаться и уверенно отстаивать свою позицию в случае оспаривания итогов оценки.

Но самое интересное заявление Олег Мокрушин сделал в конце своего выступления.

«Индивидуальная оценка для объектов капитального строительства, я твёрдо уверен, неприменима, потому что мы уходим в обычную рыночную оценку. Что таким образом можно посчитать? Например, торговые центры. Но зачем нам их считать, если за нас их посчитают граждане, которые нашу оценку всё равно оспорят. Поэтому лучше мы посчитаем это массово, а они пусть думают, как это занизить. Всё равно в ЕГРН нет того количества данных для определения кадастровой стоимости, которые нужны для применения именно индивидуальной оценки ОКСов», — сказал он.

Это заявление вызвало оживление в зале. Мы не пытаемся уличить главу ГБУ в том, что он сказал нечто крамольное, но призываем всех заинтересованных в объективной оценке своей недвижимости сделать из его слов выводы и смелее оспаривать то, что кажется спорным. Как видим, оценщики сами этого ждут. Подчёркиваем также: в данном случае речь шла о такой нестандартной недвижимости, как ТЦ. Земельные же участки, как подчеркнул Олег Мокрушин в разговоре с корреспондентом ForPost, в основной своей массе не уникальны.

Но это вовсе не значит, что владельцам участков не надо бороться за справедливую оценку.

«Если вы видите, что раньше ваш земельный участок был оценён неверно (например, там были неправильно указаны площадь участка или вид его разрешённого использования, не внесены сведения о каких-то охранных зонах и пр.), вы имеете право подать уточнённую декларацию. Форма этой декларации есть на сайте ГБУ „Центр государственной кадастровой оценки”. И они обязаны её учесть при проведении новой кадастровой оценки»,

— подчёркивает оценщик, эксперт, член экспертного совета Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», руководитель региональной экспертной группы ассоциации на территории города Севастополя, руководитель рабочей группы по оценочной деятельности при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в городе Севастополе, кандидат на должность бизнес-омбудсмена Роман Галеев.

Наличие охранных зон, например, раньше не учитывалось, теперь будет учитываться, добавляет он. А это, согласитесь, тоже фактор немаловажный.

Читайте по теме: Мы согласились с тремя из четырёх севастопольцев, — ДИЗО

Для справки: как сообщил в своём выступлении на конференции начальник Севреестра Артём Фадеев, в Севастополе на сегодняшний день в ЕГРН внесены сведения о более чем 2700 зонах с особыми условиями использования территории, 699 объектах культурного наследия, 41 зоне охраны, 15 особо охраняемых природных территориях, 41 проекте межевания территории и 11 береговых линиях рек и Чёрного моря. В январе 2019 года в ЕГРН были включены сведения о результатах государственной массовой оценки земельных участков, а через год, в январе 2020-го — объектов капстроительства.

Спорный момент

Ещё одно грядущее новшество — фактическое упразднение существовавших в регионах комиссий по оспариванию кадастровой оценки. Поправки, лишающие комиссии их прежних функций, вступят в силу только с 1 января 2023 года — об этом напомнил начальник отдела нормативно-правового регулирования в сфере государственной кадастровой оценки Росреестра Денис Шереметьев. Но они с самого начала были восприняты экспертами крайне критически: получается, говорят они, что теперь разбираться в спорных вопросах должно будет само ГБУ. То есть выносить вердикт о справедливости оценки будет тот же, кто её и проводил.

Искандер Мельдебеков не видит в этом ничего страшного, подчёркивая, что это значительно упростит процедуру.

«Профессионалы, которые понимают, что такое кадастровая стоимость, понимают, как она формируется, каждый день просматривают информацию в открытых источниках и получают от Росреестра информацию по сделкам, смогут наиболее объективно рассматривать обращения граждан по вопросам оспаривания кадастровой стоимости. Сейчас процедура оспаривания упраздняется и создаётся новый институт определения кадастровой стоимости в размере рыночной — это совсем новая ступень развития кадастровой оценки. Теперь вы не оспариваете оценку, сделанную ранее — вы проводите оценку на текущую дату и вносите эти сведения в ЕГРН», — подчёркивает он.

Сотрудники ГБУ, безусловно, профессионалы. Но ошибаться им это не мешает. И не только в Севастополе: как сообщила ForPost присутствовавшая на конференции начальник департамента по управлению государственной собственностью Томской области Татьяна Исакова, в этом регионе кадастровая стоимость недвижимости снижается в результате судов в среднем на 45%.

Роман Галеев, которого мы попросили прокомментировать ситуацию в Севастополе, утверждает, что по итогам первого тура государственной кадастровой оценки зéмли промышленности, предпринимательства и рекреации оказались переоценены в 2-3 раза, что привело к необоснованному росту издержек предпринимателей, работающих в этих сферах. И очень важно «не допустить повторения этой картины» в 2021 году.

«Проблема завышения кадастровой стоимости остро стоит не только в нашем городе. По мнению уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей Бориса Титова, кадастровая стоимость в РФ завышена вдвое, что подтверждается судебной практикой», — говорит он.

Упразднение комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости подрывает принцип независимости процедур государственной кадастровой оценки, приведённый в статье 4  Федерального закона № 237-ФЗ, утверждает Галеев. При этом персональная ответственность директоров бюджетных учреждений за качество кадастровой оценки максимально размыта.

«Там теперь такая формулировка:  трудовой договор с руководителем ГБУ „подлежит расторжению в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, вступивших в законную силу, которыми были удовлетворены заявления об оспаривании решений ГБУ об отказе в пересчёте кадастровой стоимости в соответствии со статьёй 21 настоящего федерального закона, при условии что доля таких решений бюджетного учреждения превышает двадцать процентов от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьёй 21 настоящего федерального закона, в указанном календарном году”. В крупных регионах, возможно, за год и наберётся 100 решений суда, превышающих 20% от общего количества решений ГБУ по пересчёту или отказу в пересчёте кадастровой стоимости. Но у нас в городе эта ответственность не наступит никогда», — уверен эксперт.

В прошлом году при уполномоченном по защите прав предпринимателей при Президенте РФ была создана рабочая группа по вопросам установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и необоснованного роста издержек субъектов предпринимательской деятельности в связи с её завышенным размером. Роман Галеев принимал участие в её работе и, по его словам, группой была «наработана целая концепция» усовершенствования системы ГКО.

«Предложения рабочей группы легли в основу ежегодного доклада уполномоченного по защите прав предпринимателей Бориса Титова Президенту, — сообщил Галеев. — Доклад состоится в ближайшее время. Так что будем ждать перемен».

Ольга Смирнова