У Байдарских ворот хотят построить гостиницу

Рядом с Байдарскими воротами — севастопольским архитектурным памятником — может появиться гостиница. Проект реконструкции двух существующих зданий в отель уже прошёл экспертизу и получил положительное заключение.

Высота 503

Новый туристический объект планируют создать на участках с кадастровыми номерами 91:01:057001:299 и 91:01:056002:1, расположенных в районе 12-го километра автодороги Гончарное — Ялта. Первый прилегает непосредственно к Байдарским воротам, второй расположен по соседству.

Проект был разработан вологодской фирмой «Северо-западный институт проектирования» по заказу ООО «Высота 503». Согласно данным специализированных ресурсов, компания-застройщик была зарегистрирована в 2025 году по тому же адресу, что и будущая гостиница: Севастополь, вн. тер. г.  Орлиновский муниципальный округ, тер. Автодорога Гончарное — Ялта, км 12, 1/1.

За компанией «Высота 503» стоит акционерное общество «Альнаир», зарегистрированное в Казани (Республика Татарстан), с основным видом деятельности — прочие вспомогательные услуги для бизнеса. Среди дополнительных — оптовая торговля машинами, оборудованием, топливом и нефтью, вложения в ценные бумаги, инвестирование, покупка и продажа недвижимости и земельных участков.

Как выяснил ForPost, 8 декабря 2025-го ООО «Высота 503» внесли в реестр участников свободной экономической зоны Севастополя.

Несколькими месяцами ранее, в марте 2025 года, севастопольские власти провели общественные обсуждения документации по планировке территории в районе 12 км автодороги Гончарное — Ялта.

Власти отмечали, что документ должен был упорядочить участки и улично-дорожную сеть рядом с памятником.

Однако в градостроительной документации, помимо прочего, для участка с кадастровым номером 91:01:056002:1 установили вид разрешённого использования «Туристическое обслуживание» вместо исходного «Для обслуживания служебного здания».

Такой же ВРИ и у соседнего участка, прилегающего к Байдарским воротам. Его площадь 1 724 кв. м и КН 91:01:057001:299.

На участках с ВРИ «Туристическое обслуживание» разрешено размещать отели, базы отдыха и другие подобные объекты.

Согласно принятой властями градостроительной документации, капитального строительства на этой территории не будет. Но разрешена реконструкция. Там расположены объекты капитального строительства: здание общежития площадью 87,2 кв. м и летний домик площадью 73,9 кв. м. Именно их застройщик и хочет превратить в отель.

Под охраной?

Главный вопрос — как это соотносится с охранным статусом территории. Байдарские ворота — объект культурного наследия регионального значения, и накануне правительство утвердило проект объединённой зоны охраны для него и для «Памятного знака в районе боёв Севастопольского и Балаклавского партизанских отрядов». Этот документ ставит рамки для любой деятельности вокруг памятников. Но какие именно?

Участок 91:01:057001:299 попадает сразу в две зоны регулирования застройки.

Основная из них — единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЕЗРЗ-2 — устанавливается непосредственно в границах этого участка. Именно она определяет базовые параметры возможного строительства и реконструкции объектов.

Здесь можно возводить объекты высотой не более 12,5 метра и не выше трёх надземных этажей, включая мансардный. Отделка должна соответствовать исторической среде: никаких зеркальных и глянцевых поверхностей, ярких цветов и фрагментарной отделки фасадов. Запрещены глухие заборы (кроме временных на время работ), высадка растений, закрывающих вид на памятники, и необорудованные парковки.

Примечательно, что в документе 2019 года, которым устанавливались охранные зоны ОКН «Байдарские ворота», указывалась другая максимальная высота зданий для зоны регулирования застройки, куда попадает этот земельный участок, — 10 метров.

Вторая зона, ЕЗРЗ-1, идёт по контуру участка с северной стороны Севастопольского шоссе, вдоль границы заказника «Байдарский». Здесь требования жёстче: высота зданий — не более 9 метров, этажность — не более двух надземных этажей с мансардой. Остальные ограничения те же.

Второй участок, с КН 91:01:056002:1, в проекте объединённой зоны охраны напрямую не упоминается.

Застройщик с проектировщиком уже выезжали на площадку. Как сообщается в соцсетях проектной организации, главного инженера проекта отправляли в командировку в Севастополь, где он встречался с заказчиками из ООО «Высота 503». Поездка была организована с целью ознакомиться с участком будущего объекта и особенностями местной застройки.

На месте проектировщики не только наметили границы объектов и обсудили с застройщиком планировку и конструктивные решения, но и «продумали план взаимодействия с администрацией по параметрам проектирования на участке согласно ГПЗУ» (градостроительному плану земельного участка).

Любопытно, что эта командировка проектировщиков состоялась в марте 2026 года — за два месяца до того, как было оформлено положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы проекта объединённой зоны охраны.

Иными словами, проектирование гостиницы шло параллельно с разработкой и утверждением градостроительных регламентов прилегающих к Байдарским воротам территорий.

Алина Громова