Строительный рынок Севастополя сегодня переживает сложный период: в условиях ЧС продажи резко упали, расходы застройщиков растут, покупателей почти нет, а те, что остались, становятся всё требовательнее к условиям сделок. Чем это может обернуться для крупных застройщиков и небольших строительных компаний и бригад, разбирался ForPost.
Недвижимость у моря — больше не интересно!
О серьёзном проседании рынка говорит директор ООО «Специализированный застройщик „Союз Строй Инвест”» Илья Никифоров.
«Я отслеживаю по сервисам продаж и вижу, что июнь-июль продажи сильно упали, кратно. Если у проектов было в среднем 8-10 продаж в месяц, то в июне-июле всего одна. Пока эта динамика краткосрочная, существенное падение продаж заметно только в двух месяцах лета; как она отразится на статистике второго полугодия, пока неясно», — рассказал он в программе ForPost «Точка зрения».
Серьёзную трансформацию местного рынка недвижимости отмечает и директор по продажам группы компаний «Монолит» Анна Париенко.
«С одной стороны, мы наблюдаем беспрецедентный рост объёмов строительства: к июлю 2026 года показатель увеличился более чем в три раза, достигнув 3,26 млн кв. м. С другой стороны, покупательская активность демонстрирует резкое падение», — пояснила она.
Ключевым фактором падения спроса стала отмена массовой льготной ипотеки.
«Если сравнивать текущие показатели с 2025 годом, падение составило 39 %, а относительно 2024 года — уже 59 %. Таким образом, рынок столкнулся с ситуацией, когда избыточное предложение не находит своего потребителя, что неизбежно будет диктовать новые правила игры в ближайшей перспективе», — убеждена специалист.
Удары с флангов
Помимо экономических причин, давление на строительный рынок Севастополя и Крыма усилил режим ЧС. Покупатели из других регионов России стали осторожнее принимать решения о покупке недвижимости на полуострове, особенно если рассматривают её как инвестицию.
«Часть потенциальных покупателей не отказывается от Крыма полностью, но значительно дольше принимает решение и предъявляет более высокие требования к стоимости и условиям покупки», — отмечает Анна Париенко.
Тем не менее говорить о скорых банкротствах девелоперов в Севастополе и Крыму пока рано: среди работающих застройщиков Илья Никифоров не видит компаний с признаками неплатёжеспособности.
«В основном все из них более или менее стабильные», — отметил он.
Девелоперов спасает проектное финансирование банков
Режим ЧС, перебои с электричеством, расходы на генераторы и топливо, логистические сложности — всё это увеличивает себестоимость строительства и сокращает прибыль. Но сами по себе, считает Илья Никифоров, эти трудности не фатальны: компании могут к ним приспосабливаться, а финансовые модели проектов обычно предусматривают запас на непредвиденные обстоятельства.
«В краткосрочном промежутке такая ситуация неприятна, но не критична. Есть проектное финансирование, которое предоставляют банки. Может, в ближайшие месяцы ситуация выровняется», — предположил собеседник.
Уже начатым проектам переживать снижение продаж помогает проектное финансирование. Строительство продолжается за счёт банковских кредитов, поэтому падение поступлений от покупателей не означает автоматической остановки работ.
В большинстве случаев банки идут навстречу застройщикам и не прекращают проектное финансирование, даже если не все показатели закрыты.
«Если раньше скорость стройки напрямую зависела от скорости продаж, то сейчас скорость стройки зависит от скорости предоставления траншей проектного финансирования банками, а она хоть и завязана на показатели наполненности эскроу-счетов, но всё же не имеет прямой взаимосвязи», — считает Илья Никифоров.
Однако, добавил он, если сегодняшняя ситуация сохранится в течение ближайших двух-трёх лет, то застройщики могут столкнуться с серьёзными рисками.
Главная угроза — затяжное падение спроса
Главную опасность для застройщиков несёт отсутствие покупателей.
В короткой перспективе трёх-шести месяцев режима ЧС компании смогут остаться жизнеспособными и массовых банкротств не случится. Правда, застройщикам, возможно, придётся взять на себя дополнительные расходы ради завершения проектов и сохранения бизнеса, считает Илья Никифоров.
Принципиально иной сценарий складывается, уточнил он, если режим ЧС и низкий спрос сохранится значительно дольше — на протяжении двух-трёх лет.
Строящиеся дома рано или поздно будут введены в эксплуатацию, а застройщикам нужно будет рассчитываться с банками. В таком случае уже недостаточно просто достроить дом, необходимо ещё продать квартиры по цене, которая позволит погасить кредиты.
Чтобы стимулировать спрос и поддерживать темп продаж, застройщики используют разные инструменты: рассрочки, субсидирование ипотечных ставок, скидки, повышение мотивации агентов. Но у каждой такой меры есть цена, и застройщики вынуждены нести дополнительные расходы.
«Например, рассрочки позволяют сохранить продажи, но откладывают поступление денежных средств на эскроу-счета. Скидки и субсидирование снижают доходность проекта. Недостаточное наполнение эскроу-счетов, в свою очередь, может приводить к увеличению стоимости проектного финансирования», — перечислила Анна Париенко.
В итоге основная задача застройщика сегодня — не просто продать объект, а найти баланс между объёмом продаж, поступлением денег и экономикой проекта.
Сейчас лучшее время для входа на рынок
Вместе с тем есть мнение, что сейчас наиболее благоприятный момент для инвестиций в строительную отрасль Крыма, в том числе для покупки земли под застройку.
Сегодня есть спрос на приобретение земельных участков под строительство — особенно под апартаменты и гостиницы на ЮБК и, как ни странно, в Севастополе. Наибольший интерес проявляют те, кто только заходит на строительный рынок региона.
«Для прошлых и настоящих девелоперов — материковых и местных — сейчас благоприятное время. Можно сильно не уходить в стройку и возводить огромные кварталы, но для тех, кто хочет зайти на этот рынок Крыма и Севастополя, сейчас удачный момент. Уже есть запросы на покупку земельных участков сразу с разрешением на строительство», — пояснил эксперт строительного рынка, пожелавший сохранить анонимность.
Если застройщикам жилья приходится стимулировать покупателей скидками и рассрочками, то цены на землю в регионе остаются стабильными. Лишь точечно дают небольшие скидки для торга, но они всегда закладываются в цену.
«Когда тяжёлый период закончится, а он всегда заканчивается, так как всё циклично, цены пойдут вверх. Земля всё-таки долгосрочный ресурс», — отметил собеседник.
Резюме
Если нынешняя ситуация сохранится на годы, риски для застройщиков станут реальными. Эскроу-счета будут наполняться медленнее, стоимость проектного финансирования вырастет. Застройщикам придётся тратить больше на стимулирование спроса, а значит, прибыльность проектов упадёт.
Конкуренция между компаниями обострится, особенно если на фоне низкого спроса будут появляться новые проекты. Под наибольшим давлением окажутся проекты с высокой себестоимостью и недостаточным запасом прочности.
«При этом спрос полностью не исчезнет. На рынке останутся покупатели, приобретающие недвижимость для собственного проживания, сохранения капитала и долгосрочных инвестиций», — считает Анна Париенко.
Выходит, что главным индикатором состояния строительной отрасли Севастополя и Крыма сегодня становится не стоимость топлива, стройматериалов или кредитов. Гораздо важнее — вернётся ли на рынок покупатель.
Полина Ласькова
