Квартиры в московских домах под реновацию за год подорожали на 36%, а за пять лет — более чем вдвое. При продаже таких объектов продавцы закладывают в цену дополнительно 1,9 млн рублей за будущую квартиру в новостройке.
Покупателю придётся принять на себя риски сроков переселения и будущей стоимости жилья, пишут «Известия».
Цена будущей квартиры — в стоимости старой
В Москве квадратный метр в домах под снос за пять лет подорожал на 115%, до 434 тыс. рублей. Для сравнения: средняя стоимость жилья в столице за последний год выросла лишь на 7%. Главный фактор — продавцы заранее учитывают в цене выгоду от реновации.
После переселения площадь квартиры может увеличиться на 16–35%, в среднем на 10–14 кв. м. Это способно добавить к стоимости нового жилья около 3–4 млн рублей. Однако полностью закладывать эту будущую прибавку в цену старой квартиры рискованно: итоговая выгода зависит от района, срока переселения, характеристик нового жилья и ситуации на рынке.
Дополнительную поддержку ценам даёт дефицит предложения.
Сейчас в Москве продаётся около 400 квартир в домах под снос против 550–600 годом ранее. Собственники нередко предпочитают ждать переселения, рассчитывая получить более дорогую недвижимость.
Программа реновации в Москве началась в 2017 году и предусматривает переселение жителей более 5 тысяч старых домов. Первый этап завершился в 2024 году, второй продлится до конца 2028-го. Третий этап захватывает 2029–2032 гг. и запланирован для домов с более поздними сроками сноса.
Главный риск — выгода не гарантирована
Покупая квартиру под снос, человек фактически заранее платит за выгоду, которая ещё не гарантирована в полном объёме.
Сроки переселения могут переноситься, а новая квартира отличаться от ожиданий по площади, планировке, этажу или расположению. Особенно рискованной такая покупка становится для тех, кто берёт жильё в ипотеку и рассчитывает на переезд в конкретные сроки.
На потенциальную доходность также влияют расходы на ремонт и обслуживание квартиры. Если после получения жилья в новостройке владелец решит её продать, нет гарантии, что объект получится отдать с той же наценкой.
Ещё один фактор — налоги. Чтобы продать полученную квартиру без НДФЛ, собственнику необходимо владеть недвижимостью не менее пяти лет.
Стоит ли покупать
Динамика цен будет зависеть от сроков расселения конкретных домов, поясняют эксперты.
Объекты из домов первой волны уже имеют наценку из-за ограниченного предложения и близости переселения. Квартиры в домах с более отдалёнными сроками сноса могут продаваться дольше и с существенным дисконтом.
Прежние темпы роста цен на такое жильё вряд ли сохранятся, поскольку часть будущей выгоды уже отражена в текущей стоимости.
Снижение ипотечных ставок станет дополнительным фактором и может переориентировать спрос на новостройки и качественное вторичное жильё, уменьшив привлекательность квартир под снос,
Рынок такой недвижимости станет более избирательным. Покупатели будут обращать внимание не только на факт участия дома в реновации, но и на сроки переселения, расположение, потенциальное увеличение площади и величину переплаты.
Некоторые объекты с умеренной наценкой могут оставаться привлекательными за счёт расположения. Однако, если совокупные расходы на покупку, ипотеку и ожидание превысят стоимость полученного жилья, инвестиция может оказаться убыточной.
Эксперты рекомендуют осторожный подход к таким вложениям.
