Неэлитная жизнь собственников «элитных» апартаментов Севастополя «Фиолент Village»
Приобретая несколько лет назад жильё в строящемся комплексе с заманчивым названием «Фиолент Village», будущие собственники апартаментов у моря даже не представляли, с чем им придётся столкнуться в реальности. Яркие рекламные проспекты, впечатляющие проморолики и обещания застройщиком будущей «красивой жизни» на деле превратились для жильцов в борьбу за элементарные удобства и полноценный доступ к купленной недвижимости.
Жители несчастливых апартаментов ранее рассказывали ForPost о состоянии дел в комплексе: нерегулярном подвозе воды, проблемах с локальными очистными сооружениями, которые не справляются с нагрузкой, из-за чего фекалии сливаются прямо в море, и других сложностях «элитной» жизни.
А ещё о том, как к не соглашавшимся подписывать акты приёма-передачи объектов с «довеском» в виде допсоглашения и отказа от компенсации применялись откровенно бандитские приёмы с разрезанием шин, угрозами физической расправы и порчей имущества.
Дальше — больше
Как оказалось, это было только начало тернистого пути борьбы собственников апартаментов за свои права. Впоследствии началась чехарда с управляющими организациями и непонятным начислением платы за коммунальные услуги.
По словам одного из жильцов апартаментов, после сдачи в эксплуатацию апартаментов «Фиолент Village» застройщик ООО «Порфир»* назначил управляющей компанией комплекса компанию ООО «УК „Евро-дом”» (дочерняя фирма ООО «Порфир»).
Однако в 2020-м году, по словам жильца, управление комплексом было передано обратно застройщику. Правда, сделано это было, утверждает мужчина, нелегитимно — без положенного общего собрания собственников апартаментов.
Тем не менее этот факт застройщика и управляющую компанию в одном лице не смутил — жильцам стали приходить платёжные квитанции от ООО «Порфир» с установленными им же тарифами на электроэнергию и обслуживание комплекса. По мнению собственников апартаментов, расчёты оплаты производились по завышенным тарифам.
Так, рассказывают жильцы «Фиолент Village»,тариф на обслуживание комплекса застройщик установил самостоятельно, без согласования с собственниками апартаментов. На сегодняшний день он составляет 93 руб./м², что в 5 раз выше, чем в лицензированных управляющих компаниях, обслуживающих жилые дома в городе (тариф устанавливается правительством Севастополя). На возмущение жильцов представители ООО «Порфир» заявляют, по сути, что «апартаменты — это не жильё, поэтому никакие законы здесь не действуют».
«Любой договор — это добровольное волеизъявление сторон, никто не может никого принудить. Нас не устраивают условия договора и тарифы, а „Порфир” принуждает нас платить по этим тарифам», — пояснил один из них.
У тех собственников, кто отказывался оплачивать услуги по непонятным тарифам, из месяца в месяц накапливались огромные долги, из-за которых впоследствии им отказывали в доступе на территорию комплекса.
Так случилось, например, с жителем комплекса Алексеем. В конце прошлого года застройщик установил при въезде в комплекс автоматический шлагбаум и раздал собственникам недвижимости пульты доступа. Алексею в такой привилегии было отказано. Формальной причиной был назван некий долг за коммунальные услуги и обслуживание придомовой территории, которую, со слов собственника, застройщик считает своей. К тому моменту сумма «долга» Алексея достигала 200 тысяч рублей. Как она была рассчитана застройщиком, жилец не в курсе.
«Застройщик считает, что апартамент в воздухе висит и только он принадлежит собственнику, а всё остальное — инженерные сети, придомовая территория — принадлежит застройщику. То есть никакого общедомового имущества у нас якобы нет», — пояснил логику ООО «Порфир» собственник апартаментов.
Расценив такое поведение застройщика как самоуправство, мужчина обратился в полицию и в прокуратуру. В итоге из прокуратуры заявление было спущено в районное отделение севастопольского УМВД, а также в департаменты общественной безопасности и городского хозяйства.
В полиции собственнику в возбуждении уголовного дела отказали в связи с отсутствием состава преступления, предложив оспорить это решение в судебном порядке (копия есть у ForPost). В департаменте горхозяйства также решили самоустраниться от проблемы, заявив, что шлагбаум размещён на частной территории (копия ответа есть у ForPost).
Такой ответ ведомства, мягко говоря, удивляет, поскольку на публичной кадастровой карте указано, что участок, где установлен шлагбаум, имеет форму собственности публично-правовых образований. Это значит, что собственником земельного участка в любом случае является город, а сам участок может быть на разных условиях передан в пользование арендатору, но никак не предполагает формата частной собственности.
По-прежнему, отмечают жильцы, не изменилась и ситуация с водой в комплексе — её до сих пор привозят в водовозках.
Напомним: эта история стала одним из эпизодов уголовного дела экс-директора департамента архитектуры и градостроительства Александра Моложавенко, экс-начальника управления разрешительной документации департамента архитектуры Севастополя Сергея Вербы и экс-начальника отдела управления Госстройнадзора и экспертизы Севастополя Савелия Бучкова, подписавших ввод в эксплуатацию апартаментов без воды и канализации.
Суд над обвиняемым трио длится до сих пор.
Не будете платить — отключим свет
Как выяснил ForPost, вопросы к застройщику накопились у многих собственников апартаментов. Большинство претензий сводится к непрозрачности расчёта тарифа, невозможности самостоятельно выбирать управляющую компанию, с которой можно было бы нормально взаимодействовать, и отсутствию диалога по этому поводу с застройщиком.
По словам Алексея, «долги» за обслуживание общедомового имущества по завышенным тарифам скопились у многих жильцов. Правда, большинство из них — москвичи, находятся не в Севастополе и ещё не столкнулись с проблемой, считает мужчина.
Другие, не желая связываться с застройщиком, молча платят столько, сколько скажут. Тем же, кто отказывается платить по завышенным тарифам, могут не только перекрыть проезд к апартаментам, но и, например, отключить свет.
ForPost удалось пообщаться с несколькими собственниками, к которым, по их словам, применялись аналогичные методы принуждения. При этом люди неоднократно пытались разрешить конфликтную ситуацию с застройщиком и постоянно сменяющимися управляющими комплекса, но результата это не дало.
«Там постоянно меняются люди, одни уходят, другие приходят. У последнего представителя я просил показать протокол общего собрания жильцов, где была выбрана управляющей компанией ООО „Порфир”. Мне его так и не показали. Просто требуют выплатить — и всё, никто не пытается вникнуть в проблему. Непонятно, с кем там дело иметь», — рассказывает собственник апартаментов Владимир.
За всё время мужчине насчитали долг, который регулярно представители «Порфира» требуют оплатить, в размере около 50 тысяч рублей — за какие услуги, Владимиру неясно.
«Там, по сути, нет никакого коммунального обслуживания. Раз в полгода проводилась для видимости уборка — и всё. Никакого развития территории нет. Всё, что было сдано в 2018 году, так и осталось, больше ничего там и не делалось», — настаивает собственник.
А буквально на прошлой неделе в апартаментах Владимира отключили свет, заявив, что включат обратно только после уплаты долга. Мужчина вызвал полицию, однако особой надежды на реакцию правоохранителей у него нет, признался горожанин.
Максимально по-разбойничьи
По словам ещё одной собственницы апартаментов Анастасии, ей застройщик изначально пытался навязать договор купли-продажи, который предполагал заведомо бесправную позицию покупателя. Выяснив это с юристом, женщина отказалась подписывать документ.
«Договор был составлен таким образом, что застройщик может назначать тарифные ставки, нанимать персонал — и ты всё это обязуешься по договору оплачивать, независимо от размеров оплаты», — пояснила Анастасия.
В ответ на отказ подписывать документы застройщик отказался выдавать покупательнице документы для оформления недвижимости в собственность. Получить право собственности на недвижимость Анастасии удалось только через суд.
Каково же было её удивление, когда оказалось, что всё это время — пока решался вопрос её права собственности — ей начислялась плата за коммунальные услуги на территории комплекса.
«Только в 2020 году я оформила право собственности и только с этого момента готова была обсуждать какие-то договоры на содержание, услуги и прочее. А мне к этому времени уже вменили огромную сумму долга, которую я должна якобы выплатить за содержание территории. Хотя меня там до этого не было, я там не жила, ремонт ещё не был сделан в апартаментах, а я уже должна была оплачивать всё это», — вспоминает женщина.
Собственница отказалась выплачивать навязанный долг — и к ней применили уже привычный метод давления: летом 2021 года, когда Анастасия с детьми находилась в «Фиолент Village», в её апартаментах отключили электричество.
«Мы очень долго спорили, пытались добиться каких-то решений, прозрачности тарифов, которые время от времени скакали, выяснить, почему именно такие были назначены. Потом поменялись получатели платежей. Сейчас, например, в феврале <2022 года> мне прислали две платёжки <с задолженностью за предшествующий период> на одинаковую сумму, только от разных юрлиц — ООО „Порфир” и ООО „УК „Евро-дом”», — рассказала Анастасия.
При этом буквально в ноябре прошлого года женщина, устав от бесконечного беспредела застройщика, решила продать злосчастную недвижимость и погасила всю предшествующую задолженность.
К тому моменту как раз появились желающие приобрести апартаменты. Бороться с застройщиком «никаких моральных сил уже не осталось», призналась Анастасия.
«Никто <в ООО „Порфир”> не собирается общаться, ничего объяснять, а действуют максимально по-разбойничьи, угрозами <…> Ничего из того, что подразумевалось на договорной основе, не было. Если бы мы видели, что у нас будут водовозки, мы бы не купили эту квартиру. Если бы мы видели, что у нас будет дерьмо течь по соседней улице, мы бы не купили эту квартиру. Если бы мы видели, что там не будет не только озеленения, но и никакой инфраструктуры и должной охраны, мы бы тоже не купили её», — поделилась претензиями женщина.
К слову, продать купленную недвижимость из-за невозможности найти общий язык с застройщиком решили и другие собственники апартаментов в «Фиолент Village». Например, бывший владелец квадратных метров в комплексе Степан в разговоре с ForPost признался, что «просто сбежал» от того беспредела, с которым ему пришлось столкнуться в комплексе.
«За столько лет я там такого насмотрелся, навоевался и думал, как уже из этого днища улететь», — теперь уже со смехом вспоминает мужчина.
Ему так же, как и другим жильцам, застройщик непонятно каким образом насчитал долг за электроэнергию и обслуживание на 80 тысяч рублей. Заплатить в итоге эту сумму Степану пришлось только ради того, чтобы продать злосчастную недвижимость.
«Продал — и забыл, как страшный сон, если честно. Я просто понял, что это пустая трата времени — бороться с этим застройщиком. Куда бы мы ни обращались, во всех инстанциях вроде как занимаются вопросом, а по факту никаких результатов нет. А застройщик что хочет, то и творит. Хотя место там, конечно, шикарное, если бы не эта вся ситуация, я бы никогда не продал апартаменты», — делится впечатлениями экс-собственник.
Продажа апартаментов стала единственным выходом и для другой собственницы, Натальи.
По её словам, ей отключали электроэнергию ещё в 2018 году за то, что она не хотела подписывать договор на условиях застройщика. С малолетними детьми женщина тогда фактически осталась на улице.
«Мы конкретно говорили, в каких пунктах договора они [ООО „Порфир”] нарушают законы Российской Федерации. Мы писали письма, указывали, в чём мы не согласны, но ни на одно письмо мы не получили ответа, игнорировали полностью <…> Я такого беззакония вообще никогда не видела нигде, как в 90-е годы», — вспоминает она.
Сейчас одни из купленных в комплексе апартаментов женщина продала и в скором времени планирует продать вторые.
«Сколько мы нервов на это всё потратили! Всё бесполезно. Хотелось по-хорошему решить, были собрания, инициативную группу создали, а потом к нам начали жёсткие методы <применять>. Там уже многие тоже продали апартаменты», — рассказала Наталья.
Жильцы заблуждаются?
Вполне ожидаемо, что в ООО «Порфир», которое, напомним, является и застройщиком, и обслуживающей комплекс организацией, с доводами и претензиями жильцов не согласны. Причём практически по всем пунктам.
«Это их [жильцов] видение, и оно не соответствует действительности», — заявили там.
В организации заверили, что никоим образом не препятствуют намеренно доступу жильцов на территорию комплекса — «такого нет». Правда, отметили в компании, после некой неисправности контроллера некоторым жильцам действительно не перепрошили пульты доступа к шлагбауму в связи с тем, что они «не компенсируют затраты застройщика на обслуживание комплекса».
Под обслуживанием, уточнили в компании, понимается содержание инженерных сетей, покраска спортгородка и опорных стен, покос травы, ежедневная уборка зоны барбекю, еженедельная уборка корпусов, а также расходы на услуги специалистов — электрика и охранника.
«Каждая услуга должна быть оплачена», — резюмировал представитель компании.
И хотя действительно не все собственники могут заехать на территорию комплекса, как признали в «Порфире», это не значит, что в доступе им отказано — всегда есть возможность зайти пешком, оставив автомобиль на парковке возле рекреационного комплекса, считают в организации.
«Мы не можем препятствовать доступу жильцов, так как это апартаменты. Если бы это были гаражи, тогда был бы вопрос, почему мы препятствуем доступу автомобиля», — полагают там.
Категорически отрицают в обслуживающей компании и факты намеренного отключения электроэнергии так называемым должникам. Всё дело в аварийных ситуациях — сеть не справляется с нагрузкой и «где-то происходит короткое замыкание», утверждают в ООО «Порфир». Тем не менее вызывать электрика для подключения электричества собственникам апартаментов, за которыми числятся долги, в компании не спешат, потому что услуги специалиста не оплачены.
«Есть собственники, которые недвижимость купили и ничего в ней не производят. Когда спрашиваешь, почему не платите, говорят, что они там не живут. Но от этого же затраты на обслуживание всего комплекса никуда не делись», — объяснил представитель ООО «Порфир».
А вот вопрос канализации и водоснабжения, по мнению обслуживающего комплекс застройщика, решён вполне приемлемо — «кратковременная» неисправность на локальных очистных сооружениях ликвидирована, вода жильцам регулярно привозится водовозками, всё остальное — по всей видимости, в компании считают лишь мелкими придирками разбалованных собственников.
«Жильцы заблуждаются: водой обеспечен полностью весь комплекс из артезианской скважины. У нас есть заключённые договоры на поставку воды из артезианской скважины, откуда её привозят водовозки», — заверили в «Порфире».
Пожалуй, единственным моментом, который обслуживающему застройщику не удалось оспорить, стала обещанная инфраструктура рекреационного комплекса. Отрицать очевидное — отсутствие бассейна, теннисных кортов и набережной — представитель организации не стал, но объяснил его тем, что территория, где расположен «Фиолент Village», в 2016 году была отнесена к ООПТ «Мыс Фиолент».
К этому моменту застройщик успел построить корпуса с апартаментами, а вот всё остальное так и осталось на рекламных плакатах и роликах, поскольку вступили в действие правила пользования ООПТ. Видимо, благоустроить территорию и озеленить её тоже помешал статус ООПТ.
Что же касается сомнений в легитимности назначения ООО «Порфир» обслуживающей комплекс компанией, то это решение было действительно принято без общего собрания жильцов — после того как предыдущая управляющая компания «УК „Евро-дом”» отказалась от объекта, подтвердил представитель застройщика.
Тем не менее у собственников апартаментов всё ещё есть юридическое право собраться и на общем собрании выбрать устраивающую их управляющую компанию. В ООО «Порфир» заверили, что не имеют права мешать реализации этой инициативы, но с туманной оговоркой, что «это всё нужно обсуждать в коммерческом русле».
Правда, смогут ли теперь собственники апартаментов доверять застройщику — большой вопрос, ведь, как они убедились не раз, слова и обещания представителей ООО «Порфир» нередко разительно расходятся с действительностью.
Полина Ласькова
Фото предоставлены собственниками апартаментов «Фиолент Village»
* ООО «Порфир» входит в группу компаний «Парангон», подконтрольную местному севастопольскому олигарху Павлу Лебедеву, бывшему министру обороны Украины.