«У меня есть участок земли, но нет денег на стройку. Ищу инвестора с материка, который вложится, и мы построим отель». Это классическое заблуждение инициатора инвестпроекта и общая мантра, которую эксперты нашего проекта по недвижимости «360 ФЛЭТ» слышат от собственников объектов на полуострове.
Прошло уже более 6 лет с момента возвращения Крыма и Севастополя, однако в плане современного предпринимательства полуостров до сих пор остается «на задворках» страны. В полуостров вкачиваются существенные государственные средства, однако инвестиционный климат остается спорным. Сегодня хотелось бы разобраться почему инвестиции в казалось бы надежный и ограниченный актив – землю на Юге России – не являются приоритетом у отечественных инвесторов.
Конечно, ситуацию можно списать на санкции, отсутствие разветвленной сети банков и прочие шаблонные ответы «почему нет». Однако все эти ответы очень упрощают реальную картину. Да, действительно есть ограничения со стороны мирового сообщества на экономическое взаимодействие с полуостровом, однако ограничений внутри России на такое взаимодействие нет. Однако инвесторы разного калибра обходят полуостров стороной. Перед началом проекта инвестор хочет понимать свою потенциальную доходность, риски, а также выход из проекта. Разберем поочередно и тогда, скорее всего, картина станет более реалистичной, что даст возможность не ждать окончания санкций и прочих милостей, а начать действовать уже сейчас.
Доходность проекта
Это ключевой момент для инвестора – какой возврат он получит на рубль своих вложений. Казалось бы все просто. Но опыт работы нашего проекта на полуострове «База недвижимости 360 ФЛЭТ» говорит о том, что с инвестиционной точки зрения на данный момент количество успешных частных проектов стремится к нулю. Мы не говорим о госпроектах, где деньги выделяются целевым образом. Речь идет об открытом рынке и свободной воле инвестора, который имеет возможность выбирать. Он выбирает между теми альтернативами инвестиций, что у него есть уже сейчас и тем, что ему предлагает полуостров.
На данный момент базовые условия в России таковы: согласно данным Росстата инфляция за 2020 год 4,9%, ставка по депозитам – 3,5-4%, а средний возврат на собственный капитал (ROE) в РФ – 30%. Это означает, что для инвестора могут быть интересны проекты, которые смогут дать более выгодные условия. Особенно стоит обратить внимание на показатель возврата капитала. А теперь посмотрим на рынок земельных участков, например под строительство гостиниц. Цены активно стремятся к столичным, однако общие условия ведения бизнеса от столичных отстали практически навсегда. Высокая стоимость участка земли в перспективе даст высокую стоимость квадратного метра, либо запредельную стоимость номера в будущей гостинице. Проект не попадает в рынок. Далее большой вопрос по получению доступа к коммуникациям. Гарантий нет, высокие бюрократические риски, система непредсказуемая, в отличии от, например, условий в Московской области либо в Калуге. Таким образом, инвестор потенциально может оказаться в ситуации, когда он купит земельный участок, который с трудом упакует в финансовую и бизнес модель, а потом столкнется с тем, что у него нет возможности подключиться к сетям либо совсем, либо по запланированным условиям. Это будет значить, что участок нужно продавать, а учитывая новые вводные, потраченных денег уже не вернуть. Это очень упрощенная модель. Конечно, мне возразят, что у нас по закону обязаны, однако давайте вернемся в реальность. Гарантий поддержки нет и это значит показатели риска увеличиваются.
Риски
Рисков, которые учитывает современный бизнес, немало: экономический риск, политический риск, риск реального инвестирования, финансовые риски, риски продукта, операционный инвестиционный риск, конъюнктурный риск и риск изменения рынков, ресурсный риск. Однако капитал готов идти в рискованный проект, но за это он ожидает получить «премию за риск».
Однако в реальности премию без реального риска, здесь и сейчас, ожидают получить продавцы объектов. Да, это свободный рынок и продавец может желать всего, чего захочет, однако результаты говорят о том, что объекты не реализуются годами, а собственники не учитывают реальной потери первоначального капитала, например от инфляции. И если к базовым запредельным ценам на землю добавить «премию», которую здесь и сейчас получают все от продавцов бензина, строительных материалов, а также добавить стоимость денег в местном банке, получается реализация проекта в Крыму становится не самой лучшей идеей с очень мутными перспективами.
Выход из проекта
Перед тем как начать проект, любой инвестор рассчитывает, как он будет из него выходить. Кто купит реализованный проект и потенциально на каких условиях? Инвестфонд? Банк? Или просто бизнесмен? Не все инвесторы готовы вести операционную деятельность, например, построенной гостиницы и захотят продать проект, либо привлечь профессионального оператора. Однако и у операторов гостиничных сетей имеются определенные критерии входа в проект. И если учесть, что с доходностью и рисками были сложности, то попасть в критерии операторов будет непросто. Возможно, что регион с единственным теплым морем страны может иметь повышающий коэффициент привлекательности, однако у тех инвесторов, кто может выбирать, пока что этот коэффициент понижающий.
Кто виноват и что делать?
Убежден, что эта ситуация сложная, однако не патовая. В этой ситуации единственный выход – власти придется взять ответственность за сложившуюся ситуацию и возглавить выход из нее, начать предпринимать настоящие шаги. Не видимость шагов, для выполнения KPI во властной структуре и отчета перед федеральным центром, а реальные шаги. Первый шаг – гарантии для бизнеса. Реальные гарантии для людей, которые создают добавленную стоимость своим умом и талантом. Примеров, когда региональные власти возглавили восстановление регионов в России, уже предостаточно – Татарстан, Калуга, Москва и область – это самые яркие примеры.
Кроме этого стоит внимательно изучить вопрос банковского финансирования. Действующие на полуострове госбанки, уверен, будут рады, если у них с одной стороны будет «добро» на инвестиционную деятельность в реальный бизнес, а с другой стороны профессионально упакованные инвестпроекты от предпринимателей.
И главное, третий шаг – это уровень подготовки самих предпринимателей. За время работы проекта «360 ФЛЭТ» в Крыму мы столкнулись с некоторыми местными «лендлордами», которые своей обязанностью считали «научить» нас, новичков, что проекты на полуострове всегда делались и делаются только с «киданием сумок денег на стол и обмыванием контрактов в местных питейных заведениях». На этом премудрости заканчивались.
Мы более 13 лет сопровождаем сделки для ультрабогатых людей (UHNWI) в России, имеем опыт работы с Европой и Китаем. Поэтому можем сказать, что такой подход так же отстал от реальности практически навсегда.
С точки зрения капитала и сложившихся условий, ценность крупного земельного участка в Крыму сейчас стремится к нулю. При этом по факту многие собственники земли почему-то верят, что у них на руках есть актив, хотя актив - это то, что приносит прибыль. А их «актив» чаще всего генерит убытки, в виде потерь от инфляции и налогов. Нам известны примеры, когда объекты не продаются более 5-7 лет и при этом собственники считают это нормальным и даже и не подозревают, что только за счет инфляции капитализация их «актива» за эти 5 лет упала минимум на треть, хотя вроде как «кушать не просила».
Чтобы превратить землю в капитал, который будет приносить доход, нужно пройти определенный путь. Возможно, для некоторых собственников объектов лучшим решением будет сделка купли-продажи здесь и сейчас.
Для тех кто хочет играть в долгую, придется начать работу с себя. Для начала стоит признать, что инвестиции в проекты в современном мире – это не просто. Проекты усложняются с каждым годом, меняются технологии, растет количество участников, сложность их взаимодействия и существует статистика, что около 29% проектов в мире не реализуется, а более 57% реализуются с превышением сроков и бюджета.
Для подготовки качественных инвестиционных проектов предпринимателями мы крайне рекомендуем обращаться к профессионалам, к экспертам по стратегии и инвестициям. Во-первых, они помогут прояснить, что идея «за долю в моем классном проекте инвестор даст мне 100% бюджета», является классическим заблуждением. Во-вторых, они помогут подготовить проект, обеспечить качественное структурирование и обоснование. Бизнес-план, финансовая модель, инвестиционный меморандум, ТЭО, обоснование инвестиций, проектная документация, инвестиционное и акционерное соглашение и прочие документы – все это должно быть подготовлено «на уровне». Профессиональные консультанты помогут наладить работу проектного офиса, скоординируют работу представителей инвестора, кредитора и инициатора проекта, покажут как привлечь финансирование, не только частное, но и привлечением банков, помогут обеспечить реализацию и корректную эксплуатацию проекта, чтобы в итоге все участники проекта получили не только достойный возврат от вложенных капиталов и сил, но и удовольствие от реализованного проекта. Повышение уровня подготовки предпринимателей является полноценным решением в сложившейся ситуации. Именно они смогут задавать властям полуострова правильные вопросы, чтобы перевести ситуацию в конструктивное русло.
«Мы выбираем, нас выбирают» – именно в такой ситуации сейчас оказался регион и пока что инвесторы выбирают альтернативные вложения своих средств, а продавцы годами не могут реализовать свои так называемые «активы».
Клочков Е.А.
Доктор делового администрирования Бизнес-акселератор «Интеллектуальное бюро ANG»
Telegram: @evgenyklochkov
e-mail: projects@ang-partner.com
Сайт: ang-partner.com
