Квартира сразу не ваша: какие ловушки скрывает договор дарения

По договору дарения наследуемое имущество переходит к другому человеку сразу после регистрации сделки, а бывший владелец теряет контроль над имуществом. Какие риски имеет этот способ по сравнению с завещанием, выяснило издание РБК.

Квартира уходит сразу

Дарение предполагает безвозмездную передачу недвижимости другому человеку — родственнику, другу, постороннему или даже организации. После регистрации права в Росреестре одаряемый становится полноправным собственником и может продать жильё, заложить его, сдать в аренду или распорядиться им иным образом. Он также может выселить бывшего владельца.

Защитить дарителя можно, если заранее прописать в договоре право проживания, в том числе пожизненное. Такое условие оформляется как обременение права собственности. Однако распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению прежний владелец уже не сможет.

При завещании ситуация иная: наследник получает право на недвижимость только после смерти собственника. До этого владелец сохраняет полный контроль над жильём — может продать, сдать в аренду или изменить завещание.

Дарение сложно отменить

Ещё один недостаток дарения — сделку невозможно отменить в одностороннем порядке. Для этого придётся обращаться в суд и доказывать основания. Договор могут отменить, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников.

Завещание собственник может отменить или изменить в любой момент, и закон разрешает устанавливать условия для наследника. 

В договоре дарения такие требования прописывать нельзя. Например, нельзя обязать одаряемого ухаживать за дарителем в случае болезни. Если передача имущества предполагает подобные обязательства, речь уже идёт о договоре ренты.

Риски оспаривания и расходы

И дарение, и завещание можно оспорить через суд. Договор дарения родственники могут попытаться отменить, если считают, что собственник действовал под давлением, был введён в заблуждение или не понимал значения своих действий. 

Сделка также может стать предметом спора при банкротстве дарителя, особенно если недвижимость была передана незадолго до процедуры.

Завещание тоже может быть оспорено — в случае недееспособности владельца или нарушения прав наследников. 

Например, несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруг, родители или иждивенцы имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если их нет в завещании. 

Оспаривать завещание можно только после смерти составителя. Исключение сделано для совместного завещания супругов, которое может быть оспорено в суде при их жизни по иску любого из них.

Есть разница и в расходах. При дарении затраты возникают сразу: придётся заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности и нотариальные услуги, а при передаче недвижимости не близкому родственнику — ещё и НДФЛ. 

При завещании расходы на оформление обычно ниже, а основные платежи возникают уже после смерти собственника у наследников.

Ранее депутат заксобрания Санкт-Петербурга Андрей Рябоконь предложил передавать в казну деньги умерших россиян, у которых нет наследников. Речь может идти о суммах в несколько сотен миллиардов рублей, которыми пользуются банки, но они «могли бы пойти на социальную поддержку граждан».