В крымском жилье грядет «революция сверху»

Недавние инициативы федеральных и региональных властей по активизации жилищного строительства в Крыму не оставляют сомнений в том, что в этом сегменте экономики полуострова предстоят серьёзные перемены.

Состоявшийся на фоне этих деклараций арест вице-премьера Республики Крым Евгения Кабанова — в недавнем прошлом крупного севастопольского застройщика — наводит на подозрение, что основные призы в большой строительной игре вряд ли достанутся местным девелоперам.

Впрочем, их возможности исходно едва ли адекватны тем масштабам строительства жилья, которые федеральный центр хотел бы видеть в Крыму.

События развивались стремительно…

«Все пытались найти какое-то маленькое пятно, построить какой-то дом и на этом заработать», — так охарактеризовал вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин нынешнюю специфику жилищного строительства в Крыму в августовском интервью телеканалу «Россия 24».

Сейчас, добавил федеральный куратор Крыма, задача стоит по-другому: создать комплексные территории развития, которые были бы обеспечены инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой, и уже на её базе вести комплексную застройку.

Такая документация уже подготовлена примерно на 1–1,5 млн квадратных метров жилья, сообщил также Хуснуллин. Это, по его словам, свидетельствует о том, что жилья в Крыму будет строиться больше, поскольку спрос сегодня очень значительный.

Уже через несколько дней правительство Севастополя представило на общественное обсуждение проект постановления «О порядке комплексного развития территорий в городе Севастополе». Этот документ творчески развивает основные положения принятого Госдумой в конце прошлого года закона о комплексном развитии территорий (№ 494-ФЗ), который известен также в качестве закона о «всероссийской реновации».

Фактически он санкционировал снос любого жилья (не только признанного ветхим и аварийным) с целью последующей комплексной застройки освободившейся земли, делегировав определение конкретных условий регионам.

Власти Севастополя посчитали, что, помимо многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, под комплексное освоение можно передавать и другие застроенные территории, отвечающие одному или нескольким из пяти критериев. Наиболее примечателен третий пункт из этого списка:  многоквартирные дома, которые «построены в период до 1980 года по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».

Иными словами, замысел севастопольской «реновации» уже на старте выглядит ещё более радикально, чем аналогичный проект в Москве, который коснулся главным образом типовых пятиэтажек-«хрущевок». Хотя конечный результат, вероятно, замышляется примерно тот же – значительное увеличение плотности и этажности застройки, которая появится на месте снесённого жилья.

Появление на полуострове собственного проекта реновации в действительности не стало сенсационной новостью. О том, что Крым и Севастополь могут войти в число регионов, которые последуют примеру Москвы, говорилось ещё весной: над соответствующим законопроектом работали специалисты комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

Очевидно, что в числе главных бенефициаров этого начинания должны оказаться строительные компании, которые регулярно сталкиваются в Крыму с нехваткой земли для новых проектов. «Реновация» в том специфическом смысле, какой это слово приобрело в России, должна решить эту проблему радикальным образом.

Но не успело крымское строительное лобби обрадоваться наметившимся перспективам, как по нему был нанесен сокрушительный удар. 22 и 23 сентября подали в отставку, а спустя несколько часов были задержаны вице-премьер Республики Крым Евгений Кабанов, курировавший строительную сферу и объекты федеральной целевой программы, и министр строительства и архитектуры РК Михаил Храмов, которым вменяют хищение более 57 млн рублей при строительстве водовода для нужд Симферополя.

Ещё один эпизод уголовного дела против Кабанова может быть связан с деятельностью его компании «Интерстрой» — одного из ведущих застройщиков Севастополя. В конце прошлого года симферопольская компания «Крымстрой-мастер» обратилась в Следственный комитет и Генпрокуратуру с заявлением, где говорилось, что в 2017 году «Интерстрой» необоснованно получил право на застройку жилого комплекса «Омега-2» в Севастополе, одним из инвесторов которого были авторы жалобы. По их утверждению, в результате Кабанов присвоил имущество на сумму более чем 700 млн рублей, а поддержку в этом ему оказал тогдашний руководитель Минстроя РФ Михаил Мень.

Последний, ныне занимающий пост аудитора Счетной палаты, в 2019 году сам стал фигурантом уголовного дела о растрате в бытность свою губернатором Ивановской области. Однако в мае этого года дело было прекращено за истечением срока давности. Зато у Евгения Кабанова, похоже, возникли крайне серьёзные проблемы, а весь крымский стройкомплекс получил серьёзное предупреждение из федерального центра — едва ли арест влиятельного вице-премьера в преддверии начала реновации можно считать простым совпадением.

Стройка в вялотекущем режиме

Жилищное строительство, несмотря на многочисленные заявления крымских властей о приоритетном внимании к этой сфере, на протяжении всего периода после присоединения к России действительно остается слабым звеном экономики полуострова. Проблема, в конечном итоге, сводится к тому, что основная масса жилья возводится населением или совсем мелкими застройщиками, тогда как и существующее состояние жилого фонда, и потребности рынка требуют индустриальных масштабов стройки.

Это противоречие хорошо заметно при обращении к текущей статистике. Например, в РК в прошлом году, по данным Единой информационной системы «Дом.рф», было введено 809 тысяч кв. метров жилья (плюс 1% к 2019 году). Но лишь четверть от этого объема (202 тысячи кв. м) пришлось на жилье в многоквартирных домах, к тому же его сдача за прошлый год сократилась на 8%.

Хорошим индикатором состояния жилищного строительства в том или ином субъекте федерации служит выведенный ещё чиновниками упразднённого в 2014 году Минрегионразвития РФ ориентир — один квадратный метр на человека в год как некий оптимальный показатель. В РК в прошлом году к нему не удалось приблизиться даже наполовину. По данным недавнего исследования РИА «Рейтинг», в 2020 году ввод жилья на душу населения в республике составил лишь 0,424 «квадрата» — 52-е место на душу населения. В реальности показатель наверняка ещё ниже, учитывая традиционно значительную для Крыма разницу между населением «по прописке» и «по факту».

При этом существует значительный разрыв по уровню ввода жилья между Симферополем и остальной частью РК. По данным того же РИА «Рейтинг», в прошлом году в Симферополе было введено 0,7 кв. метра жилья на одного жителя — среди крупнейших городов страны это довольно высокое 32-е место. В валовых же показателях на Симферополь пришлось 241,3 тысячи кв. метров, то есть почти 30% жилья, которое сдали в эксплуатацию в республике в прошлом году, хотя обеспеченность жильем на душу населения по-прежнему крайне низка — всего 16,6 кв. метра (в Севастополе, для сравнения, 28,3 кв. метра).

Подобная картина, в общем, типична для большинства российских регионов: основная часть жилья строится в административном центре. Но для Крыма такая ситуация малоприемлема. Во-первых, значительный спрос сосредоточен в курортных территориях полуострова, к которым Симферополь не относится, а во-вторых, в административном центре проживает лишь примерно 18% населения республики. На остальных более полутора миллионов крымчан в прошлом году пришлось около 550 тысяч кв. метров сданного жилья, что в пересчёте на одного человека даёт совсем удручающий показатель 0,3 «квадрата».

В текущем году ситуация выглядит несколько лучше. За восемь месяцев в РК было сдано 376 тысяч кв. метров жилья — на 19% больше к тому же периоду прошлого года. Строительство многоквартирных домов выросло более чем вдвое – до 145 тысяч кв. метров, но все равно его объемы сильно уступают вводу индивидуального жилья (231 тысяча кв. метров за восемь месяцев).

В Севастополе этот разрыв ещё более красноречив. Из 642 тысяч «квадратов», введенных в прошлом году, на многоквартирное жилье пришлось менее 27% (171 тысяча кв. метров). А в этом году доля многоквартирного жилья и вовсе упала до 15% (53 тысячи из 342 тысяч кв. метров за восемь месяцев).

При этом надо учитывать, что в статистику сдачи жилья с некоторых пор включаются дома, возведенные гражданами на садовых участках, что, несомненно, позволяет властям показывать «красивые» цифры. Так, в Севастополе в прошлом году показатель ввода жилья на душу населения 1,34 кв. метра — третий показатель среди российских крупных городов. По факту же он стал результатом творческого подхода к статистике.

«У нас 408 тысяч квадратных метров — индивидуальные жилые дома просто зарегистрированы. Хотя понятно, что построены они были не в 2020 году», — признался в конце прошлого года губернатор Михаил Развожаев, представляя Законодательному собранию отчёт о результатах деятельности правительства города. Такие же приписки можно легко обнаружить и в статистике РК.

А строит кто?

Если вернуться к цифрам, которые недавно называл Марат Хуснуллин — 1-1,5 млн квадратных метров жилья в рамках комплексной застройки, — то они оказываются в разы больше, чем актуальные объемы ввода многоквартирных домов в Крыму. За весь прошлый год в РК и Севастополе было сдано всего 373 тысячи квадратных метров такого жилья, в связи с чем возникает закономерный вопрос о том, достаточно ли у крымских застройщиков сил и средств для того, чтобы освоить существенно большие объемы.

Для ответа на него можно обратиться к данным Единого ресурса застройщика, консолидирующего информацию об индустриальном жилищном строительстве в российских регионах. На сегодняшний день РК в нем представляют 53 застройщика, абсолютное большинство которых возводят один, в лучшем случае два многоквартирных дома.

Лишь три из них — Столичная коммерческая группа (СКГ), строящая микрорайон «Жигулина роща» в Симферополе, уже упоминавшийся «Интерстрой» и симферопольская группа компаний «Монолит» — имеют в своём портфеле проекты совокупной площадью более 100 тысяч кв. метров и контролируют порядка 40% предложения.

У следующей за ними строительной компании «Статус» (Симферополь) общая площадь заявленного жилья составляет около 55 тысяч кв. метров (6,2% рынка), а остальным застройщикам принадлежат доли рынка меньше 5%.  

В Севастополе картина ещё более показательная. 47% новостроек (около 91 тысячи кв. м), представленных на Едином ресурсе застройщика, приходится всего на одну компанию — ГК «Севастопольстрой», на втором месте с большим отрывом (30 тысяч кв. метров) расположился «Интерстрой», на третьем — компания «Гарант-Инвест», в чьём портфеле всего 21 тысяча «квадратов».

В общей сложности на весь полуостров в рассматриваемой базе не приходится и четырёх сотен многоквартирных домов (278 — РК, 105 — Севастополь). Логичное следствие хронической нехватки предложения — постоянный рост цен на жилье. В этом году Симферополь и Севастополь вновь входят в первую десятку российских городов по темпам подорожания квартир в первичном секторе. Согласно свежим данным аналитиков портала «Мир квартир», с января по сентябрь стоимость квадратного метра в новостройках Симферополя подскочила на 34,3%, до 112,7 тысячи рублей, в Севастополе подорожание составило 31,4% (133,6 тысячи рублей).

Принципиально изменить ситуацию способны, похоже, лишь крупные застройщики, но легко догадаться, что даже ведущие местные игроки почти неразличимы в масштабах всей страны. Самый крупный крымский девелопер — «Интерстрой» — в Едином ресурсе застройщика занимает лишь 141 место в федеральном зачете, СКГ находится на 145 месте, «Монолит» — на 194-м, «Севастопольстрой» — на 223-м. При этом ни один из них не ведёт работу за пределами Крыма — но и заметные застройщики из других регионов на полуостров не приходили.

Как правило, отсутствие в Крыму материковых конкурентов объясняется комплексом факторов — сложной логистикой, нехваткой кадров, проблемами с получением банковского финансирования, санкционными рисками и т.д. Но главных проблемы в целом две — нехватка доступной земли, обеспеченной коммуникациями и инфраструктурой, и специфика инвестиционного климата: чужих строителей в Крыму никогда особо не ждали.

Объявленное Маратом Хуснуллиным появление на полуострове значительных площадей под комплексную застройку может принципиально изменить ситуацию — с определенной долей вероятности на полуострове стоит ожидать появления застройщиков из других регионов. Их возможный приход анонсировался и раньше — например, ещё в 2017 году на III Ялтинском международном экономическом форуме всё тот же Михаил Мень говорил, что два московских девелопера уже выразили желание работать в Крыму.

И здесь стоит вспомнить о той ползучей революции, которая произошла в строительном комплексе Москвы после того, как в 2010 году руководителем департамента строительства правительства столицы был назначен Марат Хуснуллин, до этого курировавший строительную отрасль в Татарстане.

В течение последующих лет в почти закрытые для внешних игроков при Юрии Лужкове московские стройки стали активно входить новые компании, прежде всего, что неудивительно, из Татарстана. Не исключено, что нечто подобное теперь ожидает и жилищное строительство в Крыму.

Читайте по теме: Борец с парками и коронавирусом: что помнит Севастополь о Евгении Кабанове.

Леонид Гриневич

Фото: pixabay.com