Участок есть, а строить нельзя: что проверить перед покупкой земли в Севастополе

Покупка участка под собственный дом в Севастополе может закончиться неожиданно: земля подходит по площади и расположению, вокруг уже стоят дома, но получить разрешённое пятно застройки на ней не получится.

Об одном из таких случаев рассказал в эфире программы ForPost «Есть тема» независимый эксперт по строительному контролю и техническому надзору Евгений Жариков.

По его словам, недавно к нему обратился москвич, рассматривавший участок площадью восемь соток в одном из районов Севастополя. У земли был очевидный плюс — красивый вид на бухту. Однако после изучения градостроительного плана земельного участка выяснилось, что пятно возможной застройки фактически отсутствует.

«Нулевая точка застройки — топливные склады», — описал ситуацию эксперт.

Особенно неприятным для потенциального владельца оказалось то, что рядом уже стоят частные дома.

По словам Жарикова, они появились раньше, когда действовали иные условия. Для нового собственника соседняя застройка сама по себе вовсе не означает, что аналогичный дом разрешат возвести и на его участке.

Почему соседний дом ничего не гарантирует

Эксперт считает это одной из существенных опасностей для людей, которые сначала выбирают землю, а уже потом подробно разбираются, что именно на ней разрешено делать.

Покупателя может привлекать площадь, район, вид или относительно выгодная цена. Но возможность строительства зависит не только от характеристик участка, которые видны в объявлении.

«Многие даже не знают. Им продают участки, риелторы стараются великолепно [...] впуливают участки, а потом они — оп», — эмоционально описал подобные случаи Жариков.

Поэтому эксперт советует проверять возможность строительства ещё до принятия решения о покупке земли и не ограничиваться информацией продавца или представляющего его риелтора.

В частности, одним из ключевых документов становится градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Именно на этом этапе могут обнаружиться ограничения, которые существенно меняют планы будущего владельца.

Проверять до покупки

По мнению Жарикова, человеку, который впервые покупает землю под строительство, имеет смысл привлекать независимого специалиста ещё до сделки.

«Не верьте никому на слово, заказывайте всегда независимого эксперта на всех этапах», — советует он.

Причём проверка самого участка — только начало.

После покупки владельцу предстоит проектирование и строительство, где возникают уже другие риски: особенности грунта, качество материалов и работ, содержание договора с подрядчиком и соответствие построенного дома проекту.

Но ошибка на первом этапе может оказаться самой дорогой. Если возможность строительства не проверить заранее, привлекательный участок под будущий дом рискует оказаться землёй, на которой реализовать первоначальный замысел невозможно.

Что говорит Севреестр

Глава Севреестра Артём Фадеев в интервью ForPost прямо предупредил: кадастровая карта Севастополя — это "слоёный пирог" из многочисленных зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), которые часто ограничивают или вовсе запрещают строительство.

Его рекомендации:

• Проверять всё самостоятельно через ЕГРН и публичную кадастровую карту.
• Обязательно проверить участок на предмет ЗОУИТ, назначение земли, интересы газовиков и энергетиков, водоохранные зоны.
• Попросить продавца заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — его выдаёт именно Департамент архитектуры и градостроительства. Именно ГПЗУ содержит сведения об ограничениях, "в том числе те, что не внесены в ЕГРН".

Что говорит Севнаследие

Главный специалист-эксперт управления охраны памятников (Севнаследие) Олег Жога рассказал, что почти 80% всех электронных обращений в Севнаследие — это именно запрос услуги "О предоставлении сведений о наличии или отсутствии объектов культурного наследия на земельном участке" через Госуслуги:

Подаётся заявление по кадастровому номеру (или по схеме на Яндекс-карте, если интересует часть участка).

Срок ответа — 15 рабочих дней.

Управление сообщит, есть ли на участке объект культурного наследия или археологии, какие ограничения действуют и нужна ли историко-культурная экспертиза.

Это критично именно для Севастополя: за последние два года участились уголовные дела из-за повреждения культурного слоя людьми, не знавшими об обременении — например, при строительстве ковшом экскаватора был разрушен культурный слой античной усадьбы.

Публичную кадастровую карту и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Севастополя также можно посмотреть напрямую на портале ГИСОГД Департамента архитектуры (isogd.sev.gov.ru) — там показаны градостроительные зоны и генплан.

Семь проверок участка до сделки

В интервью НТС кадастровый инженер и член общественного совета при Управлении Росреестра Татьяна Кулагина дала развёрнутый практический чек-лист из семи проверок, которые желательно провести ещё до сделки.

1. Изучить Генплан — территория, сейчас выглядящая тихой и удалённой, может через несколько лет оказаться в окружении многоэтажек.
2. Запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН (реестр меняется быстро, месячной давности данные могут устареть).
3. Получить ГПЗУ — он показывает "пятно застройки" и ограничения, не видимые ни в ЕГРН, ни на кадастровой карте (охранные и санитарно-защитные зоны коммуникаций, зоны водоснабжения).
4. Отдельно проверить объекты культурного наследия и археологии — визуально это определить нельзя, а последствия серьёзные (см. пункт про Севнаследие выше).
5. Заказать топографическую съёмку и согласовать её с организациями-владельцами инженерных сетей — не все коммуникации попадают в ГПЗУ.
6. Обязательно осмотреть участок лично на местности (актуально для покупателей "с материка", покупающих землю удалённо) — рельеф, соседство с очистными сооружениями и т.п. документами не отследить.
7. Сделать вынос границ в натуру, чтобы сверить фактические границы с документами и не получить в будущем спор с соседями.

Ирина Иголкина