Покупатели квартир сейчас защищены лучше самих застройщиков — эксперт

Падение спроса на новостройки может ударить по самим строительным компаниям сильнее, чем по людям, которые уже купили квартиры в строящихся домах. Потому что даже при тяжёлом сценарии банки заинтересованы в том, чтобы профинансированные ими объекты были достроены.

Такую оценку в программе ForPost «Точка зрения» дал директор специализированного застройщика «Севстройинвест» Илья Никифоров.

По его словам, сейчас среди севастопольских застройщиков он не видит компаний с признаками неплатёжеспособности. Но риски могут существенно вырасти, если чрезвычайные условия и низкий спрос на жильё сохранятся длительное время.

При таком сценарии под ударом в первую очередь окажется экономика самих девелоперов.

Почему банк заинтересован достроить дом

Современные новостройки возводятся с использованием проектного финансирования: покупатели перечисляют деньги не непосредственно застройщику, а на эскроу-счета, тогда как строительство финансирует банк.

Поэтому остановка уже начатого проекта создаёт проблему не только для строительной компании, но и для самого банка.

Если финансирование прекратить и дом останется недостроенным, банку придётся иметь дело с незавершённым объектом и уже выданным застройщику кредитом.

«Я надеюсь, что банки не остановят это финансирование. Если не остановят, то все объекты достроятся», — сказал Илья Никифоров.

По его мнению, для банка рациональнее довести строительство до конца: незавершённый объект значительно сложнее превратить обратно в деньги, чем готовые квартиры.

Именно поэтому собеседник ForPost считает положение уже вложившихся покупателей достаточно устойчивым.

«Те дольщики, которые уже приобрели, я думаю, что находятся всё-таки под защитой этих банков», — отметил он.

Но для девелопера ситуация выглядит иначе.

Что грозит застройщику

После завершения строительства компания должна рассчитаться с банком по кредиту. Но если спрос остаётся низким и значительная часть квартир не продана, сделать это становится сложнее.

Застройщику даётся определённое время, чтобы реализовать оставшееся жильё и после ввода дома в эксплуатацию. Если продажи и дальше будут идти плохо, а кредитные обязательства останутся, непроданные объекты могут в конечном счёте перейти кредитору.

«Судьба девелоперов, если ЧС затянется надолго, может быть незавидна. Может оказаться, что они построили это всё для банка», — объяснил Никифоров.

Таким образом, в неблагоприятном сценарии дом может быть достроен и покупатели получат свои квартиры, но сам проект окажется для строительной компании убыточным.

В крайнем случае застройщик рискует потерять оставшуюся недвижимость и столкнуться с банкротством.

Дольщик сегодня защищённее девелопера

Именно поэтому Илья Никифоров приходит к несколько парадоксальному выводу: в нынешней системе покупатель строящегося жилья может оказаться в более безопасных условиях, чем компания, которая это жильё строит.

Вероятность появления новых обманутых дольщиков в Севастополе он оценивает как низкую — при условии, что банки продолжат финансировать начатые проекты.

У кредитных организаций для этого есть собственный экономический мотив. При остановке стройки банк получает проблемный кредит и незавершённый объект. При завершении — готовую недвижимость, которую в крайнем случае можно реализовать.

«Банку лучше не доводить ситуацию до крайне плохой — до банкротства и получения объекта незавершённого строительства», — пояснил Илья Никифоров.

При этом его оценка не означает, что любой строящийся объект автоматически защищён от проблем. Речь идёт о том, как, по мнению участника рынка, работает система проектного финансирования в нынешней ситуации.

В итоге, главный риск затяжного падения спроса сегодня может «переезжать» от покупателя к самому девелоперу: человек рассчитывает получить оплаченную квартиру, тогда как строительная компания ещё должна суметь рассчитаться за её строительство с банком.

Ирина Иголкина