Похороненные заживо, или «Гостайны» севастопольского землевладения

Каждые несколько соток на этом севастопольском пустыре между Античным проспектом и улицей Челнокова стоят около 10 миллионов рублей. Только вот земля эта — с богатой начинкой из давно проложенных сетей и коммуникаций, и сегодня лежат они так глубоко, что добраться до них не могут сами ресурсные предприятия. Об этом ForPost рассказал читатель, столкнувшийся с необходимостью ликвидировать аварию на инженерных сетях.

Часть этих участков уже застроены, часть - пока нет.

— К нам подходит женщина и говорит: «Я хозяйка этого участка, а вы что здесь делаете?». Мы так поняли, она знать не знает, что у неё в земле, — рассказывает мужчина.

Копайте глубже

На самом деле этот окруженный зарослями пустырь — засыпанная много лет назад балка, по которой шли водопроводные, газовые и телефонные сети. Хоронить их под отвалами земли из строительных котлованов окрестных домов начали давно, ещё в годы возведения «Колизея». Грязное дело продолжили строители других многоэтажек и частных домов, и с 1-1,5 метра сети ушли на глубину в 4–6 метров.

Получившуюся таким беззаконным путём пустошь быстро «освоили»: нарезали участки под частное строительство. Уцелела только небольшая часть балки, по которой можно судить о том, как глубоко теперь нужно рыть землю, чтобы добраться до нужных труб и кабелей.

Земля на этом участке была выделена в аренду и в собственность ещё в украинские, «куницынские» времена, рассказал ForPost специалист по земельным правоотношениям, третий десяток лет работающий в этой сфере. Объяснил он и то, как инженерные сети вдруг стали невидимыми.

«При выделении участка в собственность или в аренду после первого решения сессии горсовета — на стадии второго решения составлялся проект отвода земли, и он включал обязательные отметки охранных зон всех инженерных коммуникаций. Запрета на застройку земли с ограничениями и обременениями не было: от юридических лиц обычно требовали переноса сетей, от граждан — согласовать строительство с предприятиями, эксплуатирующими сети. И предприятие определяло, какие варианты возможны в каждом конкретном случае», — напомнил он.

После возвращения в Россию в 2015 году губернатор Сергей Меняйло запустил программу постановки на кадастровый учёт всех инженерных линий, рассказал собеседник ForPost. Начали с Севтелекома — на нём же и закончили: выигравшее контракт предприятие почему-то обозначило охранные зоны как собственность Севтелекома, случился скандал, начались суды, и всё отыграли обратно.

В итоге в 2016–2017 годах при постановке на учёт уже в российском кадастре просто «заливали» контуры участков, не отмечая охранные зоны ни в описании, ни тем более в координатах. Поэтому во многих российских свидетельствах о праве на землю охранные зоны просто отсутствуют.

Вторую подножку подставила так называемая «дачная амнистия».

«Если б не она, люди шли бы в департамент архитектуры, и там в формате ГПЗУ [градостроительного плана земельного участка] — если, конечно, у них есть эти сети — им говорили бы: „Ребята, вот здесь идут сети через участок, поэтому вы не можете пятно дома сделать 10 на 10, а можете только 8 на 8, и восточнее его разместить”. А когда у человека амнистия, он может поставить дом, где хочет. Он может даже не знать, что эти сети там есть», — говорит эксперт.

Для полноты картины обозначим и третью причину «сюрпризных» сетей на участке — некачественная геодезическая съёмка. В украинские годы в Севастополе практически не было техники, которая могла бы увидеть все скрытые под землёй сети, говорит собеседник ForPost. Кроме того, иногда ошибались или ленились, не проверяя сети, и сами геодезисты. Ресурсоснабжающие организации, в которых постоянно менялись люди, тоже не всегда могли помочь разобраться.

Удивительно, но некоторые владельцы участков считают, что инженерные сети только увеличивают их выгоду.

«У одного знакомого в украинском госакте обозначен водопровод, а в выписке Севреестра и других документах российских — ноль. И он говорит: „Земля у меня в собственности, и теперь пусть мне платят, если захотят трубы ремонтировать”. Объясняю ему, что могут тогда просто изъять землю по рыночной стоимости, но он не слышит. Считает, что у него должны всё спрашивать-переспрашивать», — делится собеседник.

Страшная коммунальная тайна

Как же в итоге оценить ситуацию с инженерными сетями на пустыре у Античного — «ужас» или «ужас-ужас»? А может, никакого ужаса нет вообще?

ForPost обратился к предприятиям, эксплуатирующим коммуникации, и к департаменту городского хозяйства с просьбой подтвердить или опровергнуть информацию о сетях на обозначенном участке, а также уточнить глубину их залегания.

Да, через этот участок идут газовые и водопроводные трубы, сети связи и электричества (воздушные), подтвердил горхоз, но на какой глубине — секрет.

«Предоставить информацию по глубине пролегания в указанной зоне сетей ГУПС „Водоканал” не представляется возможным, так как запрашиваемые данные имеют ограниченный доступ и не являются публичными», — ответил горхоз.

Почему горхоз решил засекретить данные, прописанные в общедоступных СНиПах, остаётся только догадываться. Но вряд ли таким образом ведомство скрывает отсутствие точной информации, ведь строительство этого объекта в октябре 2021 года должно было дать точное представление о картине.

По словам обратившегося к ForPost читателя, этот колодец был построен после аварии на водопроводе, которая, в свою очередь, спровоцировала проблемы и на других идущих рядом инженерных сетях.

Однако горхоз уверяет, что никаких аварийных ситуаций не было, а объект был построен для присоединения некоего абонента к городской системе водоснабжения. Однако поверить в это было бы проще, если бы не продемонстрированная горхозом скрытность.

Что касается газопровода, то он на этом участке был проложен в 1974 и 2006 годах, сообщило ПАО «Севастопольгаз». Территория включена в график обходов, и за последние четыре года аварийных ситуаций там не было.

Если же, не дай бог, такая ситуация случится, рыть придётся глубоко и долго. Это следует из информации, которую ForPost получил в АО «Севастополь Телеком». На предприятии подтвердили, что по этому участку идёт телефонная кабельная канализация с сетями связи, и повреждения на них возникают с 2015 года.

«Причиной аварийных ситуаций является вандализм со стороны жителей города и строительных организаций, которые выполняли земляные и строительные работы в охранной зоне линий и сооружений связи без извещения АО „Севтелеком”, без вызова представителя технического надзора, без согласования рабочей документации», — сообщили на предприятии.

Сети и сооружения связи находятся под защитой государства, несанкционированный доступ к ним запрещён, а все выделенные жирным шрифтом пункты обязательны к исполнению независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности заказчика и производителя работ, подчёркивает Севтелеком.

Однако в реальности ситуация другая, и предприятие не может быстро и полно устранить аварии на проблемном участке: не пускают или хозяева домов, или несколько метров грунта над сетями.

«1. В районе домов 12/3, 12/5, 14/25 на ул. Челнокова доступ к кабельным колодцам невозможен вследствие того, что крышки кабельных колодцев находятся под насыпью грунта (толщина слоя до 4 м), выполненной неустановленными лицами в неустановленный период времени;

2. вдоль границ участка индивидуальной застройки по адресу: ул. Челнокова, 12/5, возведён забор, получить доступ на участок не представляется возможным», — делится «Севастополь Телеком».

Строительство на участках продолжается, так что список адресов и проблемных пунктов, вероятно, только увеличится.

Если сети залегают так глубоко, что их не задели при строительстве дома, теоретически возможно проложить к ним технический рукав, говорит ForPost собеседник. Только вот кто заплатит за это удовольствие? Вряд ли владелец земли, который может не иметь в этом никакого интереса. Скорее всего, это опять будет город, уже привыкший платить дважды за ошибки во всех своих ремонтах и реконструкциях.

Где выход

Часть информации об охранных зонах сетей сегодня можно получить через кадастровую карту, но полагаться на неё полностью категорически нельзя. Что же делать тем, кто хочет построить дом так, чтобы под ним не забил фонтан и половину участка не разрыли для прокладки рукава? В идеале — вытребовать в Севреестре проекты отвода земельных участков, хотя бы «лист согласования охранных зон инженерных коммуникаций», советует эксперт. При покупке земли их не выдают, а сами люди чаще этим не озадачиваются, действуя по принципу «схватил и побежал».

Однако в ДИЗО, на которое сегодня замыкается Севреестр, за ответами на вопросы о сетях отправили в департамент архитектуры и строительства, а там — на три буквы, в МФЦ.

Конечно, ничто не мешает нашим читателям проверить этот путь, но наши собеседники — эксперты и покупатели земли — сошлись на том, что единственный надёжный способ сегодня — обойти все ведомства и предприятия, чьи инженерные сети и сооружения могут быть на участке строительства.

И ещё пример напоследок: один из наших собеседников, решивший купить по выгодной цене сразу два соседних участка, уже после приобретения обнаружил на них 24 (!) обременения. И если, к примеру, перенести заземление газопровода удалось без проблем, то «поправки» Водоканала полностью разрушили план строительства.

Светлана Косинова