Покупатели всё чаще хотят въехать в новую квартиру сразу после получения ключей. Но застройщики сокращают предложение жилья с чистовой отделкой. Рынок первички оказался в ситуации, где желание комфорта вступает в противоречие с экономикой строительного бизнеса.
Спрос на квартиры «под ключ» растёт, а предложение падает
В российских новостройках предложение квартир с чистовой отделкой снижается, несмотря на рост спроса на жильё с ремонтом.
В целом по стране без отделки вовсе или только с черновыми работами сейчас продаётся 50% новых квартир — это на 2% больше, чем год назад, написал «Коммерсантъ» со ссылкой на ЦИАН.
Многие покупатели ищут квартиры, в которые удастся заехать сразу после получения ключей, сказал генеральный директор компании «Ташир Эстейт» Максим Самсонов. Такая тенденция связана с позицией покупателей-инвесторов, подбирающих квартиры для последующей сдачи в аренду, считает руководитель департамента продаж ГК «Расцветай» Святослав Иванов.
Однако застройщики далеко не всегда готовы предлагать квартиры с отделкой — это связано с постоянным подорожанием материалов, закладывать которое в смету сложно, считает управляющий партнёр компании «Метриум» Руслан Сырцов. А главный аналитик ЦИАН Алексей Попов назвал квартиры с отделкой проблемными для застройщиков из-за потенциальных претензий к недочётам при строительстве.
«Чистовая отделка бьёт по маржинальности»
Парадокс на рынке первичного жилья, когда застройщики сокращают предложение квартир с чистовой отделкой вопреки растущему интересу покупателей, имеет под собой экономические и юридические причины, сказала в беседе с ForPost эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию Анна Зеленская.
По её мнению, основной сдерживающий фактор — непредсказуемая динамика цен на отделочные материалы и логистику.
В условиях проектного финансирования девелопер вынужден закладывать смету на несколько лет вперёд, однако стремительная инфляция в сегментах строительной химии, сантехники и напольных покрытий делает такие расчёты крайне рискованными, уточнила Анна Зеленская.
«Зачастую к моменту завершения строительства реальная стоимость ремонта оказывается значительно выше запланированной. Это напрямую бьёт по маржинальности проекта и делает реализацию квартир в черновом варианте более безопасной стратегией для бизнеса», — отметила наша собеседница.
Не менее важный аспект — кадровый дефицит и растущие требования к качеству работ, обратила внимание эксперт.
По её оценке, найти квалифицированные бригады для выполнения финишной отделки в промышленных масштабах становится всё сложнее и дороже.
Кроме того, застройщики стремятся минимизировать риски, связанные с юридическими претензиями со стороны покупателей, добавила специалист.
«Любые мелкие недочёты в ремонте, будь то неровно поклеенные обои или царапина на ламинате, становятся поводом для длительных разбирательств и требования крупных компенсаций, — пояснила Анна Зеленская. — Продажа жилья без отделки позволяет компаниям передавать объект быстрее и с гораздо меньшим количеством претензий со стороны покупателей, перекладывая заботы о конечном облике квартиры на плечи самих владельцев».
Преимущества перехода к готовому жилью
Если рассматривать гипотетическое введение обязательной чистовой отделки для квартир массового сегмента, то такая мера, безусловно, стала бы мощным стимулом для спроса, продолжила эксперт по недвижимости Анна Зеленская.
Она считает, что главное преимущество этого — возможность включить стоимость ремонта в тело ипотечного кредита. Для большинства покупателей жилья классов эконом и комфорт это единственный способ получить готовое к жизни пространство по ставкам ипотеки, а не под высокие проценты потребительских займов на обустройство, отметила собеседница ForPost.
«Стандартизация отделки также позволила бы застройщикам закупать материалы по оптовым ценам, что в теории могло бы сделать конечный продукт более доступным, чем если бы человек занимался ремонтом самостоятельно», — рассуждает Анна Зеленская.
Однако обязательность такого подхода несёт в себе и определённые риски, связанные с ростом порога входа на рынок, обратила внимание эксперт.
По её словам, увеличение финальной стоимости объекта может отсечь часть аудитории, которая и так находится на пределе своих финансовых возможностей.
Тем не менее для рынка в целом переход к формату готового жилья является признаком цивилизованного развития, уверена Анна Зеленская.
«Это избавляет жильцов от бесконечного шума соседских ремонтов в первые годы после заселения и позволяет городам быстрее получать жилые кварталы с реальным наполнением, а не пустующие бетонные коробки, — заключила собеседница ForPost. — В конечном итоге баланс между желанием покупателя заехать в готовую квартиру и стремлением застройщика застраховать свои риски будет определять облик новостроек в ближайшие годы».
Не временное колебание, а структурный сдвиг
Российский рынок жилья перестал быть местом встречи простого желания купить и готовности продать. Девелоперы вынуждены защищать свою экономику от инфляции и судебных рисков, даже если это идёт вразрез с запросом на комфорт.
В этой логике отделка перестаёт быть услугой и становится зоной ответственности, которую бизнес предпочитает делегировать самому покупателю.
Наблюдается, вероятно, не временное колебание, а структурный сдвиг: застройщик уходит в «сырой» продукт, так как непредсказуемость издержек и человеческий фактор делают готовое жильё убыточным.
По сути, рынок консервирует архаичную модель, где превращение бетонной коробки в дом — личная забота и расходы граждан, а не этап производства.
Это означает, что в обозримом будущем тишина в доме и возможность въехать сразу не будут стандартной опцией, уступая место защите маржинальности строительного бизнеса.
Алексей Лохвицкий
Если предлагать чистовую отделку не выгодно в связи с непредсказуемостью цен на материалы на несколько лет вперёд и перевешивать эту проблему на покупателя, тогда девелоперам надо снижать цены на квартиры с минусом рыночной стоимости чистовой отделки хотя бы на момент заключения договора. Иначе скоро дойдёт до того, что вошедшие во вкус застройщики квартиры будут продавать без проводки, дверей и окон - "сами, всё сами".
Дочь рассказывала, что в Москве многие заезжают в неотделанные квартиры и отделывают потом по мере появления денег и желания.
на материке Самолёт очень любил строить дома с полной отделкой, и кухня и кондиционер, только тапки и белье заноси и живи, но он сейчас балансирует на грани разорения из за экономической ситуации, а так же получил десятки тысяч исков по этим ремонтам, когда строишь огромные объемы, обязательно будут недочёты, кто делал ремонт, знает что идеально сделать даже один ремонт , тяжело, а тут к этим делам присоединились юристы ( со своими оценщиками профессионалами по поиску недочетов) и за 20 % от суммы взыскания стали предлагать всем желающим подеребанить строителей, сразу заходят в чат покупателей и на стадии строительства предлагали свои услуги.
то ли судный день,то ли ссудный процент...
такое уже было, покупатели поиздержались