Почему частный дом в Севастополе становится всё менее доступным

Построить частный дом в Севастополе в пересчёте на квадратный метр по-прежнему может быть значительно дешевле, чем купить квартиру в новостройке. Но высокая стоимость земли и сопутствующие расходы поднимают реальный бюджет строительства до суммы, доступной далеко не каждой семье.

В результате меняется и состав заказчиков. Специалисты, работающие в сфере частного строительства, отмечают, что среди их клиентов сегодня заметную долю составляют люди, переезжающие в Севастополь из других регионов.

«У меня основные мои клиенты — это приезжие люди, которые приехали с материка, которые здесь хотят обустроиться и по какой-то причине не хотят квартиру», — рассказал в эфире программы ForPost «Есть тема» строитель Андрей Кахно.

Независимый эксперт по строительному контролю и техническому надзору Евгений Жариков наблюдает похожую картину. Среди заказчиков строительства частных домов ему давно практически не встречались севастопольцы.

Главной причиной эксперт считает стоимость такого проекта.

«Я давно не помню, что местным кому-то строил. Это дорого», — отметил Жариков.

По наблюдениям эксперта, в том числе в Байдарской долине дома строят состоятельные жители других регионов — в частности, приезжающие с Севера и из-за Урала. При этом часть семей перебирается на Крымский полуостров, не имея больших свободных капиталов: люди продают жильё на прежнем месте и вкладывают практически все средства в переезд и строительство.

Квадрат дешевле, но весь дом — уже нет

На первый взгляд частный дом в Севастополе выглядит заметно выгоднее квартиры в новостройке. По оценке экспертов, готовый дом без учёта земли можно построить примерно за 70–90 тысяч рублей за квадратный метр против 200–220 тысяч рублей за «квадрат» в новостройке.

Но реальный бюджет выглядит иначе. Дом площадью 100 квадратных метров — это примерно 7–9 млн рублей только на строительство. Участок в четыре сотки, например на Сапун-горе, где земля может стоить около 1,2 млн рублей за сотку, добавляет ещё почти 5 млн.

Итого — около 12–14 млн рублей ещё до части сопутствующих и непредвиденных расходов.

Эксперты советуют дополнительно закладывать резерв до 25% первоначального бюджета: уже во время стройки возникают расходы на коммуникации, водоотведение, отмостку, благоустройство и работы, которые не всегда попадают в первоначальную смету.

Именно поэтому дешёвый квадрат ещё не означает доступный дом.

Для многих местных семей такой стартовый бюджет и становится главным барьером.

«Если говорить о местных, может быть, хотели бы, но это неподъёмно», — говорит Евгений Жариков.

Половина покупателей жилья — из других регионов

Наблюдения строителей укладываются в более широкую картину рынка недвижимости Севастополя.

Единой регулярной статистики Росреестра о месте регистрации покупателей недвижимости нет, а оценки разных исследований отличаются в зависимости от того, учитывается ли весь рынок, только ипотека или только новостройки.

Тем не менее несколько источников показывают высокую долю межрегионального спроса.

По данным «Домклик» за 2025–2026 годы, около 48% ипотечных сделок в Севастополе приходится на покупателей без местной регистрации. В Крыму этот показатель превышает 50%.

Ещё весной 2024 года аналитики Сбербанка оценивали долю покупателей из других регионов на рынке Крыма и Севастополя примерно в 55%.

На первичном рынке перевес приезжих заметнее. По данным исследования «РБК Недвижимости», в новостройках Крыма и Севастополя покупатели из других регионов заключали около 63% сделок — это один из самых высоких показателей среди российских курортных территорий.

Местные риелторы дают более осторожную оценку. Директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская весной 2025 года говорила примерно о равном соотношении: половина покупателей — жители Севастополя и Крыма, половина — приезжие.

При этом, по её наблюдениям, иногородние покупатели особенно активно интересуются не квартирами, а земельными участками — в том числе ради строительства собственного «домика у моря».

Таким образом, точную долю приезжих именно среди заказчиков частного строительства определить пока невозможно. Но сразу несколько сегментов рынка показывают одну и ту же особенность Севастополя: спрос на недвижимость здесь в значительной степени формируют деньги, заработанные за пределами региона.

Почему доступный квадрат ещё не означает доступный дом?

У местного жителя и человека, продающего квартиру, например, в Москве, Петербурге или северном промышленном регионе, стартовые финансовые возможности заметно различаются.

Именно этим участники программы «Есть тема» объясняют структуру своих заказчиков.

Севастополь остаётся одним из самых привлекательных южных регионов, куда люди готовы переезжать на постоянное место жительства.

Часть приезжих продаёт прежнее жильё и переносит накопленный капитал в Севастополь. Другие имеют высокие доходы или собственный бизнес и могут строить дом поэтапно.

Таким образом, местным покупателям приходится выдерживать сложную конкуренцию на одном рынке с людьми, которые приезжают уже со значительной суммой на руках.

Ирина Иголкина