Мрачные прогнозы риэлторов и девелоперов начали сбываться: спустя месяц кризисного затишья цены на недвижимость упали на 10-30%. При этом эксперты уже заговорили о том, что к весне некоторые сегменты недвижимости могут подешеветь в 2 раза.
Первый месяц финансового кризиса в Украине никак не прояснил ситуацию на рынке жилой недвижимости. Стабилизации рынка не происходило, чего, впрочем, никто и не ожидал. Но не случилось и обвала, на который, похоже, втайне надеялись некоторые застройщики, чтобы была возможность зафиксировать дно и начать уже говорить о поступательном росте.
В условиях полного отсутствия реального спроса на недвижимость было забавно наблюдать, как риэлторы и застройщики по очереди говорили об «оживлении спроса в связи с оттоком депозитов из банков», и о «возможном снижении цен на незначительные 5-10%». Однако спустя полтора месяца терпение продавцов, кажется, лопнуло – эксперты, наконец, согласились, что снижение цены за квадрат на вторичном рынке в октябре-первой половине ноября составило не менее 10% по сравнению с предкризисным августом.
Впрочем, даже это снижение несравнимо с реальными размерами скидок при сделках. Заметим, что информацию о них продавцы стараются не афишировать. «По итогам октября снижение цен на жилую недвижимость зафиксировано на уровне 3-4,5%. Но следует учитывать скрытые скидки продавцов прямым покупателям, информация о них не проходит в рекламе и зачастую не учитывается в ценовом мониторинге. По отдельным объектам такие стимулирующие скидки составляют от 10 до 25%»,— сообщил нам директор столичного агентства недвижимости, пожелавший не афишировать свое имя.
Чего ждать дальше?
Стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен покупателям и частным инвесторам? По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке жилья наступило время покупателей. Многие покупатели, способные приобрести квартиру без привлечения кредита, настроены приобрести квартиру за 50-70% докризисной стоимости. При этом многие риэлторы не отрицают, что эти смельчаки смогут реализовать свои планы. Вместе с тем рассчитывать на гибкость застройщиков можно только в самые ближайшие месяцы, пока есть необходимость экстренно латать возникшие финансовые дыры и решать проблемы финансирования уже начатого строительства, - считает генеральный директор ПИК-Украина Владимир Фесенко.
Неудивительно, что в таких условиях недвижимость оказалась в списке самого рискованного инвестирования. «Частное инвестирование в недвижимость сейчас может быть оправдано только в долгосрочной перспективе, — директор девелоперской компании "Европа" Сергей Елисеев, — а для краткосрочных и среднесрочных инвестиций сейчас есть ряд других активов, значительно снизившихся в цене и более перспективных с точки зрения быстрой отдачи».
Таким образом, у покупателей и продавцов в настоящее время практически одинаковая логика: лучше ждать. И ожидание в любом случае работает в пользу покупателей: если ситуация затянется хотя бы на два-три месяца, рынок неизбежно просядет еще как минимум на 20-25%.
Жизнь после ипотеки
В течение прошедшего месяца украинские банки практически прекратили выдачу ипотечных кредитов. Квартиры в новостройках не кредитует уже ни один банк.
Но и на вторичном рынке ипотека практически замерла. Даже те банки, которые продолжают выдавать кредиты под залог приобретаемой недвижимости, повышают процентные ставки по кредитам до неприличных.
Добавим, что фактически отсекающие условия заключаются не только в размерах процентных ставок, но и, например, в снижении максимального объема кредита до смехотворных сумм. Кроме того, некоторые банки, заявляющие о продолжении ипотечных программ, на деле кредиты не выдают, пользуясь своим правом отказа без объяснения причин. Фактическое прекращение ипотечного кредитования отсекло значительную часть платежеспособного спроса, причем, как полагают некоторые аналитики, во всех секторах рынка.
Для многих клиентов, выбывших сейчас из числа потенциальных покупателей, альтернативой может стать аренда жилья. Логично было бы ожидать повышения цен в этом сегменте рынка, но этого не происходит. Дело в том, что предложение на арендном рынке значительно повысилось за счет тех владельцев, кто не может продать квартиру по адекватной цене и решил пока отдать ее в аренду.
Антикризисные меры
Подыскивая лекарства от сложившегося на рынке кризиса, игроки все чаще прибегают к существенной реструктуризации своего бизнеса, и уменьшения портфеля проектов. Многие девелоперы отказываются от излюбленной бизнес-концепции NAV, (покупка крупных земельных участков и реализацию больших капиталоемких проектов с целью быстрой продажи), к модели cash-on-cash return – когда денежные поступления происходят в виде платы за аренду. Впрочем, эта модель не предполагает выхода девелоперов из проектов сразу же после их завершения, а значит, и не предполагает быстрой прибыли. Если раньше компании развивали проект и потом его продавали, то сейчас его продавать некому, так как у инвесторов нет денег. Поэтому девелоперы рассматривают проекты с целью получения в дохода только в среднесрочной перспективе. При этом речи о привлечении значительных банковских кредитов уже не идет. "В следующем году лишь 20-25% компаний, ранее привлекавших кредиты, смогут получить финансирование. И только в том случае, если смогут предложить высоколиквидный залог",– сообщил нам председатель правления Дочернего банка Сбербанка России Вячеслав Юткин.
Спрос во время кризиса
Уже сейчас можно прогнозировать, что в кризисных условиях в Украине больше всего будет востребованы проекты в торговой и офисной недвижимости. В хорошие для рынка времена их рентабельность достигала 40% и 35% соответственно. В жилищном строительстве наиболее востребованным окажется сегмент элитного жилья, который традиционно наименьшим образом зависит от ипотечного кредитования. В то же время самыми проблемными точками украинского рынка недвижимости окажется жилье эконом класса и сегмент складской недвижимости. Так, по данным Jones Lang LaSalle максимальные арендные ставки в складских объектах в этом году составят всего $150/кв. м в год. Для сравнения, аналогичный показатель в торговых помещениях – $2,42 тыс./кв. м в год, в офисных – $1,2 тыс./кв. м в год.
Под прицелом кризиса окажется также гостиничная недвижимость. Рентабельность гостиничных объектов не превышает 12-15% при норме среднегодовой загрузки в 60%. При этом полная рентабельность в гостиничных проектах наступает не раньше, чем через семь-десять лет работы отеля. В нынешних условиях строить гостиницы более чем невыгодно, и те проекты, которые сейчас находятся в стадии готовности до 50%, остановятся. Уже сейчас видно, что в следующем году Украине не досчитает целого ряда объектов, которые необходимы для проведения Евро-2012.
Единственное, что остается строителям в нынешний кризисный период – вспоминать опыт кризиса десятилетней давности, а также сложные времена середины 90-х. Небольшие региональные компании в октябре начали потихоньку предлагать поставщикам стройматериалов расчеты бартером: "вы нам стройматериалы, а мы вам квартиры". И правда, в условиях, когда квартиру продать вряд ли получится, у строителей просыпаются воистину спасительные инстинкты.
