Крымскому жилью не получится подешеветь при всем желании

Последние события вокруг Украины могут ещё сильнее подтолкнуть к росту цены на крымскую недвижимость, которые в прошлом году и так достигли неприлично высокого уровня. Начавшийся рост ставок по кредитам может несколько охладить рынок, но давняя российская традиция во время кризиса превращать сбережения в квадратные метры наверняка сработает и в этот раз, причем в условиях, когда крымские девелоперы снижают темпы строительства.

Обманчивое торможение

В прошлом году Севастополь вновь оказался среди тех российских городов, где жильё дорожало быстрее всего.

По данным аналитиков портала «Мир квартир», средняя стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках за год увеличилась на 45,2%, достигнув отметки почти в 146 тысяч рублей. В абсолютном зачёте по цене за «квадрат» город занимает пятое место после Москвы, Сочи, Санкт-Петербурга и Московской области.

Практически такая же ситуация и во вторичном секторе: в 2021 году квадратный метр подорожал почти на 41%, превысив 144 тысячи рублей. Здесь Севастополь также оказался на пятом месте среди российских городов.

Цены на квартиры в Симферополе на начало этого года были несколько меньше, но росли сопоставимыми темпами. Квадратный метр в новостройках в прошлом году вырос, по оценке «Мира квартир», на 38%, до 115,6 тысячи рублей (12 место в России), а вторичный рынок подорожал на 23%, до 104,4 тысячи рублей за «квадрат» (10 место).

В начале этого года цены продемонстрировали робкий откат: в обзоре аналитиков консалтинговой группы SRG, опубликованном на «РБК-Недвижимость», отмечается, что в январе стоимость квадратного метра вторичного жилья в Севастополе снизилась — правда, всего на 0,33%. В этом исследовании средняя цена за «квадрат» несколько меньше, чем в аналитике «Мира квартир» — 137,8 тысячи рублей. Но тренд прошлого года аналогичный: по оценке SRG, в прошлом году квадратный метр вторички в Севастополе вырос в цене на 44,6%.

Первый месяц года так или иначе не показателен для рынка жилья из-за праздников и большого количества сделок в декабре. А февраль начался с очередного повышения ключевой ставки Банка России сразу на один процентный пункт, до 9,5% годовых. Это решение, заявила среди прочего председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, должно способствовать снижению темпов роста ипотечного кредитования, которое в прошлом году разогналось до 27%. Такая активность на рынке ипотеки, подогретом различными льготными программами, быстро стала раздувать цены на жильё — и Крым не стал исключением.

В начале 2022 года цены немного снизились, но затем снова пошли в рост.

По данным ЦБ РФ, в 2020 году объём ипотечного кредитования в Республике Крым составил чуть более 59 миллиардов рублей, а в прошлом году — почти 83,7 миллиарда рублей. То есть, прирост составил около 42%. В Севастополе в прошлом году выдача ипотеки росла еще быстрее — примерно на 47%, до 27,3 миллиарда рублей. Как можно легко заметить, эти показатели хорошо коррелируют с темпами роста цен на жильё.

Вечное убежище

Но спустя несколько дней у российского рынка недвижимости появились новые драйверы роста — признание ДНР и ЛНР, начало военных действий на Украине и ужесточение западных санкций. Многие отраслевые аналитики уверены, что эти события спровоцируют дальнейший рост цен.

На фоне нестабильности россияне всегда стараются вложиться в жильё. Экономические последствия признания самопровозглашенных республик заставят граждан поступить так же, прогнозируют эксперты компании «Метриум». Сразу же после включения Крыма в состав России, напоминают они, число заключённых в Москве сделок со строящимся жильём увеличивалось двузначными темпами, такой же была и динамика продаж недвижимости в период обвала рубля в конце 2014 года.

Похожий сценарий может повториться и в 2022 году. И хотя масштаб ажиотажа может быть не столь заметным, аналитики «Метриум» напоминают о влиянии на стоимость жилья падения курса рубля и непрекращающейся инфляции. В прошлом году стоимость стройматериалов и оборудования уже и так выросла на 23% (по данным Росстата) из-за роста мировых цен на сырьё, повышения транспортных издержек и слабого регулирования внутреннего рынка России.

Не последнюю роль в подорожании квартир в 2021 году сыграл рост стоимости стройматериалов.

Кроме того, за счёт жителей республик Донбасса увеличится количество новых потенциальных клиентов рынка недвижимости: по оценке аналитиков «Метриум», это порядка миллиона человек. Не все они станут покупателями жилья, но могут оказать и опосредованное влияние на рынок, повышая спрос на аренду квартир, а их покупательная способность может быть поддержана специальными госпрограммами.

В Крыму рост цен после короткой передышки в начале года, похоже, возобновился ещё до того, как Россия признала республики Донбасса и ввела войска на Украину. По данным цифровой платформы Restate, в аналитику которой входит более 23 тысячи объектов недвижимости в РК, с 14 января по 22 февраля средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья выросла на 7,7%, до 125,5 тысячи рублей.

В новостройках цена квадратного метра росла не так быстро: с конца прошлого года она увеличилась на 5%, до почти 194 тысячи рублей. Понятно, что это сводные показатели без разбивки на разные города и сегменты недвижимости, но тренд вполне характерен.

В Севастополе тот же ресурс даёт такую картину на основании анализа более 10 тысяч предложений. С 30 декабря по 24 февраля цены на вторичное жильё выросли на 4,2%, до 156 тысяч рублей, а на новостройки — на 7,3%, почти до 161 тысячи рублей за квадратный метр.

«В условиях геополитической и экономической нестабильности россияне могут обернуться к самому стабильному, что осталось на рынке: к недвижимости», — констатируют аналитики Restate, прогнозируя, что особый интерес к вложениям денег в квадратные метры проявят богатые покупатели. Прогноз небезосновательный, учитывая, что новая серия санкций сделала невыездными в Евросоюз большинство депутатов Госдумы.

Кстати, в составленном Restate рейтинге самых дорогих объектов недвижимости, которые сейчас выставлены на продажу в России, нашлось место и Севастополю. За каких-то 115 миллионов в одном из комплексов премиум-класса на первой линии можно прикупить пятикомнатные двухуровневые апартаменты площадью 200 кв. метров. Стоимость одного «квадрата» — почти 600 тысяч рублей. Это вчетверо больше средних севастопольских цен.

А что застройщики?

Согласно опубликованным на днях данным официальной статистики, план по вводу жилья в РК на 2021 год — 741 тысяча кв. метров — был выполнен практически один в один: за год было сдано в эксплуатацию 742,7 тысячи «квадратов». Такое идеальное совпадение с задуманным наводит на мысль о творческом характере подсчётов, тем более что большая часть жилья — 450,6 тысячи кв. метров — была построена населением.

Частные дома население строит даже активнее, чем покупает квартиры.

Однако успехи застройщиков тоже нельзя списывать со счетов: в прошлом году ввод жилья в многоквартирных домах вырос в полтора раза, лишь немного не добравшись до отметки 300 тысяч кв. метров.

План на 2022 год несколько более амбициозен — уже 800 тысяч «квадратов». Но это в любом случае мало, если исходить из оптимального показателя ежегодного ввода жилья в регионах в один квадратный метр на одного жителя. Поэтому аналитики фиксируют лишь умеренный характер успехов на строительном фронте в Крыму.

Как отмечают специалисты консалтинговой компании MaconRealtyGroup, по состоянию на конец третьего квартала 2021 года в сегменте многоквартирной жилой и апартаментной недвижимости в Симферополе строилось 360 тысяч кв. метров. Это максимальный объём за всё время наблюдений с 2014 года (предыдущий рекорд был установлен в 2017 году). Но в абсолютных величинах в сравнении с другими городами России он всё равно невелик.

Аналитики MaconRealtyGroup перечисляют целый набор факторов, сдерживающих активность застройщиков. Это и сложности с переходом на проектное финансирование, и сравнительно низкая развитость банковской системы в Крыму, и политические риски для крупных российских девелоперов, сдерживающие их от захода на крымский рынок, и сохранение сложностей с логистическими потоками: транспортная доступность улучшилась после открытия Крымского моста, но всё ещё остаётся невысокой.

При этом, констатируют эксперты, потенциал жилищного строительства в Симферополе есть: обеспеченность жильём на одного постоянного жителя в столице РК составляет всего 17 кв. метров при целевом значении действующих жилищных программ в 30 кв. метров. Такой показатель определённо вносит свою лепту в 82 место региона по обеспеченности жильём на душу населения в России (данные недавнего исследования качества жизни в регионах агентства РИА «Рейтинг»). Севастополь в этом рейтинге ушёл недалеко — 52 строчка.

Нехватка квадратных метров в Симферополе соседствует с наличием платежеспособного спроса. В последние годы, отмечают в Macon Realty Group, в крымской столице заключалось около трёх тысяч сделок на первичном рынке жилья в год, что в пересчёте на тысячу жителей является средней величиной. Уже в 2020 году этот показатель при сложившихся ценах и платежеспособности населения не отражал максимального потенциала и был ограничен дефицитом предложения.

Несмотря на кажущуюся массовой застройку, жилья на симферопольцев не хватает.

В конце прошлого года крымские стройки замедлились. По данным финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», на 1 января в РК строилось 626 тысяч кв. метров многоквартирного жилья с отрицательной динамикой на 6% за декабрь. И это лишь 31 место среди регионов России по соседству с такими субъектами, как Вологодская и Саратовская области, где спрос на жильё формируется главным образом местным населением, в отличие от Крыма, где цены подталкивают вверх приезжие.

В Севастополе, по данным Единого ресурса застройщика (ЕРЗ), текущий объём многоквартирного строительства на февраль составлял чуть больше 195 тысяч кв. метров жилья. Это почти на 17% меньше, чем за аналогичный месяц прошлого года, или всего 29 домов. Как и в РК, на рынке доминирует частное домостроение: доля жилья, введенного застройщиками, за последний год снизилась почти вдвое, до 14,6%. Тем не менее, за счет большого количества регистрируемого частного жилья Севастополь в 2022 году снова вошёл в число регионов-лидеров по вводу жилья на душу населения.

А в многоквартирном строительстве в динамике двух с половиной лет аналитика ЕРЗ демонстрирует постоянное падение и количества объектов текущего строительства, и его совокупного метража.

Для сравнения, в августе 2019 года в Севастополе возводилось 52 многоквартирных дома общей площадью 323 тысячи кв. метров. Неудивительно, что цены на новостройки росли. Если в середине 2019 года квадратный метр в строящихся домах Севастополя, по данным ЕРЗ, стоил 64 тысячи рублей, то к концу прошлого года цена превысила 113 тысяч рублей. В январе аналитики зафиксировали заметное снижение, но затем показатель снова пошел вверх. Причем следует уточнить, что это лишь средневзвешенная цена: в домах со сроком сдачи в четвёртом квартале этого года «квадрат» стоит около 130 тысяч рублей, что в целом соответствует цифрам, приведённым другими аналитиками.

Леонид Гриневич

Фото: Наталия Назарук|ForPost