Тут на досуге навеяло: Что лучше: управляющая компания или ТСН?

Основываясь на нормах действующего законодательства и существующей судебной практике, постараюсь не грузить читателя ссылками на нормы закона и точным цитированием его статей, а попытаемся на доступном языке объяснить плюсы и минусы различных форм управления многоквартирными домами.
Законодательство РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами (МКД):
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
– управление товариществом собственников жилья – это всевозможные ТСН, ТСЖ ЖК;
– управление управляющей организацией (УК).
Выбор способа управления, в том числе и выбор УК, возложен исключительно на общее собрание собственников помещений дома, каждый собственник обладает количеством голосов пропорционально площади принадлежащего ему помещения к площади МКД. При этом следует помнить, что у одной квартиры может быть несколько собственников, так как она могла быть приобретена в долях несколькими собственниками или приобреталась в совместную собственность несколькими лицами. Все такие собственники долей квартиры имеют свои голос и право участия на общем собрании дома.
Следует отметить, что один МКД может управляться только одним способом, то есть управление Управляющей организацией домом, в котором есть ТСН, недопустимо.
В Севастополе в сфере управления МКД встречаются различные казусы: например, когда в одном МКД существует два ТСН, которые управляют домом по частям, одной частью в один или несколько подъездов (их ещё называют «секция») управляет одно ТСН, а другой – второе. Есть случай, когда одной частью дома управляет ТСН, а остальная часть дома управляется УК. Бывают ситуации, когда собственники выбрали способом управления ТСН, а правление ТСН заключило договор управления с УК. Все эти случаи недопустимы.
Теперь рассмотрим сами способы управления МКД.
Непосредственное управление. Это самый редкий способ управления МКД и подробно мы его рассматривать не будем. Он заключается в том, что собственники жилья напрямую заключают договоры на поставку коммунальных ресурсов и оказание жилищных услуг. На водоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора, ремонт и содержание мест общего пользования жильцы заключают договоры напрямую с поставщиками ресурсов и услуг, при этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Управление ТСН – когда собственники помещений организуются в отдельное юридическое лицо ТСН, ТСЖ, ЖК и т.п. в целях совместного обслуживания общих помещений и инженерных систем МКД, совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом МКД, которое в силу закона находится в их общей собственности или в общем пользовании.
Управление управляющей организацией: в этом случае собственники помещений заключают договор на оказание услуг по управлению (обслуживанию) МКД с управляющей компанией. УК должна иметь соответствующую лицензию на право управления МКД. Договор заключается от имени всех собственников, но услуги УК оказывает каждому собственнику в отдельности.
Теперь рассмотрим плюсы и минусы последних двух способов.
В Севастополе основным способом управления МКД является управления УК, но при этом по сравнению с остальной частью РФ способ управления ТСН гораздо ярче выражен – в других городах РФ нет такого количества всевозможных ТСН, ТСЖ, ЖК, ОСМД. Для собственников помещений в типовом, обычном МКД, данный способ управления в конечном итоге белее затратный и менее выгодный, чем управление УК.
Управление ТСН выгодно только для собственников помещений в новых МКД или состоятельных собственников жилья в элитных МКД, которым повышенные расходы на управление не принципиальны.
Общаясь с различными председателями ТСН, мы часто слышим от них обоснование, почему в их доме выбран способ управления – ТСН. Позиция у них такая: «Деньги, которые собираются на ремонт и содержание, тратим мы сами, не кормим различных нахлебников и полностью их контролируем, за счёт чего стоимость содержания жилья ниже, чем при управлении домом управляющей компанией». Мы считаем такое утверждение глубоким заблуждением.
В нашем законодательстве установлен минимальный перечень (ссылка) необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.
Данные перечень и порядок обязательны как для ТСН, так и для УК: к примеру, все технические и аварийные службы должны присутствовать и в ТСН и в УК, объём работ по содержанию МКД абсолютно одинаковый как для УК, так и для ТСН, любой член ТСН имеет право требовать от ТСН проведения работ согласно указанным перечню и порядку. По вопросу объёма и качества работ для ТСН исключений нет никаких, разница только в организационной-правовой форме лица, которое занимается управлением МКД.
При этом совершенно понятно, что УК, у которой в управлении 50–100 МКД, гораздо проще содержать службы электриков, сантехников, аварийную бригаду за счёт платы с 50–100 домов, в то время как ТСН позволить себе этого не может. ТСН собирает плату только со своих членов, то есть, как правило, с одного дома, и вынуждена нанимать подрядчиков, а стоимость услуг подрядчиков всегда выше стоимости работ, произведенных самостоятельно.
Все сложные работы УК, как правило, проводит своими силами, и они им обходятся по себестоимости, в то время как для сложных работ ТСН вынуждено привлекать подрядчиков и оплачивать им стоимость по рыночной цене.
Например, обрезку деревьев, вырубку больных деревьев на придомовой территории УК осуществляют своими силами и своей техникой, а ТСН вынуждены нанимать подрядчиков, то есть нести большие расходы, чем УК.
При этом в случае, если с неостриженного дерева на ваш автомобиль упадет ветка, ответственность ТСН перед вами будет ничуть не меньше, чем у УК.
Для надлежащего исполнения своих обязанностей по содержанию МКД ТСН обязано иметь и сантехника, и электрика, и аварийную службу, соответственно ТСН вынуждено нести расходы по ним, от этих обязательств его никто не освобождал.
Однако зачастую в ТСН Севастополя отсутствуют полноценные технические специалисты и аварийные службы, а само управление домом сводится только к уборке придомовой территории, подъездов и вывозу мусора, в то время как УК свою деятельность осуществляют только после получения лицензии, для получения которой они обязаны в своих штатах иметь всех необходимых специалистов и выполнять полный объём работ. Именно за счёт этого и получается что «кварплата» для членов ТСН ниже, чем для собственников в домах под управлением УК.
Многие читатели возразят нам, что роль всех этих служб выполняют сами жильцы: к примеру, Вася из третьей квартиры у них сантехник, Петя из десятой – электрик, и вместе это аварийная служба. Такая организация работы выгодна для членов ТСН, так как стоит гораздо дешевле. Но она выгодна, пока все инженерные системы работают штатно, и приятна, пока в доме что-нибудь не замкнет, не лопнет и не потечёт, затапливая все квартиры в подъезде. А Вася в это время на работе, Петя в отпуске, и председатель ТСН почему-то недоступен.
Устанавливая меньшие, недостаточные платежи для выполнения всех функций для содержания МКД, члены ТСН обманывают и наказывают сами себя. Закладывая в размер «квартплаты» только расходы на дворника и уборщицу без оплаты остальных работ, вы создаете для себя иллюзию надёжного функционирования своего МКД, так как необходимый объём работ выполнен не будет.
Однако если случится какая-нибудь аварийная ситуация, потерпевшие тут же вспомнят, что ТСН обязан был производить полный объём работ по обслуживанию МКД, как это указано в законе. Если бы они так и проводились, аварии бы не случилось. Если стоимости ежемесячных платежей, которые установил ТСН, не хватает на все работы – это проблемы ТСН, соответственно ТСН обязан возместить ущерб в полном объёме.
После аварии (согласитесь, от неё никто не застрахован, учитывая, сколько домов в Севастополе находятся в ветхом состоянии) расходы ТСН по восстановлению будут гораздо выше, чем у УК, а так как все расходы в ТСН делятся на всех его членов, сумма платежей для членов ТСН резко возрастёт, и размеры платежей перестанут быть для них приятными.
Для рядовых собственников с небольшим доходом не нового, а уж тем более ветхого жилья выбор ТСН способом управления МКД больше похож на жизненную позицию страуса: «Голову спрятал в песок, из-под песка проблем не видно – значит, их нет. Небольшую сумму в ТСН плачу – значит, все должно быть как надо. И хватит ли этих денег на выполнение всех регламентных работ в доме – не важно. Зато денег плачу меньше, чем в УК!» Такое отношение «страуса» к окружающей действительности работает до тех пор, пока подкравшийся сзади «леопард» (проблема) не запрыгнет страусу на спину.
Таким образом, если в стоимости платежей учесть все расходы, необходимые ТСН для обслуживания дома, стоимость «квартплаты» для его членов ТСН будет гораздо выше, чем для МКД, находящихся под управлением УК.
Отсюда и следует вывод, что ТСН выгодно открывать в новых домах, где все инженерные коммуникации новые и в обслуживании сильно не нуждаются. Также можно организовать ТСН в элитных домах, где живут обеспеченные собственники и они могут позволить себе повышенный размер «квартплаты», на которую можно содержать отдельно и сантехника, и электрика, и консьержа, и получать услуги более высокого качества и в повышенном объёме.
Еще следует отметить, что жильё в Севастополе одно из самых дорогих в России, восстановительные ремонты после затопления, пожаров и прочего – вещь очень затратная. При возникновении аварийной ситуации восстановить жильё собственнику за свой счёт очень сложно, он старается всеми правдами и неправдами взыскать сумму ущерба с лица, занимающегося управлением МКД. При этом члену ТСН гораздо сложнее взыскать полученный ущерб с виновника, чем собственнику в доме под управлением УК – у такого собственника рычагов влияния на УК и шансов реально возместить весь ущерб гораздо больше.
УК оказывает услуги каждому собственнику при управлении домом, отношения между собственником и УК, помимо прочих законодательных актов, вдобавок регулируются Законом «О защите прав потребителей», в то время как на отношения между членом и ТСН этот закон не распространяется, так как ТСН не оказывает услуг своим членам.
В вопросе добровольного и своевременного возмещения ущерба, причиненного по вине УК, «Закон о защите прав потребителей» даёт собственнику очень большие рычаги влияния на УК.
Так, согласно указанному Закону, требования потребителя по устранению всех недостатков и ущерба вызванных некачественным оказанием услуг должны быть устранены в течение 10 дней. Если УК вовремя не выполнит требования, она обязана выплатить потребителю неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, но не более 100%.
Таким образом, если после затопления вашей квартиры, произошедшего по вине УК, она вам не возместит ущерб добровольно, вы вправе подать на нее в суд. За время рассмотрения дела в суде неустойка вырастет до 100 % (для этого достаточно 34 дней просрочки, а суды длятся гораздо дольше) и вы уже вправе получить двойную сумму ущерба – стоимость самого ущерба + 100% стоимости ущерба в виде неустойки.
Далее, если УК до вынесения решения судом добровольно не выплатит вам эти деньги, суд обяжет её выплатить вам штраф в размере половины от ущерба и неустойки вместе взятых. То есть если УК добровольно с вами не договорится о возмещении ущерба, вы с неё получите тройную сумму ущерба. С ТСН такой вариант не пройдет, так как ТСН никаких услуг своим членам не оказывает и нормы этого закона на отношения ТСН и его членов не распространяются.
Очевидно, что при ущербе в 100 000 руб., причиненного жилью лица по вине УК, перспектива добровольно выплатить 100 000 руб. вместо 300 000 руб. будет стимулировать УК договориться с Вами быстро и полюбовно. В то время как для ТСН в любом случае – что добровольно, что через суд – ущерб буден один и тот же, 100 000 руб. дополнительных сумм Вы с ТСН не взыщете.
К тому же при возникновении спора по размеру ущерба ТСН, как правило, дожидаются решения суда, так как председатели ТСН рассчитывают, что «суд лишнего не присудит, суд – дело долгое, и само судебное разбирательство отодвинет срок оплаты – зачем им торопиться с выплатой?»
Присужденную сумму ущерба гораздо проще взыскать с УК, чем с ТСН.
Рассмотрим пример:
В результате прорыва водопровода Вашу квартиру затопило, сумма установленного ущерба составила 100 000 руб.
УК имеет расчётный счет в банке, куда стекаются все платежи со всех домов, находящихся под управлением. Имея в управлении 50–100 МКД, ежемесячные поступления от собственников выражаются сотнями тысяч рублей. Даже если УК добровольно не заплатит Вам указанные 100 000 руб., деньги в течение короткого срока можно принудительно списать со счета УК.
Совсем другая ситуация с ТСН. Как правило, ТСН состоит из собственников помещений одного дома, в среднем по 60-70 квартир. При среднем платеже на ремонт и содержание мест общего пользования в 500 руб. с одной квартиры в месяц ТСН имеет ежемесячный приход в 30 000 руб.
Если ТСН имеет в банке счёт и собирает деньги исключительно через банк, сумму ущерба в 100 000 руб. Вы будете взыскивать с ТСН в течение четырех месяцев. При этом Вы полностью парализуете работу ТСН, так как пока ТСН с вами не расплатится, платежи подрядным организациям из-за заблокированного банковского счёта произведены не будут, не будет выплачена зарплата дворникам, уборщицам и иным сотрудникам. Согласитесь, ни Вы, ни Ваши соседи такому положению дел не будут рады.
Если же деньги с собственников председатель ТСН собирает лично и наличными, что бывает достаточно часто, то деньги за ущерб Вам будет взыскать практически невозможно, так как в случае обнаружения любой суммы денег у Председателя ни вы, ни судебные приставы не смогут отделить деньги ТСН от личных средств председателя ТСН.
Поверьте, если затопит Вашу квартиру в МКД, где есть ТСН, и ущерб составит пару сотен тысяч рублей – с Васи и Пети спроса никакого не будет, потому что свои функции они выполняют на добровольных началах и ответственности не несут, в штате ТСН не состоят, зарплату в ТСН не получают.
Если Вы попытаетесь собрать общее собрание ТСН и потребовать эти 200 000 руб., «раскидать» на всех членов ТСН и выплатить их вам – понимания у членов вашего ТСН Вы не найдете. Члены ТСН не отвечают по обязательствам ТСН и любой из жильцов всю ответственность за причиненный ущерб возложит на председателя и отправит вас разбираться с ним.