Строительство многоквартирных домов на участках под ИЖС (индивидуальное жилое строительство) – большая проблема градостроения Севастополя и конкретных покупателей жилья, которых немало. Она вызвана несовершенством российского законодательства и высокой доходностью от продажи жилья в таких зданиях. О юридических лазейках, не позволяющих легко и просто пресекать возведение таких объектов, пишет РИА Новости Крым.
Читайте по теме: ForPost-Ректор: Тёмная сторона севастопольской недвижимости
По оценкам экспертов, сейчас в Севастополе строится около 60 таких домов. В каждом здании может быть от 20 до 100 квартир. Много таких домов на улицах генерала Мельника, Героев Бреста, Восточной, Кокчетавской.
Схема такова: застройщик покупает земельный участок под индивидуальное жилое строительство. Согласно законодательству, для начала работ ему требуется только направить уведомление в департамент архитектуры и градостроительства. Однако подготовка полного пакета проектной документации, результаты экспертизы, оплата труда архитекторов и инженеров – удел застройщиков, работающих легально.
«Поэтому и получается, что себестоимость жилья в 2-3 раза ниже, чем в добропорядочных строительных компаниях. Соответственно, и цену покупателям нелегалы могут предложить значительно ниже, чем на первичном рынке», - объясняет эксперт.
Но вот по законам продать жилье (оно не является квартирой в юридическом смысле слова) в таких домах нельзя, поэтому подчас продавцы предлагают "мутные" схемы покупки.
«Существуют различные юридические схемы реализации таких квартир. Оформляют предварительный договор купли-продажи, где написано, что застройщик взял от будущего покупателя определенную сумму – 100 тысяч рублей или миллион, и обязательство составить основной договор в такой-то срок и по такой-то цене. Речь, конечно, идет о доле дома, хотя часто пишут и квартира», - рассказала директор агентства недвижимости Наталья Массальская.
Еще один вариант – взять деньги в долг под "расписку" с условием возврата квадратными метрами в доме.
«Я не рекомендую людям покупать такое жилье», - подчеркнула Массальская.
Впрочем, клиенты на такие условия все же находятся. По словам эксперта, у таких квартир стоимость квадратного метра варьируется от 40 до 50 тысяч рублей, что примерно на треть ниже средних цен в законных новостройках.
«Мы заключили договор займа. Компания якобы брала у нас деньги в долг, а отдать должна была квадратными метрами. Мы понимали рискованность сделки, но цена квартиры была очень привлекательна», - поделилась семья, которой пришлось заселиться в недострой на улице Аргонавтов. Что будет с этим домом, пока не ясно.
Привлечь таких мошенников к ответственности довольно непросто. Для этого нужно доказать, что строится не ИЖС, а многоквартирный дом.
«А говорят они примерно следующее: ну, я строю большой дом на частном участке, какие ко мне вопросы? Может, я хочу поселить туда всех своих родственников», - рассказал знакомый с ситуацией эксперт.
А потом это становится проблемой обманутых дольщиков, которые устраивают пикеты с требованием к властям ввести дом в эксплуатацию.
«Многие дольщики изначально знают, во что "вступают". Но аргументация простая – 40 тысяч рублей за квадратный метр против 70 тысяч рублей в легальных домах», - отметил собеседник издания.
Как рассказали в пресс-службе департамента городского хозяйства, специалисты ведомства отслеживают такие дома по сообщениям граждан и в интернете. После этого сотрудники выезжают на место строительства.
«В процессе рейдового осмотра проводится визуальный осмотр территории, обмер границ земельного участка, определение местоположения (координат), фото- и видеофиксация, запрос сведений в информационных базах и архивах. При выявлении признаков нарушений земельного законодательства, в частности, размещения объектов капитального строительства с признаками многоквартирности на земельных участках с целевым назначением ИЖС, материалы направляются в Севреестр для принятия мер в рамках компетенции и в суд», - сказано в сообщении.
Признаки многоквартирности увидеть легко – множество дверей, балконов, небольших одинаковых помещений. Часто, чтобы их замаскировать, перегородки между квартирами устанавливают в самый последний момент. В Севастополе идёт проверка более 300 объектов, обладающих признаками самовольных построек, сейчас в работе находится 30 актов рейдовых осмотров.
«В департаменте городского хозяйства имеются сведения в отношении 26 домов с признаками многоквартирности, построенными на землях ИЖС», - отметили в ведомстве.
В отношении объектов самовольного строительства в суд направлено 22 исковых заявления.
В России уже наработана практика снова таких домов по решению суда, причем за счет застройщика. В Севастополе пока ни один такой дом не снесен. Однако эксперты уверены, что это вопрос времени. "Железная" возможность привлечь таких застройщиков к уголовной ответственности – установить факт получения денег за квартиру или долю. Но доказать мошенничество, благодаря витиеватым договорам, проблематично. Когда же люди получают нелегальный дом с целым ворохом проблем, от подключения к электроэнергии, газу и воде до прав собственности, застройщики, как правило, исчезают.
РИА Новости Крым / Андрей Кирев
Обсуждение (22)
А что, у нас Кабановские-Лебедевские многоэтажки - "законно" строятся? Сплошное нарушение градостроительных норм, прикрытое официально полученными ГПЗУ и разрешениями! Правительство города в области градостроительства и земельного хозяйства - проогнило насковзь! Надо ампутировать! А ВРИО губернатора Развожаев - изображает из себя слепоглухонемого, как только эту тему поднимаешь!
В России уже наработана практика сноса таких домов по решению суда, причем за счет застройщика. Если сносить, то только за счет тупорылых законопринителей в ввиде Медведева Д.А. и его друзей. Понапринимали законов, в которых и сами разобраться не могут. Позорники!
Пока многоквартирные дома на участках под ИЖС достраиваются и выдерживают показушные претензии правительства. Только немногие проигрывают в высших инстанциях. И после этого все равно их строения не сносятся.
Волнистая, Пирогова - яркие примеры. Болтовня правительства и победа частника над здравым смыслом.
Болтовня правительства и победа частника над здравым смыслом.
Бред очередной! Частник вкладывает свое, а правительство - народное! Чувствуете разницу?
Примеры: 1. Вы сами зарабатываете и сами вкладываете.
2. Вы зарабатываете, а понаехавшие Мироны логически не грамотно вкладывают.
Какой из вариантов эффективнее?
Покупатели подобного жилья делают себе гадость и соседям. Строить 3-х этажный дом на своём участке площадью до 600кв.м. - это частное дело собственника и закон это право защищает. И продавать по частям этот дом, в угоду собственнику, тоже закон позволяет. Но вот покупатель, прежде чем покупать, должен думать, что делает. Одно дело - в доме живёт одна семья, а другое - десять. Коммунальные сети на землях ИЖС на такие нагрузки не расчитаны. Вот и получается, что и сами нормально жить не смогу и соседям не дадут.
to Ярославич:
Сами придумали про "частник вкладывает свое"? Земля - общенародное достяние, частник получает её в пользование с совершенно четким видом использования - для строиельства частного дома (на 1-ну семью). Далее - деньги на строиельство... "частник"-мошеник на свои чтоль дом стрроит? Неа..Он старается побыстрее и побольше собрать "дольщиков", и строит на их деньги и использует их как "живой щит". ради чего? В каких то возвышенных целях? Неа...С одной простой целью - ПОЛУЧИТЬ СЕБЕ 300-400% прибыли! И да... Без "покровительства " чиновников - это невозможно. Так что на нарах они должны сидеть в соседних камерах и перестукиваться, а на лесоповале - быть по разные стороны пилы Дружба -2.
А может, все же, корень зла не только в мошеннических схемах застройщиков и несовершенстве законодательства, но и в ослепленных халявой покупателях? В статье говорится, что люди ПОНИМАЮТ, что ВВЯЗЫВАЮТСЯ В МОШЕННИЧЕСКУЮ СХЕМУ, но все равно идут на это в надежде, что прокатит. Не будет спроса на такие дома - не будет смысла и в их строительстве.
И ведь влезают в это не обездоленные, которым кушать нечего. Метры покупают люди, у которых есть деньги. Просто они считают себя хитрее других и рады взять что-то подешевле.
to Paul_S: Внимательно почитайте Земельный кодекс. Собственник может безчисленное количество раз менять вид использования своего участка, тем более что он уже заплатил за него не малую сумму денег. Виновен в этом не собственник, а законодатель!
... цену покупателям нелегалы могут предложить значительно ниже, чем на первичном рынке...
Вот на чём ловят незатейлевых покупателей, все остальное лирика. Будет спрос,будет и предложение.
Собственник может безчисленное количество раз менять вид использования своего участка, Например-изменить участок с назначением "сквер",на "аллея с многоэтажной застройкой"!И называется это-мошенничество(прикрытое превышением служебных полномочий)!
to Ярославич:
;
На ул. Ватутина такой дом построили. Прямо на склоне горы...
Харченко, 25. Разделили участок ИЖС по 2 сотки, переоформили на типо 4х хозяев и начали строить таунхаусы. Жители подняли хай, писали в Прокуратуру, Стройнадзор и т.д. - и обьявления о продаже с Авито исчезли. А недострой на оползневом склоне над МФЦ на автовокзале остался. Нынешний хозяин не может никуда подключить коммуникации, водит покупателей. Видимо, ищет лохов.
Да уж Массальская много знает различных юридических схем, сама ими многие годы ранее занималась!!!
нужно хотя бы один дом снести, как показательный, другие может задумаются.
Кто-то может обьяснить каким образом началась массовая застройка водоохранной зоны и прибрежной-защитной полосы устья реки Бельбек. Это были земли сельхозназначения, на которых сейчас, как и на большинстве ранее обрабатываемых, ничего не выращивается. Огромные десятки участков обнесены однотипным забором, а внутри каждого земля на 10 -15 усадеб. Вообще никто в городе не способен это предотвратить? Построено около 40 коттеджей и это только начало. А ведь всего в километре пляжи в т.ч. детский пляж на который и потекут впоследствии все ПАВы из этих коттеджей.
"В России уже наработана практика снова таких домов по решению суда, причем за счет застройщика. В Севастополе пока ни один такой дом не снесен."
Вот поэтому и строится сейчас в Севастополе 60 таких домов.При этом нарушаются права расположенных рядом владельцев участков ИЖС.
Менять разрешенное использование земельного участка можно только рамках территориальной зоны застройки.Т.е в зоне ИЖС можно строить здания не выше трех этажей,включая цокольный и мансардный,рассчитанные на проживание одной семьи.Многоквартирные дома допускается строить в зоне среднеэтажной и высотной застройки.
В градостроительном беспределе в Севастополе виновен Департамент архитектуры,незаконно выдающий разрешения на строительство МКД в территориальных зонах,где запрещена многоквартирная жилая застройка (ИЖС,рекреация),и принимающий также незаконно МКД в эксплуатацию.Благодаря коррупционной составляющей,ведь совершенно бесплатно чиновники законодательство в интересах застройщиков не нарушают.
to Ярославич:
Неа... Врете! НЕ МОЖЕТ! Как раз согласно тому самому Земельному Кодексу РФ! Назначение участка не может противоречить градостроительным документам - Генеральному плану, Правилам Землепользования и Застройки, Проекту Планировки Территории!
to Paul_S: Вот источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019)
ЗК РФ Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую
1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
to Ярославич: Все это проводится в соответствии с Генпланом,в на котором указаны территориальные зоны. И на территориях ИЖС не допускается строить МКД .Потому что,согласно Конституции РФ,распоряжение собственностью не должно нарушать права других собственников.Читайте Градостроительный кодекс.
to strelec: Это прерикание мне напоминает сказочного барана в узком месте. Я пишу о том что виновен не исполнитель, а законодатель, т.к. они охринели на столько что откровенно стали признаваться в том, что пишут все такого рода законы не себе и своим детям, а Вам, мне и нашим детям. Так доступно?
Кстати, меня услышали и сегодня Медведев Д. А. и его правительство ушло в отставку! Благодарностей не надо!