Жильцам «хрущёвок» в Балаклаве предложили нарастить этажи в обмен на капремонт. ОПРОС
Жильцы - против. Инвестор – настойчив. На чьей стороне закон, выяснял ForPost.
В 1965 году на улице Новикова в Балаклаве появились два четырёхэтажных многоквартирных дома - №10 и №10-б. За полвека все их общедомовые системы - отопления, канализации, электро- и газосети поизносились. И даже несмотря на то, что дома расположены в районе сейсмической опасности в восемь баллов, комплексное обследование технического состояния несущих стен, фундаментов и балконных плит в этих домах ни разу не проводилось, рассказала ForPost инженер ГУП «УК Балаклавского района» Мария Мирошниченко.
При этом аварийными эти дома не признаны – в них живут люди, самостоятельно и по-хозяйски «подлатывая» стены внутри своих квартир. Со своим положением они смирились, пороги госструктур не обивали, жалобы в управляющую компанию не писали, так как их дом всё же будет отремонтирован, хотя и в далёкой перспективе.
По сведениям начальника управления ЖКХ и топливно-энергетического комплекса департамента городского хозяйства Евгения Бортникова, оба дома на улице Новикова - и №10,и №10-б - включены в программу капитального ремонта. Ожидается, что их крыши отремонтируют в 2041-2043 годах, фасады в 2044-2046 годах, а внутридомовые инженерные сети с установкой приборов учета в 2029-2031 годах (согласно региональной программе капремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденной постановлением городского правительства от 23.07.2015 № 672-ПП, - прим.)
Хотите верьте – хотите нет
Жители этих домов жили размеренной и привычной жизнью, пока в начале сентября к ним не зачастили инвесторы - представители строительной компании «ТавридаСтрой», изначально зарегистрированной в Челябинске, затем в Оренбурге, позже в Феодосии, а сейчас в Севастополе. «Деловые люди» предложили жильцам реализовать в их районе "пилотный проект" по реконструкции жилых домов со сроком эксплуатации больше 50 лет.
«Предложение на первый взгляд фантастическое, но предусмотренное в жилищном и градостроительном кодексах Российской Федерации: провести реконструкцию старенькой «хрущёвки» за счёт средств инвестора за 120-150 дней», - рекламировали они себя в буклете.
При этом, инвесторы заверили жителей, что те получат новые общедомовые инженерные сети - и отопления, и водоснабжения, и электрические. Старые деревянные окна во всём доме будут заменены на новые пластиковые с трёхслойным остеклением. Также будет проведено полное утепление всех наружных стен дома, благоустроена придомовая территория и расширены балконы всех квартир до размеров 1,5*3,2 метра. На такой комплекс работ: капремонт инженерных сетей каждого дома, утепление фасадов и благоустройство двора инвестор готов вложить от 9 до 11 миллионов рублей.
Предложение, действительно, выглядит фантастически выгодным, но есть кое-что, что жителей пугает. Дело в том, что деньги инвестор будет вкладывать не свои, а вырученные от продажи ещё несуществующих квартир, запланированных им на трёх этажах, надстроенных сверху старых жилых домов.
Со слов генерального директора «ТавридаСтрой» Василия Саридиса, приступить к реализации проекта можно только с согласия жильцов, которые на первом этапе должны дать "добро" на обследование несущей способности домов, простоявших больше 50 лет.
Зыбкие и ценные земли Балаклавы
Жительница дома №10-б по улице Новикова Надежда Бантыш, обратившаяся в редакцию ForPost, рассказала, что узнала о непрошенной модернизации жилья случайно. Вечером 5 сентября женщина увидела в своём дворе столпотворение соседей. «На улицу вышли люди, это был протест. Мне рассказали, что приезжал инвестор и предложил надстроить сверху нашего дома три этажа, а взамен пообещал капитальный ремонт», - пояснила Надежда Бантыш.
По её словам, большинство собравшихся были категорически против предложения частного инвестора. Жители опасаются, что их и без того «дышащий на ладан» дом при надстройке дополнительных этажей рухнет, не выдержав нагрузки.
«Дом строили в 1963 году. Пожилые люди помнят своё заселение. Помнят, как соседи из дома №10 долгое время не могли вселиться в соседний дом, потому что он долгое время после постройки не мог устояться и плыл. Почему строили четырёхэтажки, а не пятиэтажки? Потому что боялись надстраивать даже один этаж из-за зыбкой почвы. Боялись в то время давать нагрузку», - рассказывает Надежда Бантыш.
Её соседка, пожелавшая остаться инкогнито, также против надстройки дополнительных этажей, но по другой причине. Женщина считает, что за предложением о реконструкции скрывается намерение отобрать землю.
«Есть ещё другой сценарий, с моей точки зрения, после рассмотрения проекта дом признают аварийным, а нас расселят по другим районам. А земля, особо ценная земля Балаклавы, на которой стоят наши дома, пойдут под коммерческие нужды приезжих коммерсантов, которые никакой ответственности перед нами нести не будут. Они и не поймут, что для нас Балаклава – земля предков, это наш дом», - говорит местная жительница.
Жители отстаивали дом, а инвестор - свои интересы
Вскоре после первой встречи жильцов с инвестором местных жителей пригласили в актовый зал администрации Балаклавского района, где состоялось общее собрание собственников жилого дома №10-б на улице Новикова.
«Собрание проходило в нервной и напряжённой атмосфере. Представитель инвестора говорил, что они нам хотят сделать капитальный ремонт домов, а мы сопротивляемся. При этом ни одного слова не было сказано про то, что они собираются сверху нашего дома надстроить три этажа. Представили какого-то местного архитектора, который несколько раз говорил, что мы ничего не понимаем», - говорит местная жительница Ирина Кононова.
По её наблюдениям, на собрании кроме жильцов присутствовало множество людей, не имеющих к домам прямого отношения, при этом в зале не было свободных мест, хотя в итоговом протоколе, который был вывешен на стенах подъезда через несколько дней, указано, что в собрании приняли участие собственники только 18 помещений, когда в каждом из домов больше 60 квартир. «В протоколе были вписаны фамилии выступающих, взятые с потолка. Одна из жильцов возмутилась, так как на собрании, якобы, выступал её сын, который там даже не присутствовал», - возмущена Ирина Кононова.
Смутило женщину и место проведения собрания. Жительница Балаклавы не понимает, почему предложение инвестора, не имеющее под собой разрешительной документации, рассматривалось в помещении райадминистрации, но без её председателя.
«Если руководство Балаклавской администрации разрешает проводить на своей площадке подобные встречи, значит, они в курсе происходящего? Но как это можно позволить, ведь вмешательство в наши дома строителей может угрожать нашему здоровью и жизни», - не понимает женщина.
Будет не дом, а «лялечка»
Ирина Кононова и её соседи ходили на приём к председателю Балаклавского муниципального округа Евгению Бабошкину, который, со слов Ирины Кононовой, сказал, что «из ваших домов хотят сделать «лялечку», а вы сопротивляетесь». Жительница считает, что Бабошкин заинтересован в том, чтобы Балаклава была современной.
В комментарии ForPost Евгений Бабошкин пояснил, что в курсе предлагаемого проекта, и так как его реализация возможна только с согласия жильцов, он предоставил здание районной администрации для проведения общего сбора. При этом он не занимает ни одну из позиций, чтобы его не обвинили в «лоббировании интересов фирмы».
«Всё зависит от того, как договорятся жители и инвестор. Я заинтересован в том, чтобы между ними был диалог. Позиция администрации такая – если жители согласны и инвестор получит разрешение на реконструкцию при соблюдении всех градостроительных норм, то мы не против. У нас если вы знаете, Балаклава она не резиновая и места в ней практически нет. Если жители не согласны – вопрос даже не обсуждается», - заверил Бабошкин.
С его слов, предложение компании «ТавридаСтрой» - это уже третий проект по реконструкции старинных жилых домов в Балаклаве. Первые два уже благополучно реализовываются на её территории. «Это третьи инвесторы, которые у меня в Балаклаве. Одни уже сделали, заканчивают, вторые – приступили. На Крестовского, 47 и на Солнечной, 2. Жители их там на руках носят, потому что они там всё сделали. И «ТавридаСтрой» – третья, которая зашла», - сказал Бабошкин.
Он отметил, что если жители примут положительное решение, то проект должен пройти экспертизу в компетентных структурах севастопольского правительства. Если там дадут "добро", то инвестор приступит к работам. На вопрос, почему эти жилые дома не ремонтируют за счёт городского бюджета, Бабошкин ответил: «Какой смысл тратить бюджетные средства, если есть небюджетные?».
На границе с землями объектов культурного наследия
В департаменте архитектуры и градостроительства Севастополя ForPost сообщили, что возможность надстройки дополнительных этажей на здании, при условии соблюдения условий безопасной его эксплуатации, может быть оценена только по результатам проведения комплексного обследования его технического состояния.
А работы по ремонту, реконструкции или изменению несущих конструкций здания должны проводиться в строгом соответствии с проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу с положительным заключением. При этом земельный участок в районе №10 на улице Новикова расположен в границах объекта культурного наследия – достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» (приказ Министерства культуры Российской Федерации от 08.06.2016 № 1279, - прим.).
Это значит, что запрашиваемая земля относится к зоне с особым режимом использования, где запрещается проводить строительные и земляные работы без проведения археологических наблюдений и раскопок (приказ Министерства культуры РФ от 12.08.2016 № 1864, - прим.). Но, согласно этого документа, разрешается ремонт, реконструкция, новое строительство объектов жилого, культурно-бытового, административно-делового назначения, объектов отдыха, спорта и здравоохранения. При условии, что этажность объектов не превысит 16 метров.
ForPost не располагает достоверными сведениями о высоте четырёхэтажного дома, но предполагает, что эта величина уже приближена к высоте разрешённой этажности.
На нет и суда нет
Представитель компании ООО «ТавридаСтрой», руководитель по подготовке проектной документации о реконструкции домов в Севастополе Дмитрий Ефремов в комментарии ForPost подтвердил, что предлагал жильцам капитальный ремонт жилых домов за счёт продажи квартир в надстроенных этажах.
По его словам, подобные проекты уже реализовывались в Челябинске, а вот в Крыму и Севастополе ещё нет: «В Севастополе мы только зарегистрировались и пытаемся донести до народа, что это хорошо и выгодно», - пояснил Ефремов.
Он рассказал, что фирма за собственный счёт осуществляет капитальный ремонт домов, а возвращает эти деньги за счёт продажи квартир в надстроенных этажах. По его сведениям, компания может приступить к реализации проекта, если жильцы дадут на это согласие, но пока взаимной договорённости достигнуть не удалось: «Я им предложил, а они отказались», - сказал Ефремов.
О том, что земельный участок под домом №10 на улице Новикова относится к территории объектов культурного наследия, и что по градостроительным нормам там нельзя возводить здания выше 16 метров, Ефремов не знал, хотя заверил, что уже подал соответствующие документы в севастопольское правительство.
«Мы разговаривали с Михаилом Михайловичем (заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства, начальник управления разрешительной документации и адресации Михаил Храмов, - прим.). Мы сейчас подали документы на рассмотрение в управление архитектурного облика», - пояснил представитель инвестора.
Он заверил, что пока не придёт "к общему знаменателю" с жильцами, проект реализовывать не начнут. В случае окончательного отказа жителей домов №10 и №10-б на улице Новикова в Балаклаве проект будет предложен жителям других домов. Каких именно – в компании ещё не решили.
Тем временем жители Балаклавы собрали около 100 подписей в защиту своих домов от вторжения частных инвесторов.
«Такое число подписей подтверждает, что большинство жителей против надстройки. И если инвестор учтёт наши интересы, то он просто обязан отступить», - считают жители.
Также они направили письмо губернатору Севастополя Дмитрию Овсянникову с просьбой защитить их от вторжения инвесторов, появление которых нарушило их спокойную и размеренную жизнь.
Вместо послесловия
За час до выхода этого материала жители домов №10 и №10-б сообщили, что в их дворах неизвестные люди при помощи специальных инструментов исследуют прилегающую территорию. Люди опасаются, что инвестор не отступил от своих интересов и «пошёл по головам». Они верят, что им помогут городские власти, несмотря на то, что их письмо пока осталось без ответа.
Елена Журавлёва
фото автора и из рекламного буклета компании "ТавридаСтрой"