Цены на недвижимость в Севастополе почти догнали Новую Москву. Об этом сообщил эксперт-оценщик Илья Пичуев.
По данным аналитика, средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке в Севастополе составляет 93–94 тысячи рублей, а один квадратный метр первичного жилья в Новой Москве стоит в среднем 105 тысяч рублей.
С момента вхождения Севастополя и Крыма в состав Российской Федерации цены на недвижимость выросли в среднемна 50-80%для разных типов недвижимости.Скоро севастопольцы и крымчане будут праздновать годовщину вхождения в состав Российской Федерации.
Так что же произошло за этот год на рынке недвижимости в новых субъектах Российской Федерации?
В качестве примера рассмотрим уникальную ситуацию,сложившуюся на первичном рынке квартир –в новостройках г. Севастополя и Новой Москвы.
Одни из самых не дорогих квартир в Новой Москве продаютсяв ЖК «Борисоглебское» - около 1,7миллиона рублей за 33 кв. м общей площади квартиры.
В Новой Москве (НАО и ТАО) средняя стоимость квартиры:
1-но комнатной- 4,3 миллиона рублей;
2-х комнатной – 6,3миллиона рублей;
3-х комнатной – 10,4миллиона рублей.
ВСевастополесредняястоимость квартиры:
1-но комнатной–4,1 миллиона рублей;
2-х комнатной – 5,6 миллиона рублей;
3-х комнатной – 9,5миллиона рублей.
Сопоставляя эти данные, можно смело говорить, что Севастополь в этой безудержной гонке рыночного развития своими ценами уже "дышит в спину" Новой Москве.
Для сравнения отметим, что ещё в бытность СССР для обмена квартиры Севастополя на Москву или Подмосковье нужно было предложить 3-х комнатку за 1-но комнатку (напомним, что вместо продажи оформлялась процедура обмена квартир).
В украинском Севастополе стоимость жилья разнилась в 3-4 раза.
Проанализируем и попробуем разобраться, почему же на сегодняшний день сложилась такая ситуация с ценами на жильё в Севастополе, при том, что цены в Новой Москве за последние месяцы даже несколько снизились.
Основной ценообразующий лейтмотив такого роста цен - это, бесспорно, вхождение в систему российской недвижимости. На рынок пришли большей частью российские покупатели со значительно большим объемом средств. Произошло уникальное событие – одномоментное вхождение в новый рынок целого региона. В этот момент наблюдалась ситуация одновременного "отложенного спроса и предложения", по причинене связанными с рыночными факторами, а с техническими и юридическими проблемами - отсутствовала государственная регистрация прав собственности – рынок стоял. А это еще больше "подогревало" цены.
Необходимо отметить и такой фактор как территориально-географическое положение. Продавцы рассуждали просто, что богатых россиян значительно больше, чем украинцев, и кто ж себе не захочетпоиметь кусочек на "лазурном берегу".
Обозначенное Правительством Российской Федерациистроительство моста через Керченский пролив к декабрю 2018 года, а также созданная свободная экономическая зона на территориях Республики Крым и г. Севастополя, уже сегодня вызывают значительный интерес у инвесторов, что в свою очередь, "подогревает" цены на рынке Крымской недвижимости.
Нельзя не оставить без внимания транспортно-логистический фактор. Крым из полуострова превратился как бы в остров, украинская сторона полностью закрыла границу по поставкам товаров и стройматериалов. Доставка товаров осуществляется через Керченскую паромную переправу, что наложило большой отпечаток на стоимость и сроки доставки. Цены на стройматериалы выросли, что соответственно не могло не повлиять на себестоимость строительства.
В совокупности все эти факторы и подняли Севастопольский рынок недвижимости к февралю 2015 года до 70%.
Напряженная международная обстановка, а также экономические санкции вызвали волатильность валюты и замедление темпов роста экономики, что в свою очередь оказало влияние на ценообразование недвижимости.
Цены на недвижимость в головах и умахсевастопольцев крутятся пока ещё в долларах США – издержки прошлого. Долларизация цен рынка недвижимости характерна только для Севастополя и Крыма. В связи с этим цены на рынке недвижимости в рублевом исчислении меняются пропорционально изменению курса рубля к доллару США.
Рассмотрим изменение курса рубля к доллару США с психологического барьера для продавцов - Референдума о статусе Крыма и г. Севастополя 16 марта 2014 года по 1 февраля 2015 г.
Официальные курсы валют на заданную дату, установлены Центральным банком Российской Федерации.
Фактические цены на рынке недвижимости в рублевом исчислении увеличились пропорционально изменению курса рубля к доллару США, то есть на 80%.
Ни для кого не секрет, что в периоды девальвации рубля замедляется процесс инвестирования в недвижимость до стабилизации национальной валюты. В первую очередь, с вложением своих "кровных" в недвижимость решили повременить те, кто располагал рублёвой денежной массой.
Но на долларизацию цен на рынке недвижимости в Севастополеэто никак не повлияло, люди здесь в своем подсознании по-прежнему исчисляют недвижимость в американской валюте.
Большинство покупателей, запланировавших покупку квартир летом, договаривались о ценах в долларовом исчислении, но сделки откладывались ввиду не сформированной в этот период системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
К осени и началу зимы, когда продавцы начали получать регистрационные документы, курс рубля к доллару США начал стремительно падать, и у многих покупателей попросту не стало хватать рублёвой массы для покупки, а продавцы продолжали удерживать те же цены в долларовом исчислении. В результате многие покупатели стали отказываться от намеченных сделок, а продавцы – откладывать продажи, надеясь не упустить выгоду.
Но несмотря на международную обстановку, экономические санкции, волатильность валюты, замедление темпов роста экономики, сделки все равно осуществляются, некоторый спрос есть, цены на недвижимость не падают.
Итак, первая составляющая роста цен формировалась в результате вхождения Севастополя в состав Российской Федерации (по нашим оценкам до 70%), а вторая – значительного снижения курса российской валюты по отношению к доллару США (около 80%). В итоге общий рост в рублёвом исчислении составляет около 150%.
В конце хотелось бы отметить, что в первой части ценообразующие факторы имеют под собой довольно прочный"фундамент", то во второй - это дом, построенный на песке, который может в любой момент разрушится в виду укрепления национальной валюты.
Вот так и получается, что на сегодняшний день "до Новой Москвы докатились".
Эксперт-оценщик, аналитик рынка недвижимостиИлья Николаевич Пичуев, Николай Николаевич Пичуев.
Российская Федерация, г. Севастополь.
Февраль 2015 г.
Обсуждение (83)
Любопытно, откуда такие цифры; в настоящий момент мониторю цены Севастополя и в среднем значении больше 78600 р. как то не выходит.
Как мне нравится, когда доллар называют издержками прошлого Думаю именно эти наши издержки помогли крымчанам не потерять сбережения у кого они были, ибо 90% хранит их в долларах. А вот жителям континентальной России в большинстве своем мягко говоря не повезло ибо расслабились и ушли с головой в рубль, думаю теперь жалеют, а те кто все таки копил на недвижимость в у.е. ее покупают. Вот вам и пережитки прошлого...
to Илья Пичуев
Камышовая бухта - средняя (!) цена 100 тыс.? Золотые ворота - 68700 р./м. Вип-Класс - 63700 р./м. Для среднего значения 50% объектов должны быть под 130 тыс. Где такие цены?
хохлы обещаются Крым отбить... отбить то вряд ли ,а вот точкой У шмальнуть могут и насколько потом цена упадёт ,приезжие быстро на лыжи наступят,это нам местным ехать из дома некуда
Хочу еще вот что сказать, мне кажется, ваши местные дельцы очень хотят заработать. Как житель самого дорого региона хочу вам сказать, что аналитические агентства врут безбожно, зайдите на сайты московских застройщиков - цены не только не поднялись, но и падают в долларовом эквиваленте и у кого-то даже в рублевом - ипотека стоит, а по-другому честному человеку не скопить на квартиру, откуда же рост будет? А в Крыму почему-то радостно решили - ух ты!, все считаем по курсу, да они там сбрендили? Ну ладно еще Ялта и рядом плюс минус 20 километров по побережью - хоть что-то отдаленно напоминает ривьеру, вся же оставшаяся часть степного и побережья Крыма - просто территория у моря, но никак не курорт, где хотелось бы приобрести недвижимость, не говоря уже о Севастополе, при все моем уважении к этому городу. Если уж я захочу приобрести жилье за валюту на курорте, сделаю я это в Болгарии, Черногории, Испании, где действительно есть вся инфраструктура для беззаботного и комфортного отдыха и проживания.
Для igorlvov (Балаклава) Спасибо, посмотрел ссылку, интересно, неужели кто-то покупает по такой цене? Цены то уже выше некоторых московских (я, конечно не имею ввиду ЦАО).
to juhanson777 (Россия Москва)
to juhanson777 (Россия Москва)
В чем то я с вами согласна, в чем то сочувствую, сейчас на вас ура-патриоты накинутся. :) Что касается испаний и прочего, то расскажите какой вы налог будете платить? То, что здесь больные на голову дельцы это да! Вся проблема в местечковости. Вы не забывайте, что здесь захалустили народ 23 года, вот они и застряли в девяностых и привыкли из г... конфетку делать.
ДЛЯ К-5 (Севастополь) Не надо... (что "не надо", сам не хочу) Не надо, Россия везде....пусть немного "дикой" нероссии останется, пусть они пока позагнивают....
Для Ledy U Да пусть кидаются. Глупый патриотизм хуже дурака. Я всегда на работе подчиненным говорю - критикуйте меня, так как от этого я становлюсь лучше, делаю выводы. Для меня критика - призыв меняться. Если в Севастополе хотят застрять в ретроградстве, это их выбор. Я это пишу, чтобы севастопольцы прежде всего подумали о себе, куда их загоняют местные застройщики - ведь им же покупать по такой цене. Из "континентальной" России я думаю, все, кто хотели купить недвижимость в Крыму - давно купили (никто при хохлах не запрещал). Просто при выборе между однокомнатной квартирой в Крыму и виллой в Испании по такой же цене я выберу виллу (а цены почти уже сравнялись). По поводу налога, да он больше (пока), чем в России, но есть хитрости, позволяющие его существенно снизить. Если же говорить о цене продовольствия, услуг, бытовой техники итд - здесь будет существенная экономия по сравнению с Россией или Крымом, я уже не говорю о качестве (хотя нас по-прежнему уверяют, что они "загнивают").
to juhanson777 (Россия Москва)
Может у ваших знакомых и в долларах сбережения, но сколько я разговаривал с россиянами разного уровня достатка, и я говорю, как минимум о кол-ве в сотню человек, в 99 % случаев, когда речь заходила о долларах на меня смотрели как на идиота с другой планеты... рубль и все тут. Что касается цен на недвижимость в рублях, так вы посмотрите все графики в рублевых ценах восходящие, и будут расти дальше . Как мне кажется, это пока новострои, начатые до падения рубля продаются, заложенные в этом году будут дороже и думаю их будет гораздо меньше. Вы конечно можете рассуждать про американцев и прочую ересь нести, но факт в том, что в рубля у вас так и сталось 33 тысячи, а у тех кто сберегал долларах на руках теперь 65 тысяч и можете умничать дальше .И монако рядом с Севастополем не стоял, Севастополь круче
S.G.Y. (Sevastopol) я хоть и люблю свой город, но уровень жизнь в монако явно по лучше))
ДЛя S.G.Y. (Sevastopol) Не знаю, не знаю (а вы были в Париже? Нет, в Париже я не была, я все лето провела в Белграде) - так, вспомнился фильм Курьер. А вы были в Монако? Я был, и совсем недавно был в Севастополе, как говорят французы - две большие разницы. На идиота смотрят на вас потому как все цены у нас давно в рублях и переводить постоянно рубли в доллары все, естественно забыли, но это не значит, что сберегают в рублях. Или только в рублях, тратят - да. Поэтому доллар как платежное средство не рассматривается, а как один из видов инвестиций, которых в России достаточно и не только в узком смысле положить рубли в банк под проценты - это для бабульки-пенсионерки на "гробовые".
to juhanson777 (Россия Москва)
Убеждайте о преимуществе виллы в Испании перед однушкой в Севастополе Леди Ю. (может съедет). А мы уж как нибудь дома разберемся.
Для halabudda (Севастополь) Поддержу. Я не севастополец, но мне очень нравится ваш город (ничего, причешется, помоется) )). Но надо реально смотреть на вещи!
Для cvant (Inkerman) Я тут никого не убеждаю, а общаюсь. И я уж без вас также разберусь, что и где мне постить.
По необходимости госслужбы хотел приобрести здесь жилье, но ЦЕНЫ НЕАДЕКВАТНЫЕ! В районе Сочи в доме который сдан в 2010-2011 гг. 2-шку 70-80 кв.м с индивидуальным двух-контурным отоплением и гаражной парковкой можно приобрести от 56000 до 65000 за кв.м., а здесь где нибудь на Острякова, или Окт. Революции д. 22, на пример, за метр просят от 85000 до 112000!!!
to halabudda (Севастополь)
Уровень жизни да...но природа... тут тебе и Швейцария, тут тебе и юг Италии, кто то, возможно, и другие аналогии видит...
2 SGY хотел бы у Вас уточнить "тут" - это где конкретно?
Ну, классно, местные жители будут сидеть и голодными глазами смотреть, как
матёрыематериковые раскупают жильё в их городе, и, своим ажиотажем взвинчивают цены, чтоб местные даже и думать боялись о приобретении жилья.А вот, как со вторичным жильём, построенным в семидесятых, например, для такого жилья что есть нынешний курс доллара? Его ж не за доллары строили.
Кто то там сравнивает Севастополь с Подмосковьем- НА ЗДОРОВЬЕ !!. Живите там !!. Живите в экологически грязной Москве- на здоровье!!. Там жил две недели- ни разу окно не открывал- такой смог, что боялся удушья. . Еле ноги без последствий для здоровья унес . Москвичи привыкшие. Питер- тоже так же. Смог, сырость, воздух пропитан гарью- НО, ЧТО ТАМ, ЧТО ТАМ ЦЕНЫ БЕШЕНЫЕ !!! . кто то про Сочи вспомнил??- только что погуглил. Нормальное жилье с близостью к морю и хорошим видом на море- от 1950 уе.. Старая вторичка, но с ремонтом -от 130 000 рубл. Я не говорю про великий и до боли нам не приятный город Новороссийск- от 45 до 80 т р в новостроях в дали от моря !!. Пожалуйста, граждане МОСКВИЧИ- покупайте себе там жилье, но помните, что и порт там совсем не экологический и крупнейший в Европе цементный терминал работает и днем и ночью..... Прежде чем писать критику, я бы подумал. А кто хочет подешевле купить здесь жилье- так есть район Горпищенко, Северная, КАЧА- там вообще почти бесплатно. . . Стоимость жилья надо делить на следующие группы-
-срочно продающих
-продажа новостроев, в дали от моря и вблизи, с видом на море и без
- вторичный рынок,.
- наличие посредников- агенства, человека, или от хозяина..
- отсрочка платежа или кредит от строителя
...........-и еще много от чего зависит цена жилья в нашем городе. Вот сегодня , одна из причин высоких цен- отсутствие возможности быстрого оформления сделки и получения права собственности на вторичке. Да и с новостроями много проблем благодаря власти . Реально сегодняшняя власть не видит наш город как город с высоким уровнем застройки. Чем больше будет строиться- тем дешевле. Чем выше дом- тем себестоимость ниже, а значит и цена метров жилья меньше.
Всем любителям Монако, Болгарий, Рио де Жанейро и других прелестей: давит жаба - не покупайте, никто никого не уговаривает и не заставляет, мы такие есть как есть! Покупайте там, где есть хамон и пармезан, "континентальные" только на это падкие, - скатертью дорога! Есть рынок, есть спрос, есть предложение - на каждый товар своя цена и этим всё сказано.
Да по-моему никто и не покупает и не собирается Да там не только хамон и пармезан - прежде всего культурные и воспитанные люди. Надо купят в Испании, надо в Крыму и никто вашего разрешения спрашивать не будет.
to juhanson777 (Россия Москва)
Ну кто-то же вкладывает? Иначе откуда такой рост цен?
to Ledy U. (Москва)
- не понятно, зачем такой чистоплотной даме в наших ГГ-конфетках разбираться??. Детское любопытство?. Или желание быть повыше чем местные ковырялы?. Уж там где это ГГГ обитает по полной схеме, так именно там ггггде вы проживаете. И в прямом и переносном смысле Еще не хватало какой то провинциалке и лимитчице из Москвы нести пургу у нас на сайте на местных... Элементарное не уважение к местному населению.. Хотя- это типично для москвичей. Именно по этому , эта порода людей так недолюблена у нас на югах.
Я лично продал свою "трешку" в начале июня, когда цены только начали расти, за 80 тыс. у.е. Мог бы через месяц продать за 90. Но не жалею. Во-первых, потому что сразу вложил эти деньги в стройку, не дожидаясь пока цены на стройматериалы вырастут. А они таки выросли и прилично. А во-вторых, потому что подождал бы еще немного и не продал бы вообще. Рынок встал.
Уважаемые континентальные россияне, когда захочется купить у нас в Крыму квартиру или дом - купите сначала аппарат по определению дозы радиоактивности! Большая просьба!
to juhanson777 (Россия Москва)
to juhanson777 (Россия Москва)
Тут как говорится, кто откуда смотрит. Если вы смотрите из центра города, то увидеть мало что можно, а если вы выйдете на яхточке да пойдете в сторону, допустим ЮБК, то не заметить сходство природы, скалистых берегов, моря очень сложно. Но где нам бывать то на курортных сардиниях . Ну про то, что в горы крымские вы не ходили и природа крымских гор вам не знакома, я тоже понял...
А хамон гишпанский яб отведал
to juhanson777 (Россия Москва)
Что, культура и воспитанность попёрла!? Мы "на культурных" не обижаемся.
to juhanson777 (Россия Москва)
to Илья Пичуев
Илья, прочитал Вашу статью. Мне кажется, что Вы не очень понимаете " экономику" севастопольского строительства. И самое главное какие оборотные нужны здесь для запуска следующих строек. Отсюда не совсем правильные выводы. Не буду говорить банальные истины про цену материалов , но арматура в Краснодаре и Севастополе 22/39 тыс руб за тонну. Почувствуйте разницу. И идет ее на м3 бетона на 25% больше. Кроме этого основная проблема стоимости - это то, что строительный бизнес в городе стал слишком рискованным.
Это где вас, МАсквич, учили так на форумах общаться? Уймись, убогий!
Угомонись, обезьянка. За собой последи, убогий.
Страницы