о ЖКХ Крыма и Севастополя

ЖКХ КРЫМА и СЕВАСТОПОЛЯ. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ.

В развитых странах жилой недвижимостью управляют частные компании. С 1 марта 2006 года российским собственникам жилья, и вероятнее всего в ближайшее время 2014 года, после принятия необходимых законодательных актов на местном уровне, Республика Крым и Севастополь, вошедшие в состав России, будет дано право по выбору формы управления своими домовладениями. Рынок этот все еще свободен от конкуренции. Но и работать на нем «частникам» пока, увы, непросто.

Что представляет собой современное ЖКХ Крыма? Это устаревшие (а чаще и вовсе отсутствующие) технологии и оборудование, большая затратность производства тепла и воды, неэффективные системы их транспортировки к потребителям. Уже для всех стал очевидным кризис сферы, начавшийся еще при Украине, жизненно важный для каждого без исключения. Финансовое обеспечение содержания городского хозяйства в его нынешнем виде непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для бюджета.
Типичный подъезд массового жилого дома. Деревянная облупившаяся дверь. Сломанный кодовый замок. Лампочки горят, в лучшем случае, на первом и последнем этажах, на стенах — надписи приличного, а чаще не очень, содержания. Ну, а под лестницей мирно посапывает не совсем трезвое лицо без определенного места жительства, изрядно «озонирующее» атмосферу. Страшно? А то! Но, к сожалению, для многих городов Крыма это привычный пейзаж.

Уровень сервиса — соответствующий. Прорвало трубу? Сантехник явится не раньше, чем через сутки. Закоротило проводку? Сидите без электричества и ждите. Электрик придет «как только, так сразу». После этого уже никто не удивляется ни упитанным крысам в подвалах, ни ржаво-оранжевым потекам на стенах, ни выбитым стеклам.

Очевидно: проблема не в конкретных сантехниках и электриках. Среди них очень часто можно встретить вполне порядочных людей, которые умеют и любят делать свою работу. Все дело в структуре и логике существования нынешней системы ЖКХ, которую еще со времен Украины вот уже много лет пытаются демонополизировать, но все больше на словах. Увы, несмотря на все громкие заявления о грядущей реформе отрасли, дело с мертвой точки почти не сдвинулось. Основная причина, конечно, в засилье на рынке управления жилой недвижимостью профессиональных по факту, но не по сути игроков, никогда уровень сервиса бюджетных государственных организаций в ЖКХ не будет сопоставим с уровнем работы частной компании .

На рынке управления жильем в Крыму никакой конкуренции сегодня нет вообще. Это поле плотно в большей степени оккупировано пресловутыми и абсолютно аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами. Налицо пережитки плановой экономики. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Зачем? Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.

Все уверены: ситуация может существенно улучшиться с приходом частных управленцев. На рынке появится конкуренция, а собственники жилья будут иметь право выбирать форму управления и работу со своей собственностью - заключать и расторгать договоры с управляющими компаниями.

Впрочем, финансовый показатель предприятий Крыма, работающих в сфере ЖКХ, показал, что большинство из них убыточны, и лишь 10% находятся на уровне нулевой прибыли.

Однако, это не значит, что бизнес вообще не рентабелен. И то обстоятельство, что в крупных и известных компаниях управление недвижимостью является дотационной частью бюджета, демонстрирует лишь неправильный подход и непрофильный характер этого направления бизнеса. По мнению экспертов, невысокая рентабельность подразделений структур ЖКХ связана с тем, что у них просто «не хватает активности», и отсутствием необходимой законодательной базы на данный момент, которая бы дала толчок для реализации программы развития ЖКХ России и впустила бы на рынок частные компании. Оптимизация реформирования и использование новых ресурсов в Крыму позволит начать с начального, безубыточного уровня деятельности и двигаться дальше в сторону развития ЖКХ как бизнеса и в последующем получения прибыли. Внедрение процессного подхода к управлению недвижимостью открывает новые перспективы улучшения качества услуг и снижения затрат на поддержание удовлетворительного технического состояния управляемых объектов. Формирование соответствующего общему имиджу имени управляющего (вложения в рекламу, пиар) также необходимы, чтобы обеспечить достаточную динамику развития компании в целом».

В целом же этот сегмент рынка остается весьма интересным для частных предприятий. Особенно после вступления в силу законов Российской федерации и в частности Жилищного кодекса, который предписывает владельцам квартир определиться наконец–то с формой управления домом. Пугает же тех, кто пока со стороны облизывается на этот бизнес, одно существенное обстоятельство: право выбора управляющих организованным жильцам, действительно, предоставлено. Но вот воспользуются ли им собственники жилья, пока неизвестно. По данным опроса, пока лишь мизерное число жильцов определилось с будущей формой управления и хоть как-то интересуются темой реформирования ЖКХ ,а времени осталось немного. Наблюдатели сожалеют: власти слишком вяло продвигают очередной законодательный императив.

Право выбора предоставлено. Но знают о нем лишь единицы. Что будет с теми, кто не примет никакого решения? Государство возьмет на себя право принимать решения. И все дома, владельцы которых не сделали свой выбор, автоматически перейдут в управление преобразованным РЭПам и ЖЭКам.

Ждать, что на рынке управления жилой недвижимостью ситуация кардинально изменится, не стоит. Ввиду неосведомленности граждан и отсутствия мощной рекламной поддержки со стороны государства жильцы просто не успеют сделать свой выбор. А это приведет к тому, что функции управляющих компаний, как и в свое время в России, будут распределять чиновники .Небогатый существующий опыт создания ТСЖ тоже не слишком успешен. Просветительская работа ведется слабо, система РЭПов заинтересована в сохранении сложившейся ситуации, а частные управляющие компании только набирают опыт».
Исходя из создавшейся ситуации на полуострове, и наилучшего контроля процесса реформирования, ведущую роль в формировании системы ЖКХ необходимо уделить сложившимся на местах системам управления МКД(многоквартирный дом),и формированию частных управляющих компаний на базе территориального обслуживания существующих государственных организаций. С целью контроля легитимности перехода жилого фонда и формирования управляющих компаний, а так же соблюдения прав собственников квартир необходимо сформировать жилищную инспекцию при Управлении ЖКХ городов и муниципальных образований.
Почему предприниматель должен идти в ЖКХ? В чем выгода? Отметим, что в России в сфере ЖКХ сосредоточено более 26% всех основных фондов. На долю ЖКХ приходится 20% общего объема энергопотребления. 64% предприятий имеют частную и смешанную формы собственности на рынке услуг ЖКХ. Очень показательно, что в 29 субъектах Федерации предприятия ЖКХ имеют положительное сальдо финансовой деятельности.
Согласно Жилищному кодексу, жильцам предоставлены на выбор три варианта управления домовладением: силами самих жильцов, самоуправление ТСЖ и привлечение частной управляющей компании. Каждый из них имеет как свои плюсы, так и минусы. В частности, первые два способа довольно рискованны, поскольку в обоих случаях жильем управляют непрофессионалы. Однако эту проблему можно решить.

Зарабатывать деньги на самоуправлении домом можно при определенных условиях. Для обеспечения нормальной его эксплуатации можно пригласить персонал из того же ЖЭКа, не столь значительно повысив заработную плату по сравнению с бюджетной ставкой. Если же дом не очень большой, то, возможно, имеет смысл объединиться с соседними домами, создав своего рода ассоциацию собственников жилья, для снижения эксплуатационных расходов.

Однако возникает вопрос: кого из жильцов уполномочить заниматься домом. Всегда есть риск пригласить человека, который поддастся соблазну использовать общественные деньги на какие–то сомнительные цели. Да и не так уж много найдется желающих тратить свое время на решение подобного рода задач. Поэтому, я считаю, лучше все же приглашать профессиональные управляющие компании, которые могут предложить конкурентоспособные цены и профессиональные услуги.

Впрочем, опыт рынка в России показывает, что иногда жильцы, выбравшие одну из форм самоуправления своим домом, в дальнейшем создают уже профессиональную компанию, которая начинает брать в управление другие объекты и становится заметным игроком на рынке. Так что хоронить на корню первые два варианта тоже не стоит, было бы желание.
Основная проблема бизнеса в ЖКХ — низкая доходность управления массовым жильем. Ведь именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний. Сегмент новостроек на полуострове поделен и доступ на него практически закрыт, большая часть домов эксплуатируется «дочками» девелоперов. Впрочем, даже если и удастся получить в управление высококлассный объект, не факт, что небольшая компания справится с эксплуатацией современных инженерных систем, которыми такие здания оснащены. Менее затратным сегментом для УК являются дома, построенные в 90–е годы, не имеющие столь технически насыщенной «начинки». Зато в сегменте эконом–класса небольшие частные УК как раз в состоянии «подвинуть» РЭПы и ЖЭКи. Да и справиться с такими домами не сложно. Но, увы, пока это не выгодно самим «частникам». Эксплуатация недорогого жилья не является доходным бизнесом вследствие своей низкой рентабельности. Привлекательной же работа на рынке жилья эконом–класса станет только при эксплуатации большого количества объектов: чем больше будет зданий в управлении, тем прибыльнее станет сам бизнес.

Есть и другие проблемы — большое число неплательщиков (лишь 50–70% жильцов в Крыму своевременно и регулярно оплачивает коммунальные услуги) и изношенность инженерных систем в старых зданиях. В случае с жильем эконом–класса в первую очередь для эксплуатирующих компаний интересны новостройки — дома с невысокой степенью износа, а также, желательно, не единичные объекты.

На стадии образования эксплуатируемого жилого фонда УК, мы всегда сталкиваемся с еще одной проблемой: Это создание инициативной группы из самих жильцов. И сделать это довольно затруднительно. А жильцы — они жильцы и есть. Они далеко не всегда обязательны, вполне могут разъехаться, прогулять общее собрание, просто проигнорировать его…А проведение общих собраний дома, - который чаще напоминает базар плавно переходящий в цирк. В итоге — выбор не сделан, решение не принято, а дом, как это порой бывает, по–тихому переходит к одному из подконтрольных , указанных «сверху», УК . И все довольны. Кроме, разве что, жильцов. Но кому особо интересно их мнение? Тем более, сами виноваты…

Учитывая историю социальной платформы региона, до сих пор значительная часть квартиросъемщиков пользуется льготами, которые должны были бы компенсироваться управляющей компании за счет бюджета. Однако при беседе со многими.
При создании бизнеса в сфере ЖКХ главное это доверие людей, жильцы обслуживаемых территорий должны четко понимать куда и на что расходуются их деньги, получите их доверие, ваш бизнес будет процветать.
Решением проблемы низкой доходности и недобора платежей для управляющей компании может стать получение права дополнительно использовать общие площади здания в коммерческих целях; на основании того что по законам Российской федерации сам дом (фасады, крыша, подвальные помещения) прилегающая территория к дому (на основании технического паспорта объекта) – являются общедолевой собственностью собственников МКД,и по решению общего собрания могут передать право распоряжения Управляющей компании. Если в домах много имущества общего пользования, а юридическое лицо (ТСЖ или УК) получает право заниматься, помимо обслуживания самого дома, еще и коммерческой деятельностью (размещать рекламу, сдавать землю и общие помещения в аренду), то данный бизнес вполне может быть рентабельным. В целом же, средний уровень доходности УК оценивается в 15–30% в зависимости от класса дома и его характеристик. Так же хорошим подспорьем при управлении домом являются платные услуги для жильцов, в этом случае необходимо обладать своим штатом профессиональных специалистов для того чтобы оказывать качественные услуги, иначе ваши деньги будут уходить к частным сантехникам, плотникам, слесарям,…

Рискнуть и начать работу на этом рынке можно двумя способами: взять на себя полную эксплуатацию здания или же создать менеджерскую структуру, которая будет только «рулить» процессом и привлекать непосредственных эксплуатационников, применяя аутсорсинг.

В первом случае создается компания, в которую будут входить все непосредственно эксплуатационные подразделения, техника и штат обслуживающего персонала. Такой вариант требует высоких стартовых затрат, поскольку нужно купить технику, сотрудников нанять и с первого же месяца платить им постоянную зарплату. Но очевидно: создавать такую компанию, не имея гарантий получения объектов, нет смысла. Ведь, в конечном счете, все может не окупиться. Кроме того, такую форму работы есть смысл применять лишь тем компаниям, которые строят свою стратегию на управлении целыми микрорайонами, а не единичными объектами. В этом случае эксплуатационные расходы будут значительно ниже: затраты на приобретение техники и зарплату сотрудников, которые работают сразу на нескольких домах, распределятся по всем объектам.

Второй вариант — создание исключительно управляющей компании, которая занимается лишь распределением финансовых потоков, организацией работы, поиском объектов, а все технические функции отдаются на аутсорсинг. Старт такого бизнеса не потребует значительных финансовых средств. Можно обойтись всего–навсего зарплатой двух-трех ключевых менеджеров — все прочие затраты будут обеспечиваться из текущей прибыли компании. Но и у этого варианта есть свои недостатки: зависимость от подрядчиков, высокие аутсорсинговые цены… Однако не редки случаи, когда созданные подобным образом компании впоследствии обзаводились своими «дочками» и уже оказывали полный спектр услуг по управлению и эксплуатации жилых домов. Неплохо при этом зарабатывая.

Итак, шансы есть. Однако трудностей по–прежнему хватает. А государственные организации сектора будут сопротивляться до последнего, не пуская на рынок превосходящих их по всем параметрам конкурентов. Впрочем, со временем реалии рынка возьмут свое и жители сами поймут где и под чьим крылом им лучше. Скоро само госуправление зданиями будет восприниматься как атавизм, пережиток прошлого, но тогда и начать бизнес в этом сегменте будет труднее, чем сегодня, — из–за жесткой конкуренции.

— ЖЭКи, РЭПы, ДЕЗы и другие госструктуры «доживают» свой век, уступят место профессиональным объединениям, которые предлагают абсолютно иной уровень клиентского сервиса. Поэтому есть все основания утверждать, что рынок управления жилой недвижимостью из года в год будет становится все более и более профессиональным, на рынке создастся здоровая конкуренция.

Продолжение следует.