По названию:   В тексте:
Обновлённый стадион «Горняк» в Севастополе будет с футбольным полем, беговыми дорожками и теннисным кортом...   На переоснащение «Севтелекома» потребуется до 600 миллионов рублей...   Севсети#71. Чего хотят севастопольцы, уходя уходи и «бумажная» любовь...   В Севастополе хотят развивать олимпийский спорт...   В Севастополе троллейбус сбил мужчину...   Правительство Севастополя изменит ГУПы по «рецепту Чалого»...   Провал «русской Чечни»: «единороссы» сделали Севастополь средним российским регионом...   Стоп-машина! С завтрашнего дня в Севастополе остановятся паромы...   Крымский военно-исторический фестиваль посетило больше 70 тысяч гостей...   «Бывает такое, что они падают»: в Севастополе на машину рухнул тополь...   

  •  Реклама на сайте ForPost

 

Авторские материалы

фото
Анализ рынка недвижимости Севастополя (квартиры, дома, земельные участки). Июнь-сентябрь 2014 г.

2014-09-22 11:53:04


Можно смело сказать, что, начиная с марта 2014 года, началась новая эра Севастополя. Во всех сферах жизни города начали переформатироваться и перенастраиваться существовавшие ранее общественные связи и схемы – новые условия, новое законодательство.

На период первых 5-6 месяцев практически "замер" вторичный рынок недвижимости и возникла ситуация "перегрева" рынка, вызванная давлением отложенного спроса и предложения, затянувшегося ожидания, некоторого предвосхищения и переоценки ситуации со стороны продавцов. Это выразилось, в свою очередь, в значительном и отчасти беспочвенном темпе роста цен предложений. Причинами тому были не только технические моменты, но и организационные – был закрыт доступ к базам, в которых регистрировалась недвижимость Севастополя в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Украины. Тем не менее, с августа начался официальный приём документов во вновь созданном Центре административных услуг Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр).

Специалистами нашей компании выполнен анализ ситуации на рынке квартир, домовладений и земельных участков за июнь-сентябрь с. г., результаты которого мы и приводим далее. Информация рассматривается в виде усреднённых цен предложений продаж, выраженных в долл.США./кв.м и представлена на графиках и диаграммах с комментариями и пояснениями. Сопоставление для домовладений и земельных участков выполнялось по району расположения.

Сопоставление для квартир выполнялось по следующим параметрам:
- район расположения;
- тип квартир – "хрущёвки", "брежневки", "сталинки", "старый фонд", "улучшенные" и "элитные" (укоренившиеся наименования в среде специалистов по недвижимости в Севастополе);
- количество комнат (1-но, 2-х и 3-х комнатные).

Влияние такого важного фактора, как техническое состояние (для квартир это внутренняя отделка, для домовладений – внешняя и внутренняя отделка, благоустройство территории) к сожалению "выпадает" из нашего поля зрения по причине ограниченности таковой информации на рынке и технической сложности её полноценного аналитического учёта.

Ситуация в обобщённом виде по квартирам, домовладениям и земельным участкам представлена на следующих диаграммах.


 

Районы расположения.

Местоположение – это один из важнейших факторов, определяющих цену объекта недвижимого имущества. Для квартир наиболее ярко проявляется влияние этого фактора на вторичном рынке, несколько в меньшей степени на первичном рынке. Цены на первичном рынке меньше, чем на вторичном ввиду того, что квартиры представлены от застройщика и, в большинстве своём, без внутренней чистовой отделки, без сантехнических и электрических приборов.

Первичный рынок квартир.

Здесь наибольший средний уровень цен на квартиры наблюдается в Центре (исторический центр города) со значительной динамикой роста до 40%. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в бухте Казачьей с тенденцией снижения около -5%. Снижение цен обозначилось и в Камышовой бухте около -8%. Для остальных районов наблюдается в разной степени некоторый рост цен.

Вторичный рынок квартир.

Здесь наибольший средний уровень цен на квартиры так же наблюдается в Центре с некоторой тенденцией роста до 8%. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на Корабельной стороне и Северной стороне, но с тенденцией роста до 3-7%. Наибольший рост цен отмечается в Балаклаве и микрорайонах пр. Ген. Острякова, где общая динамика составила до 20%. Для остальных районов наблюдается в разной степени некоторый рост цен.


 

1-комнатные квартиры.

Наибольшие значения средних цен представлены в Центре и Балаклаве. Однако, если за четыре рассматриваемых месяца в Балаклаве наблюдается рост цен до 35%, то в Центре происходит некоторое снижение до 10%. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в микрорайоне Казачьей бухты, но с тенденцией роста до 25%. Заслуживает внимания ситуация снижения цен на Северной стороне до 20%. Для остальных районов наблюдается в разной степени устойчивый рост цен.
 


 

2-х комнатные квартиры.

Наибольшие значения средних цен представлены в Центре с тенденцией роста до 20%. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на Корабельной стороне, микрорайонах пр. Ген. Острякова, 5-го микрорайона и Северной стороне, но с тенденцией роста в среднем до 15%. Заслуживает внимания ситуация снижения цен в Казачьей бухте до -20%. Для остальных районов наблюдается в разной степени устойчивый рост цен.

3-х комнатные квартиры.

Наибольшие значения средних цен представлены традиционно в Центре с тенденцией роста до 5%. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на Северной стороне, но с тенденцией роста в среднем до 10%. Для остальных районов наблюдается в разной степени устойчивый рост цен.

Тип квартир.

Этот классификационный фактор, по существу, характеризует тип жилого здания, в котором расположена квартира.
В разные времена строились разные типы жилых зданий с характерными для своего времени архитектурными особенностями, применяемыми строительными материалами и технологиями.

Например, характерный период строительства "сталинок" это 50-е годы прошлого века, "хрущёвки" это 60-е годы, "брежневки" это 70-80-е годы, "чешки" и "улучшенные" это 80-90-е годы прошлого века и по настоящее время, "элитные" это 2000-е годы и по настоящее время. "Старый фонд" – довоенное строительство (в своём подавляющем большинстве это 10-30-е годы).

Для "сталинок" характерны высокие потолки 3,0 м и более, наличие просторных комнат 20,0 кв.м и более, совмещённо-изолированная планировка.

Квартиры "старого фонда" очень разноплановы, но в целом выглядят очень "стеснёнными" – при относительно высоких потолках порою очень узкие коридоры, встречаются комнаты менее 8,0 кв.м, в подавляющем большинстве случаев совмещённый тип планировки помещений, размещение жилых помещений даже в низких цокольных этажах.

"Хрущёвки"– это проекты нового массового после барачного строительства жилья с потолками 2,55 м, кухнями 5-6 кв.м, миниатюрными коридорами и балконами.

"Брежневки" – некоторое улучшение "хрущёвок" (потолки 2,6-2,65 м, кухни 6,0-7,0 кв.м и др.).

"Чешки" и "улучшенные" – следующий шаг по пути совершенствования жилищных условий с потолками 2,6-2,7 м, кухнями 8,0-11,0 кв.м (в последних проектах – "студия"), комнаты изолированные, отдельно лоджии и балконы.

"Элитные" – проекты современного жилья с отделкой под "заказ", высота потолков 2,8 м и выше, кухни-студии, свободная планировка, панорамные окна (на всю стену) и многое другое.

Рассматривая типы квартир, следует отметить, что наибольшие цены наблюдаются на "сталинки" с тенденцией роста цен до 20%. Это объясняется, прежде всего, массовой застройкой "сталинками" центральной части города, а центр сегодня по усреднённому ценовому показателю пока самый дорогой.

Цены на типы квартир "элитные" и "улучшенные" меньше "сталинок", но больше других типов. Анализ рыночной информации показывает, что на вторичном рынке "элитные" и "улучшенные" квартиры "подмешиваются" с первичного рынка, где как уже отмечалось, цены ниже в виду отсутствующих, в большинстве своём, внутренней чистовой отделки, сантехнических и электрических приборов.

Наименее престижным выглядит "старый фонд", здесь цены меньше "сталинок" около 30-40%. "Хрущёвки" и "брежневки" в ценовом отношении выглядят идентично, с некоторым темпом роста около 20%.

Домовладения.

Здесь наблюдается картина "суетливого" рыночного разнообразия. Так, наибольшие значения средних цен представлены традиционно в Центре с тенденцией роста до 15%. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на 7 км Балаклавского шоссе, но так же с тенденцией роста в среднем до 15%.

Заслуживает внимания ситуация снижения цен на домовладения сразу в нескольких районах: в Балаклаве, микрорайонах пр. Ген. Острякова, Камышовой и Стрелецкой бухтах до -10-25%. А в Казачьей бухте и 5 микрорайоне тенденция интенсивного роста цен до 70% и 45% соответственно.

Для остальных районов наблюдается в относительно стабильное равновесие цен.

Земельные участки.

Наибольшие значения средних цен представлены традиционно в Центре с тенденцией очень значительного роста – более 100%. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на 7 км Балаклавского шоссе и мысе Фиолент в относительно равновесном состоянии. Только в Камышовой бухте и на Северной стороне наблюдается снижение цен на 10% и 8% соответственно. Для остальных районов наблюдается в разной степени некоторый рост цен.

Итоги.

Проведённый анализ рынка недвижимого имущества в городе федерального значения Севастополе за последние четыре месяца (июнь-сентябрь) показывает, что на рынке в целом наблюдается устойчивая тенденция подъёма уровня цен по всем секторам недвижимого имущества. Такие изменения начались ещё в феврале-марте и продолжают устойчиво развиваться до сего времени.

По нашим оценкам за этот период подъём уровня цен на рынке недвижимости по разным секторам в "долларовом" исчислении в среднем составил:

- квартиры на вторичном рынке около 25-30%;
- квартиры на первичном рынке около 20%;
- домовладения около 10-15%;
- земельные участки около 50-55%.

Некоторые аспекты и причины такого роста цен, а также достижение определённых уровней цен, рассмотрены нами ранее в статье "Ценообразование на рынке недвижимости в Крымском Федеральном Округе и городе федерального значения Севастополе. Июнь 2014 г.".

Эксперт-оценщик Илья Николаевич Пичуев, Николай Николаевич Пичуев
 

 


 

 

Вконтакте
twitter
Facebook
Рейтинг новости: (3 голосов, оценить)
Просмотров новости: 20054

К списку новостей

Обсуждение новости


постов: 8697
Lady in red ( Севастополь-территория России)
добавлено 22-09-2014 17:34:17
Цитировать

Отличный анализ , спасибо за статью!


постов: 85
Suleyman5551 (Севастополь)
добавлено 22-09-2014 18:23:38
Цитировать

толку от этой статьи. Было не реально купить квартиру, а сейчас вообще никак. А что дальше, будем воровать и т.п чтобы на кусок комнаты заработать.


постов: 50
Антон Палыч (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 09:24:35
Цитировать

Вот еще аналогичный :-) http://smao.ru/files/docs/2014/08/Sevast.pdf


постов: 346
Borman (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 09:55:49
Цитировать

В статье отсутствует, пожалуй, главное: количество совершённых сделок по каждому сегменту рынка.
Не зная объёма статистических данных, невозможно судить какова погрешность.
Доверие к анализу возрастает, если он базируется на данных нескольких сотен сделок в сегменте за период. Меньше доверия анализу, сделанному на базе нескольких десятков сделок. И никакого доверия, если в оценку включены несколько сделок по сегменту за период.
Так сколько же сделок с недвижимостью заключено в Севастополе за период с июня по сентябрь?


постов: 50
Антон Палыч (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 09:59:01
Цитировать
Так сколько же сделок с недвижимостью заключено в Севастополе за период с июня по сентябрь?

Этого никто не знает. Если даже знать их количество, никто кроме продавца и покупателя не знает реальную цену, за которую реализован объект.

постов: 346
Borman (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 10:59:40
Цитировать
Так сколько же сделок с недвижимостью заключено в Севастополе за период с июня по сентябрь? Этого никто не знает. Если даже знать их количество, никто кроме продавца и покупателя не знает реальную цену, за которую реализован объект.

В таком случае, статья ни о чём...
Или заказ риэлтерских контор на статистику роста цен недвижимости.

постов: 64
SEVYurik (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 12:19:17
Цитировать

Мне интересно когда бывшим военнослужащим Украины, а теперь России начнут квартиры давать. Зарплату обещали поднять в 3 раза - подняли, обещали квартиры давать на ровне с россиянами - будьте добры выполнить обещание. Я бы не отказался от квартиры в Казачке или в Камышах.


постов: 307
Auster (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 14:24:17
Цитировать
to SEVYurik (Севастополь)


Вы здесь это зря начали обсуждать... Сейчас вам расскажут о том, что Россия большая, служить можно и нужно не только в Севастополе и где получать квартиры...


постов: 3571
goodsword (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 14:37:48
Цитировать
to SEVYurik (Севастополь)
Мне интересно когда бывшим военнослужащим Украины, а теперь России начнут квартиры давать. Зарплату обещали поднять в 3 раза - подняли, обещали квартиры давать на ровне с россиянами - будьте добры выполнить обещание. Я бы не отказался от квартиры в Казачке или в Камышах.


О,как!Так на нэньку надо было чесать,а не до последнего в в/ч сидеть и ждать-какой же флаг поднять..Интересно..уже и требуют..А,Россия-то большая..Добро пожаловать и на Шпицберген или Сахалин..там точно, обещали-так дадут..А бывшим:присяги-то нормально переприсяговывать? Аттестацию еще пройдите...а,лучше на покой "патриоты"укровские..Да,и губешку не забудь скатать..Камыши..Казачка..

постов: 2576
АВС (Севастополь) (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 17:43:59
Цитировать
В таком случае, статья ни о чём... Или заказ риэлтерских контор на статистику роста цен недвижимости.

Вот тоже так подумал. Анализ предложений, это не одно и тоже, что анализ реальных продаж. Цены взлетели в небеса и не думаю, что очереди за недвижимостью стоят...

постов: 76
Дети Рыбы (Севастополь)
добавлено 23-09-2014 19:29:09
Цитировать
Так сколько же сделок с недвижимостью заключено в Севастополе за период с июня по сентябрь? Этого никто не знает. Если даже знать их количество, никто кроме продавца и покупателя не знает реальную цену, за которую реализован объект. В таком случае, статья ни о чём... Или заказ риэлтерских контор на статистику роста цен недвижимости.

Полностью согласен с Борманом, статья чтобы подогреть ажиотаж.В Симферополе после такой же статейки цены сразу выросли и все на статейку ссылались.Мол, статистика-вещь неоспоримая, а на самом деле-заказуха

постов: 563
ninanezabudka Севастополь (Cевастополь)
добавлено 24-09-2014 23:48:41
Цитировать
to SEVYurik (Севастополь)


В Магадане тебе точно квартирку дадут, мой сосед 20 лет ждёт квартиру, до сих пор служит на благо России, так и не получил, сказал, что перекрашенным в первую очередь будут давать квартиры, а он с двумя детками ещё подождёт.


постов: 598
Яна Ю
добавлено 25-09-2014 11:54:10
Цитировать
to SEVYurik (Севастополь)



я бы бывшим военным Украины в последнюю очередь квартиры давала, пусть вначале своих обеспечат полностью


постов: 64
Viachek (Севастополь)
добавлено 25-09-2014 19:23:50
Цитировать

Реальных сделок на рынке недвижимости Севастополя нет и не предвидится, т.к. Росреестр по факту лежит. Все случаи "покупки" оформляются ни к чему и ни о чём не обязывающими предварительными договорами. Никто не мешает (кроме совести, если она есть) продать квартиру ещё раз другим безумным покупателям. А цены растут. Есть сведения, что в Ленинграде на окраине хрущоба стоит 150тдолларов, а мы же ГФЗ, поэтому и у нас так должно быть. И россияне приезжие разбирают недвижимость, как горячие пирожки, подогревая рост цен, хотя юридически переход права собственности не состоялся


постов: 1536
третий бастион (Севастополь)
добавлено 26-09-2014 06:22:22
Цитировать


Яна Ю
Не волнуйтесь ,скоро начнут давать .В ноябре. В Казачке построили большой микрорайон. Сейчас занимаются отделкой.


постов: 1592
Арина Викторова (Севастополь)
добавлено 27-09-2014 00:22:17
Цитировать

Красивые цветные картинки. Пропиарились ребята. Молодцы! Давайте я таких статей напишу - ни о чём - пять штук, но интересных, будете читать не оторвётесь, могу с картинками, ну хоть по 100 рублей за штуку?
А на рынке недвижимости идут такие глобальные изменения, что нам и не снились. Но это пока как айсберг- не видно ни черта, а когда вплывёт! Цены вырастут, когда документы наконец приобретут российский законный статус. Поэтому чувствуя это, несчастный народ спешит купить правдами и неправдами, у кого денег не много и припёрло уже. Потому, что настоящие богачи ещё к нам не приехали, им сервис нужен, гарантии, чтоб всё чистенько было, прозрачно, а главное законно. А потом вопросы и их решение с драгоценной крымской землёй еще впереди. Нас ждут большие перемены, думаю хорошие.


постов: 331
Артем Нестеренко
добавлено 30-09-2014 10:39:20
Цитировать

Ничего не понял я на этих графиках..


постов: 322
neman (Cевастополь)
добавлено 01-10-2014 21:19:14
Цитировать

Хотелось бы подробнее узнать по зем.участкам. С категорийностью и т.д. Не совсем ясно!


постов: 322
neman (Cевастополь)
добавлено 01-10-2014 21:25:33
Цитировать
Мне интересно когда бывшим военнослужащим Украины, а теперь России начнут квартиры давать. Зарплату обещали поднять в 3 раза - подняли, обещали квартиры давать на ровне с россиянами - будьте добры выполнить обещание. Я бы не отказался от квартиры в Казачке или в Камышах.


А шо то укр.воинство "заволновалось" не в тему. На материковую Россию служить и грехи замаливать. Там и квартирку "дадут" без очередей, где то на Северах или дальше. Уж больно прыткие нашлись.

постов: 4
Андрей Хорунжий
добавлено 2014-11-10 09:27:56
Цитировать
Ничего не понял я на этих графиках..
Ты что в школе до 3го класса проучился? До графиков не дошел? Так не надо тупень,сообщать об этом всей стране.

Для добавления комментариев, пожалуйста авторизуйтесь.
По вопросам регистрации и комментариям обращаться
на E-mail Moder_forpost@mail.ru

Логин:  
Пароль:

После авторизации Вы сможете отправлять сообщения он лайн пользователям (ЧАТ)
функционал в правом нижнем углу

Если Вы еще не зарегистрированы, пройдите мгновенную регистрацию

или авторизируйтесь через ВКонтакте (* Ваши личные данные не будут использованы)

Регистрируясь на сайте, Вы автоматически принимаете
соглашение пользователя и соглашаетесь с правилами сайта